Банки будут контролировать застройщиков: кто выиграет?

Российские девелоперы 1 июля 2019 года перешли на эскроу-счета. Это значит, что деньги покупателей жилья до завершения строительства будут храниться в уполномоченном банке, который будет контролировать их использование.

«Проектное финансирование – это строжайший контроль банка за использованием денег со счета застройщика – тратить их можно исключительно на стройку, переводить их разрешается только после проверки «оправдательных» документов (ч. 1 ст. 18, ч. 1 ст. 18.2 Закона № 214-ФЗ). При этом застройщик, техзаказчик и генподрядчик должны открывать счета для расчетов по стройке в одном и том же банке; если у застройщика несколько разрешений на строительство – отдельный счет открывается для каждого из них (ч. 2.3, ч. 2.3-1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ). Если застройщик «уходит» в другой банк (это его право), то и генподрядчик, и техзаказчик обязаны уйти вслед за застройщиком и перевести все деньги в новый банк», – говорится в публикации юридической системы «Гарант».

Изменения в законодательстве, регулирующем строительство, Дума готовила в 2018 году. Процесс завершился принятием закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» 25 декабря 2018 года.

Как переход на эскроу-счета скажется на темпах строительства, объемах предложения и на ценах на недвижимость в РФ? На вопрос редакции Executive.ru отвечают эксперты.

Проблем с обманутыми дольщиками будет меньше

Ольга Канакина, генеральный директор, строительная группа «Рисан»

На покупателях новый порядок никак не отразится, просто меняются условия оплаты.

Законодательством уже предусмотрены определенные процедуры. Например, страхование эскроу-счетов на сумму 10 млн рублей. То есть, сумма, лежащая в банке, застрахована на десять миллионов рублей. Дальше это зависит от надежности банка, с которым застройщик сотрудничает, и куда дольщик будет приносить денежные средства. Мы будем работать и работаем только с проверенными банками.

Часто задают вопрос, какая сумма должна вноситься на такой счет дольщиком? Есть ли минимальный процент от стоимости жилья? Если да, кто его определяет? Ограничений нет, все это оговаривается в договоре долевого участия. Ограничен только срок пополнения этого счета. Дольщик должен выполнить свои обязательства по оплате до ввода дома в эксплуатацию.

Каким образом на деятельности застройщика скажется тот факт, что компания сможет распоряжаться деньгами дольщиков не сразу после получения, а только после сдачи дома? Скажется только тем, что если у застройщика не хватит собственных средств, то застройщик идет в банк за кредитом. Кредит льготный, первоначальная ставка планируется у банков 11-12%, затем средняя ставка будет 5-6%.

Механизм эскроу-счетов – это своего рода страхование дольщика. В случае банкротства застройщика денежные средства банк возвращает дольщику. Такое нововведение нужно для того, чтобы случаев с обманутыми дольщиками было меньше.

На рынке недвижимости сократятся объемы предложения

Максим Никитин, исполнительный директор, ЖК «Мечта»

Новая схема работы, безусловно, существенно изменит картину рынка недвижимости. И на каждом отдельном его сегменте изменения скажутся по-разному.

Вероятнее всего, после перехода на эскроу-счета рынок недвижимости ждет сокращение объемов предложения. Это будет связано с тем, что постепенно будут уходить слабые и недобросовестные застройщики, которые не смогут работать по новым условиям. Рынок будет потихоньку сжиматься. На нем останутся только те, кто прочно стоит на ногах, кто накопил достаточный потенциал и на деле доказал свою надежность.

Логично предположить рост цен на недвижимость. Поскольку застройщики уже не смогут работать со средствами дольщиков и будут вынуждены брать кредиты в банках, то цены они будут повышать, чтобы элементарно отбить банковские проценты по займу. К этому добавляется и общий рост цен в стране, увеличение НДС и ставки рефинансирования. Все это повлечет за собой удорожание себестоимости строительства, что также спровоцирует рост цен на жилье.

А вот на темпах строительства переход на эскроу-счета должен сказаться благоприятно. Но с той лишь оговоркой, что эта система будет хорошо отлажена. В новых условиях, практически независимо от темпов продаж, стройка будет обеспечена финансированием.

