Офисный сегмент
Предложение
По состоянию на апрель 2018 года офисный сегмент рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга не продемонстрировал роста. Общий объем рынка остался на прежнем уровне – 2,6 млн. кв.м. По итогам перового квартала 2018 на рынок не было выведено ни одного проекта, предназначенного для спекулятивных целей. Структура предложения в зависимости от классности офисного центра не изменилась. По состоянию на апрель 2018 года доля объектов класса А составляет 44%, класса В – 56%.
Перспективное предложение
На 2018 год заявлено рекордно низкое количество спекулятивных офисных площадей – порядка 60 000 кв.м, однако, по нашим прогнозам в перспективе 3 лет на рынке появится около 640 000 кв.м качественных офисных площадей. Крупнейшим открытием в офисном сегменте станет запуск в эксплуатацию многофункционального комплекса «Лахта Центр», единственным арендатором которого выступят структуры ПАО «Газпром». В первом квартале 2018 года было объявлено о том, что «Газпром» планирует построить еще одни офисный комплекс для собственных нужд общей площадью 174 000 кв.м.
Спрос
Общий объем сделок, заключенных в первом квартале 2018 года, составляет более 15 000 кв.м. 16% от объема поглощения по итогам первого квартала 2018 приходится на IT-сегмент. В географической структуре поглощения по итогам 1 квартала 2018в лидеры вышел Центральный район – порядка 30% от общего объема сделок по аренду и продаже пришлось на объекты, расположенные в центре.
По итогам 1 квартала 2018 уровень вакантных площадей изменился незначительно. На текущий момент средневзвешенный показатель вакансии составляет 7,8% против 8,3% на начало года. По прогнозам IPG.Estate, ввиду значительного сокращения нового предложения, уровень вакансии продолжит тренд на снижение.
Ставки аренды
По итогам первого квартала 2018 года ставки аренды на качественные офисные помещения не изменились в сравнении с показателем на начало года. Средний уровеньарендной ставки для класса А составляет1 620 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы. Запрашиваемые ставки находятся в диапазоне 1 550 – 2 200 рублей за кв.м в месяц. В классе В/В+ – 1 200 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы. Запрашиваемые ставки находятся в диапазоне 1 000 – 1 600 рублей за кв.м в месяц.
Сегмент складской и индустриальной недвижимости
Предложение
По состоянию на апрель 2018 года общий объем рынка производственно-складской недвижимости находится на уровне 2,7 млн. кв.м. Рынок не пополнился новыми спекулятивными складами. До конца 2018 года заявлен ввод в эксплуатацию порядка100 000 кв.м качественной производственно-складской недвижимости.
В структуре нового предложения преобладают проекты спекулятивной направленности – на рынок будет выведено порядка 70 000 кв.м. Так на севере города логопарк «Осиновая Роща» возводит складской объект площадью 30 000 кв.м., а на юге города Nordway реализует объект площадью 30 000 кв.м. В ближайшие 3 года прогнозируется прирост нового спекулятивного предложения на уровне 400 000 кв.м. Объем заявленных проектов, реализуемых в формате built-to-suit находится на уровне 200 000 кв.м.
Единичные компании проявляют интерес, рассматривают и прорабатывают возможность строительство под них производственно-складских зданий по схеме build-to-suit, однако, как и в случае с продажей, сделки такого формата происходят достаточно редко. При том, что все больше собственников объектов выражают готовность построить склад под клиента с последующей сдачей в аренду или выкупом.
Спрос
По итогам первого квартала 2018 года структура спроса не претерпела существенных изменений. Максимальное количество заявок на аренду складских помещений поступает от дитсрибьютеров непродовольственных товаров, а также от компаний FMCG сектора. Сохраняется высокий спрос со стороны компаний производственного сегмента.
Уровень вакантных площадей аналогичен показателю по состоянию на конец 2017 года и составляет порядка 4%. Прогнозируется сохранение данного уровня вакансии на ближайший год, что связано в первую очередь с дефицитом качественного предложения.
Ставки аренды
На фоне дефицита предложения запрашиваемые ставки аренды на качественную производственно-складскую недвижимость продемонстрировали умеренный рост. На апрель 2018 года средний уровень арендных ставок, номинируемых собственниками, составляет 4 200 рублей за квадратный метр в год без учета НДС, коммунальных услуг, операционных расходов. IPG.Estate прогнозирует продолжение тренда на коррекцию ставок аренды в сторону увеличения до конца 2018 года.
