Urban Group: история одного банкротства

В середине июля обрушился бизнес одного из крупнейших застройщиков Подмосковья: девелопер Urban Group был объявлен банкротом. Этот кейс вызывает вопросы в самых разных целевых аудиториях. Дольщиков интересует: куда делись 70 млрд рублей, а также – кто и когда достроит объекты? Специалисты строительного рынка полагают, что банкротство Urban может изменить правила игры на строительном рынке. Каких перемен следует ожидать?

Возвращение в 1990-е

20 тысяч обманутых дольщиков, финансовая дыра в 70 млрд рублей, 3,5 млн кв.м. недостроя – печальные итоги «буржуазной» революции на рынке подмосковной недвижимости, которую пыталась провести крупнейшая в Подмосковье строительная компания Urban Group.

Вот краткая хроника стремительного падения некогда успешного девелопера:

• В апреле 2018 года владелец Urban Group Александр Долгин занял пост генерального директора компании, обвинив предыдущего руководителя Андрея Пучкова в неэффективном управлении и заявив о признаках нецелевого расходования средств.
• В конце мая было объявлено о приостановке продаж жилья в связи с аудитом компании. Одновременно было остановлено строительство всех домов.
• В июне Фонд защиты дольщиков подал заявления о банкротстве пяти компаний Urban Group: «Ваш город» (застройщик ЖК «Видный город»), «Ивастрой» (ЖК «Лайково»), «Континент проект» (ЖК «Солнечная система»), «Хайгейт» (ЖК «Опалиха О3» и ЖК «Лесобережный»), «Экоквартал» (ЖК «Митино О2»).
• В середине июля эти заявления были удовлетворены, в компаниях было введено конкурсное производство.
• В августе Савеловский суд Москвы заочно арестовал Пучкова по обвинению в злоупотреблении полномочиями, повлекшем тяжкие последствия.

Крушение Urban Group стало лишним доказательством того, что даже вполне нормально работающий механизм ФЗ-214, четко обозначивший правила игры на рынке долевого строительства, не может уберечь покупателей новостроек от скандального эха 1990-х.

В середине 2000-х все повторяется, растерянные лица владельцев бизнеса, бегство за границу генерального директора компании, отвечавшего за оперативное управление, предложение владельца отдать за 1 рубль свой потерявший ценность бизнес с гигантскими долгами любому желающему. И конечно же, открытые письма дольщиков, которые уже потеряли большую часть своих вложений, и у них одна надежда на помощь государства.

Стальное хобби

Откуда же на подмосковном рынке появилась компания, которая в течение 11 лет пыталась привить западные стандарты жилищного строительства на российскую почву?

Основной акционер Urban Group Александр Долгин (по данным «СПАРК-Интерфакс», ему принадлежит 95% акций ООО «Урбан Групп», зарегистрированной в одном из кипрских офшоров) пришел в девелопмент из металлургии. После окончания Московского института стали и сплавов бизнесмен в 30 лет уже руководил лабораторией в одном из НИИ, изучал свойства металлов. Оттуда ушел в бизнес – основав в 1992 году холдинг «Союзнихром», базовым предприятием которого является владимирский завод «Магнетон». Основной доход компании приносил выпуск прутка, проволоки и других изделий из прецизионных сплавов.

«К 2000-м годам этот бизнес достиг такого масштаба, что стало сложно расти, не упираясь в спрос. Я искал, куда вложить зарабатываемую на металлах прибыль, и вспомнил, что с детства мечтал о строительстве. Тогда я не мог и представить, что города можно построить с чистого листа. Это намерение удовлетворяло двум критериям. Во-первых, бездонный спрос на жилье. Во-вторых, у меня были сильные идеи, почерпнутые из знаний того, как устроены рынки новой экономики», – так рассказывает о своей трансформации Долгин в одном из интервью газете «КоммерсантЪ».