Новая модель финансирования осложнит бизнес малых застройщиков

Мария Литинецкая, управляющий партнер, «Метриум»

Переход на эскроу-счета негативно отразится на объемах строительства в России. Новая модель финансирования жилищных проектов прежде всего осложнит бизнес для малых застройщиков, а это подавляющее большинство среди игроков в отечественном девелопменте. Из более чем 3 000 компаний порядка 85% девелоперов возводят не более 30 тыс. кв. м жилья (три пятиэтажных дома). Им труднее будет получить проектное финансирование, так как обычно они работают на рынках с очень низкой рентабельностью.

Жилищные проекты рассматриваются банками как высокорискованные. Уже сейчас Минстрой получает жалобы застройщиков из разных регионов на завышенные требования банков к девелоперам при получении проектного финансирования. Очевидно, что огромное количество малых застройщиков уйдет из бизнеса, приостановят строительство, будут искать пути слияния с более кредитоспособными игроками.

Это приведет к монополизации рынка и повышению цен. Сейчас верхняя двадцатка в топе крупнейших застройщиков России возводит 24% всего жилья в стране. При этом продолжится процесс концентрации строительства в крупных городах и постепенное угасание девелоперской активности в небольших населенных пунктах (менее 100 тыс. человек).

К началу 2020 года ситуация нормализуется

Кирилл Игнахин, генеральный директор, Level Group

В Москве переход на новую модель финансирования либо не повлияет на объемы строительства, либо это влияние окажется кратковременным и слабым. Половина всего строящегося жилья (8,9 млн кв. м) приходится на 10 девелоперских компаний, хотя всего их в Москве – 143. Большинство топовых «игроков» имеют опыт взаимодействия с банками по проектному финансированию. Помимо этого, столичные проекты застройки интересны инвесторам, поэтому открытие кредитных линий в Москве будет проходить активнее, чем в регионах, где рентабельность девелопмента ниже.

Объем предложения если и снизится, то это станет временной коррекцией на тот период, пока девелоперы, банки и административные органы будут настраивать механизмы взаимодействия. Полагаю, что к началу следующего года ситуация нормализуется. К тому же, не стоит забывать, что в Москве возводится 18 млн кв. м жилья – это исторический рекорд, поэтому дефицит предложения не возникнет из-за временных трудностей перестройки отрасли.

Что касается цен, то я полагаю, что рост все-таки будет иметь место. Мы прогнозируем повышение цен на 10-15%.

Главное нововведение – тотальный контроль со стороны банков

Сурен Айрапетян, управляющий партнер, Rebridge Capital

Новые правила игры, касающиеся застройщиков, не ограничиваются введением эскроу-счетов. главное нововведение – тотальный контроль со стороны банков. А контроль традиционно замедляет процессы, так как добавляет лишние итерации. Можно смело утверждать, что система финансирования девелоперов с использованием эскроу-счетов станет причиной снижения темпов строительства.

Второе последствие введения новой системы – повышение стоимости недвижимости. Причина роста цен кроется в невозможности использования «бесплатных» денег дольщиков для финансирования строительства. Вместо этого девелоперам предлагается использовать заемные деньги банка, которые являются более дорогими из-за процента по кредиту.

Рост цен будет ограничен покупательной способностью населения

Михаил Фенченко, вице-президент по финансам, Группа ПСН

Не исключено, что переход на эскроу-счета приведет к корректировке темпов строительства: не все застройщики умеют работать с проектным финансированием; не все проекты смогут пройти стресс-тесты банков, потребуется внесение собственных средств застройщиков. Количество банков, умеющих работать с проектным финансированием, и их пропускная способность также сильно ограничены. Потребуется время, прежде чем все стороны процесса адаптируются к новым правилам игры. За это время текущие проекты, реализуемые по старым правилам через спецсчета, будут достраиваться и продаваться, и предложение на рынке может снизиться.

Оба этих фактора вместе с дополнительными расходами застройщиков на привлечение и обслуживание проектных кредитов могут привести к росту цен на рынке. При этом рост цен будет ограничен покупательной способностью населения в условиях низких темпов роста экономики страны. В итоге не все смогут работать с прибылью при новых правилах, вероятна консолидация рынка.