Сегмент торговой недвижимости
Предложение
По состоянию на апрель 2018 года общий объем данного сегмента находится на уровне 4 млн. кв.м. Полноформатных торгово-развлекательных комплексов введено не было. В сегменте специализированных торговых объектов по итогам первого квартала было введено 2 проекта – мебельный центр «Богатырь» общей площадью 65 000 кв.м и гипермаркет спортивных товаров Decathlon площадью 5 000 кв.м. Продолжается процесс реконцепции устаревающих торговых центров. По нашим оценкам, объем торговых центров, которые требуют реконцепции, на конец 2018 составит более 75% от общего предложения – это объекты, введенные в эксплуатацию до 2011 года.
Перспективное предложение
На 2018 год запланировано открытие второй очереди Outlet Village Pulkovo. Исходя из планов девелоперов по строительству новых объектов, мы ожидаем оживление сегмента торговой недвижимости к 2019 году.
В первом квартале 2018 года было анонсировано сразу несколько крупных проектов. Так, концерн SRV анонсировал строительство второй очередь ТРЦ «Жемчужная плаза», холдинг «Адамант» планирует продолжить развитие проектов «Варшавский экспресс» и «Заневский каскад». Всего в перспективе ближайших трех лет на рынок будет выведено порядка 250 000 кв.м качественной торговой недвижимости.
Заполняемость и ставки аренды
На апрель 2018 года заполняемость качественных торговых центров близка к 100%. Средний показатель вакансии для рынка также низок и находится в диапазоне 3-3,5%. Уровень запрашиваемых арендных ставок также не претерпел существенных изменений и находится на уровне, зафиксированном по итогам 2017 года.
Street retail
Сегмент street retail после активного роста по итогам 2017 года демонстрирует стабильность в первом квартале 2018. Основная активность в данном сегменте обеспечивается развитием продуктового ритейла в формате «супермаркет» и «магазин у дома»,а также продолжающимся развитием сектора общественного питания, причем развиваются как сетевые проекты, так и открываются новые точки.
Рост показателя заполняемости в сегменте street retail обеспечивается вводом коммерческих помещений на первых этажах во вновь построенных жилых комплексах. В рамках сложившихся торговых коридоров вакансия остается стабильной на уровне 5-7% за счет естественного процесса ротации арендаторов. Уровень арендных ставок остается стабильным с конца 2017 года.
Сегмент гостиничной недвижимости
Предложение
По итогам первого квартала 2018, на рынке качественных гостиниц Санкт-Петербурга появился один проект – отель «Гамма» на 47 номеров, категория 4****. Общий объем предложения в сегменте гостиничной недвижимости на конец апреля 2018 составляет 18 тысяч номеров. Структура предложения остается стабильной с 2017 года: доля проектов сегмента 5***** находится на уровне 17%, на гостиницы 4**** приходится 52% от общего объема предложения и трехзвездочные отели занимают долю, равную 31%.
Перспективное предложение
Сохраняются планы девелоперов по реализации суммарно более 800 номеров до конца 2018 года. Ближайшие крупные открытия гостиниц запланированы на май-июнь в рамках проекта «Никольские ряды». Так,а мае планируется открытие первого в Санкт-Петербурге гибридного хостела от немецкой сети Meiningerемкостью в 158 номеров. На июнь запланировано открытие четырехзвездочной гостиницы под брендом Holiday Inn Express на 244 номера. Таким образом,в концу первого полугодия введется более половины заявленного объема нового номерного фонда.
Спрос
По итогам первого квартала 2018 годы было зафиксировано незначительное увеличение спроса на качественные гостиницы в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Наиболее востребованными гостиницами по итогам 1 квартала 2018 стали гостинцы сегментов 5 и 4 звезды.
Заполняемость
Средний показатель заполняемости гостиниц Санкт-Петербурга по итогам первого квартала 2018 года находится на уровне 50%, что характерно для данного сезона. Эксперты IPG.Estate ожидают, что по итогам года средний показатель заполняемости вновь превысит значение в 70% за счет увеличения туристического потока в дни проведения чемпионата мира по футболу.
Цены на размещение
Средний показатель ADR (средний тариф на номер) по итогам первого квартала зафиксировался на уровне 5 200 рублей, что сопоставимо с данным показателем аналогичного периода прошлого года. Коррекция тарифа в сторону снижения была зафиксирована в гостиницах категорий 5 и 4 звезды. В сегменте 3*** тариф не претерпел изменений.