Впрочем, сначала эксперименты на рынке недвижимости ограничивались спекуляцией земельными участками в Москве и области. Компаньоном по играм с землей стал давний партнер Долгина и будущий гендиректор и совладелец Urban Андрей Пучков. Долгин особо отмечал, что с Пучковым его связывают 15 лет долговременного партнерства. Пучков был финансовым директором «Союзнихрома».

Поймать мечту за хвост помогла случайность. «Один из участков земли в Подмосковье никак не продавался, и выяснив конъюнктуру загородного рынка, будущие владельцы Urban решили рискнуть, вложив свои деньги в строительство таунхаусов Ивакино-Покровское. Продажи были сверхуспешными», – поделился своими воспоминаниями с Executive.ru собеседник, знакомый с ситуацией в Urban Group.

Как заметил в интервью «Ъ» сам Долгин: «В Подмосковье такие дома продавались за $750 тыс., а мы выдали этот продукт за $250 тыс.». По мнению бизнесмена, его сверхзадачей было перевести загородный дом из разряда роскоши в серийный продукт. Именно по такому пути и пошла созданная бывшими металлургами Urban Group.

Все выше и выше

Успех новой концепции застройки для среднего класса принесло сочетание доступной цены, архитектуры бизнес-класса и разумных планировок на относительно недорогой подмосковной земле.

«Менеджеру среднего звена вряд ли удастся купить даже в ипотеку новостройку бизнес-класса в Москве. Но жить-то хочется здесь и сейчас и не просто жить, а жить красиво. И тут тебе предлагают западный продукт со всеми этими террасами, панорамными окнами, высокими потолками, качественной инфраструктурой, за относительно небольшие деньги. Пусть это в ближнем Подмосковье, но игра того стоит. Поэтому покупатели урбановских новостроек и вкладывали свои деньги», – подчеркивает собеседник, знакомый с ситуацией в Urban Group.

По словам источника, первый же проект – ЖК «Новосходненский» (компактные метражи, квартиры-студии, свободные планировки) пошел нарасхват, продавалось по 10 корпусов в год. Далее были «Город набережных», «Опалиха-2», где сочеталась доступная цена от 60 тыс. рублей за кв.м. и изысканная архитектура бизнес-класса.

Именно тогда компания стала сотрудничать с модным архитектором Максимом Атаянцем, который хотел внедрить авторскую архитектуру в массовую застройку.

«Я увидел, как он одарен и тонок, и привлек к масштабным заказам. Это был дикий риск как со стороны девелопера, так и со стороны архитектора – оба осознали это позднее», – говорит бизнесмен в интервью «Ъ». У Атаянца все получилось: и дворы без машин, и понятная логистика внутри комплексов, и индивидуализация каждой квартиры.

Риски сработали сразу после краха, в отчете независимых аудиторов о деятельности девелопера-банкрота утверждается, что аффилированные с архитектором структуры получали от компании средства «в том числе за потенциально фиктивные услуги». Впрочем, Атаянц все обвинения в свой адрес называет беспочвенными и утверждает, что Urban задолжал ему большие деньги.

«Мы очень быстро масштабировались, брали на себя серьезную социальную нагрузку, но по всем финансовым моделям все сходилось. Демпинга не было. Средняя цена реализации составляла 76-82 тыс. рублей за кв.м.», – отмечает источник.

Крепко став на ноги, Urban Group пошла, как тогда казалось, на обдуманный риск, взяла на себя обязательства по достройке объектов разорившегося СУ-155 – «Лесобережный» и «Лайково».

По словам источника, «вся бизнес-модель Urban была построена так, чтобы оставаться на плаву при падении продаж. И даже согласие на достройку объектов СУ-155 могло в лучшем случае привести к временным затруднениям или сокращению штатов, но не к краху».

Но сам Долгин в интервью РБК признался, что главная причина банкротства – переоценка сил в санации СУ-155 и в проекте «Лайково». Всего по этому проекту было вложено 10 млрд руб., а выручки собрано 6 млрд руб. Вот эти минус 4 млрд руб. и утянули компанию на дно. «В этих сложных условиях менеджмент не справился с управлением, были допущены провалы в диапазоне от ошибок до халатности и даже злоупотреблений. Надо было внимательнее смотреть на обязательства и занимать реалистичную позицию», – констатировал бизнесмен.