Проектное финансирование ускорит темпы строительства

Дмитрий Задорожный, управляющий партнер, Ongrad.ru

Проектное финансирование будет способствовать ускорению темпов строительства. В данном случае застройщику выгодно быстрее завершить процесс, потому что результат влияет на способ получения денег. Пока дом не готов, компания вынуждена кредитоваться в банке, а после ввода в эксплуатацию никакие эскроу-счета уже не нужны.

Как правило, смещение приоритетов в сторону темпов негативно влияет на качество строительства. Практика показывает, что компании, которые строят по этажу в неделю, получают многочисленные претензии от дольщиков и не только.

Скорее всего, проекты начнут дробиться на множество очередей. Ввели один корпус – зафиксировали прибыль, ввели следующий... Такой подход позволит застройщику получить доступ к деньгам еще до завершения всего проекта.

Далеко не под каждый объект будет получен кредит – кому-то банки откажут. И тут есть предпосылки к аффилированию девелоперов с банковскими структурами. Допускаю, что это станет новым направлением наряду с финансовыми инструментами, ведь легче кредитовать и извлекать прибыль из собственных проектов, чем из чужих. Для банков деятельность не профильная, но для крупных игроков, безусловно, лакомый кусок, который они будут лоббировать на государственном уровне. Часть девелоперов не справится и вообще уйдет с рынка, а часть перейдет под управление банковскими структурами.

Цены на недвижимость вырастут, потому что застройщику деньги станут обходиться дороже. А на кого еще переложить эти расходы, если не на покупателей квартир?

Процесс корректировки цен будет зависеть от ситуации на рынке ипотеки

Михаил Хорьков, заместитель председателя комитета, Российская гильдия риелторов

Судя по всему, страхов гораздо больше, чем фактических оснований для краха строительной отрасли. Насколько бы важными не были предложенные изменения, они касаются технической стороны функционирования рынка. Рано или поздно рыночные игроки приспособятся к новым условиям работы, какими бы они не были. Да, состав игроков может поменяться. Но для устойчивого долгосрочного развития гораздо важнее объем рыночного предложения и наличие платежеспособного спроса.

На наш взгляд, переход на новые условия работы будет достаточно плавным. Регулятор еще не раз будет вносить уточнения и корректировки в нормативные документы, сталкиваясь с ошибками или рыночными проблемами и настраивая процесс. Это неизбежно, когда меняется практика, которая складывалась десятилетиями.

При этом объем предложения, как минимум в среднесрочной перспективе, останется на высоком уровне. Это вкупе с отсутствием заметного роста реальных доходов ограничит возможности продавцов в желании переложить все возросшие затраты на покупателей. В настоящий момент мы не ждем существенного роста цен на рынке жилья. Процесс корректировки цен будет постепенным, и в большей степени будет зависеть от ситуации на рынке ипотеки, чем от законодательных изменений на строительном рынке.

Мы прогнозируем снижение количества объектов на 15-20%

Елена Рыбкина, директор департамента маркетинга, N1.ru

C середины 2018 года московский рынок плавно начал переход на новые условия продаж, и пока мы не наблюдаем резких изменений ни в ценах, ни в количестве предложений.

Для покупателей данное нововведение обеспечивает еще большую безопасность при покупке недвижимости и в целом защищает строительную отрасль от недобросовестных застройщиков, которые, к сожалению, все еще есть на рынке. Возросший индекс доверия со стороны потребителя, безусловно, оживит спрос на рынке. Темпы строительства текущих объектов останутся высокими, мы прогнозируем снижение количества объектов максимум на 15-20%, как раз за счет ухода слабых игроков с рынка.

Конечно, нас ждет рост цен, но не глобальный, как предсказывают аналитики. По нашим прогнозам, этот рост будет плавным, к концу года составит до 10%.

Покупатели ждут роста цен

Владимир Лящук, главный аналитик, «Промсвязьбанк»

Переход на финансирование через эскроу-счета приведет к дополнительным расходам застройщиков, поскольку денежные средства дольщиков будут заменены на банковские кредиты, по которым необходимо платить проценты. Увеличение расходов снизит рентабельность застройщиков, у которых появится стимул повысить цены. Однако в основе рыночного ценообразования лежит не только фактор издержек производителя. Ключевой фактор – это спрос, который во многом зависит от доступности ипотечного кредитования.

В России по итогам 2018 года объем выдачи ипотеки на приобретение жилья на первичном рынке составил 0,87 трлн руб. (+32% год к году), что составляет 29% от всех выданных в 2018 году ипотечных кредитов. Высокий спрос на новостройки привел к увеличению цен, которые в IV квартале 2018 года на первичном рынке жилой недвижимости в России выросли на 8,7% год к году. Положительная тенденция в динамике ипотечного кредитования и цен сохраняется в начале текущего года, поскольку покупатели стремятся не откладывать заключение сделок и получить лучшие условия в ожидании продолжения роста цен.

На рынке останутся несколько гигантов, они и будут диктовать условия

Евгений Жданов, директор, «Жданов Групп»

Из-за перехода на проектное финансирование и эскроу-счета объемы ввода жилья снижаются по всей стране: в Петербурге они уже упали в 2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Участники рынка просто не очень понимают – как работать в новых условиях: для финансирования всех этапов строительства необходимо брать внушительные кредиты в банках, проценты по которым не каждый сможет отдавать.

В свою очередь, банки вряд ли будут работать с малым и средним бизнесом, что ведет строительный сектор к монополизации, когда на рынке останутся несколько гигантов – они и будут диктовать условия. Цены при этом на новое жилье совершенно точно повысятся, ведь ввиду временного замораживания средств на счетах эскроу, застройщики вынуждены будут привлекать собственные или сторонние средства, неся убытки при выплате процентов. Качество же в отсутствии конкуренции, как известно, падает.

Вообще, новая схема защищает интересы только потенциальных покупателей, но никак не застройщиков. Хотя и первым при системе проектного финансирования может не повезти: банкротство банков никто не отменял, и каким образом в этом случае дольщики будут возвращать свои средства – вопрос.

Нас ждет «просадка» по количеству вводимого жилья

Сергей Разуваев, директор, «Маркетинг-Консультант»

В последнее время некоторые застройщики пугают клиентов и ростом цен, и сужением ассортиментной линейки, и переквалификацией девелопера. Ряд экспертов уже даже подсчитали, на сколько конкретно повысится себестоимость проекта из-за эскроу-счетов (была озвучена цифра, например, 3-3,8%), и от этого многие отталкиваются, говоря о росте цен.

Мы считаем, что цены в большей степени будут определяться настроениями на рынке, которые создадут девелоперы. Единственное, что можно сказать наверняка – нас ждет «просадка» по количеству вводимого жилья. Помните, как часть застройщиков со свойственным нам, россиянам, правовым нигилизмом постаралась получить максимальное количество разрешений – просто безумное количество разрешений на строительство, желая продолжить работать по старым правилам, в которых им привычнее. Потирая руки, они думали: еще 2-3 года будем жить спокойно. Но правительство отреагировало на это совершенно логично, изменив «правила игры». Будут ли теперь введены эти заявленные квадратные метры? Большой вопрос.

В зоне риска – объекты в небольших городах

Валерия Голянова, бизнес-адвокат

В критической зоне риска объекты строительства за пределами мегаполисов. В центре городов-миллионников земля высоколиквидна и может быть интересна для банков в качестве залога в рамках проектного финансирования. А вот эффективность инвестиций в строительство жилых объектов в регионах вызывает сомнения – меньшая ликвидность готовой жилой недвижимости, земельных участков и незавершенных объектов на этапе строительства приведет к более высоким банковским ставкам при привлечении застройщиками кредитных средств.

Эскроу-счета сводят к минимуму еще и такой распространенный инструмент финансирования как бартер – оплату строительных работ или земельных участков квартирами.

Изменение порядка финансирования, если взять стандартный трехлетний цикл, приведет к росту себестоимости для регионального застройщика минимум на 20%. Но смогут ли застройщики переложить этот рост на покупателя недвижимости в регионах? Предполагаю, что покупательский спрос к этому не готов и такое увеличение себестоимости должно привести к падению маржинальности и, как следствие, существенному падению объемов строительства за пределами двух столиц.

Фото в анонсе: pixabay.com