В тихом омуте

Впрочем, были и другие причины для падения компании. Идеально работающая модель строительства, сочетающая высокую архитектуру, низкую цену и быструю сдачу объектов, дала трещину сразу после кризиса 2014 года, принесшего рынку недвижимости столичного региона резкое падение спроса и обременения в виде возведения объектов социальной инфраструктуры. Эти объекты застройщики должны были возводить за собственные деньги. С точки зрения пиара все шло идеально, но подобный «обвес» со стороны государства снижал маржу строительства.

Прибыль Urban Group снизилась вдвое, а доходность строительства уменьшилась до 10%. Держать низкую цену в таких условиях было очень сложно. Но компания смогла продержаться еще два года.

«Первый тревожный звонок прозвучал в январе 2017 года. Стало понятно, что из-за недостаточного финансирования могут сдвинуться сроки строительства. Сроки сорвали в августе. К тому времени действовал антикризисный план, но он не спас компанию», – резюмирует собеседник Executive.ru.

Александр Долгин пытался спасти бизнес, сместив с поста гендиректора Андрея Пучкова, но остановить развал компании уже не смог.

Все пропало

Участники рынка недвижимости, опрошенные Executive.ru, выдвигают свои версии краха одного из конкурентов.

«По нашим предположениям, компания не справилась именно с проектами, которые она взялась достраивать. Это огромные объемы в «Лайково» и «Белом городе», где также было выстроено крайне спорное ценообразование – вероятно, в итоге это губительно и сказалось на объемах продаж и привело к банкротству дочерних компаний группы», говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, одна из основных причин – демпинг. Как показал аудит проектов, в последний год сразу в нескольких жилых комплексах продажи шли по ценам ниже или на уровне себестоимости. То есть застройщик планировал решить проблему нехватки ресурсов за счет увеличения объемов спроса на стагнирующем рынке.

Вторая причина, по мнению Литинецкой, неэффективное использование ресурсов. Расходы на рекламу достигали 10% проектных затрат, даже принятая в компании норма 5% уже являлась довольно высокой (обычно на рынке этот показатель составляет 3%).

Третья причина – разногласия в руководстве, которое не смогло найти единого и эффективного решения проблем.

Не была также учтена долгосрочная перспектива конкурентоспособности проектов. «Концепция реализации ЖК разрабатывалась для рыночной ситуации 2013 года и была рассчитана на продажи в течение 5-8 лет. Но ситуация на рынке поменялась, концепция устарела на фоне конкурентов, что негативно сказалось на продажах», – подчеркивает спикер.

Горький хлеб дольщика

Впрочем, самыми незащищенными в этой истории с крахом огромной компании выглядят дольщики новостроек Urban Group. Их миллионы сейчас надежно замурованы в стенах почти готовых и недостроенных объектов. Сколько времени понадобится на решение их проблем?

Решать проблемы дольщиков будет Фонд защиты участников долевого строительства, который возглавляет генеральный директор Дом.рф Александр Плутник . Вначале представители фонда на встрече с дольщиками предложили выплатить им денежные компенсации, однако решение не нашло поддержки. Дольщики в открытом письме Президенту потребовали достройки домов.

«Мы приняли решение достраивать все дома, в том числе те, где сейчас даже фундамента нет. Хотели отдать дольщикам деньги, но приняли решение, что будем строить, будем достраивать весь объем», – заявил губернатор Московской области Андрей Воробьев.

В Фонде защиты участников долевого строительства создан специальный реестр дольщиков Urban Group.

Как следует из сообщения на сайте Минстроя, все объекты планируют достроить до конца 2022 года в зависимости от текущей стадии их готовности. На достройку объектов Urban Group потребуется более 50 млрд руб., сообщил в эфире канала «Россия 24» заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

Согласно утвержденной «дорожной карте», достраивать жилые дома будут за счет федерального и подмосковного бюджетов на паритетных началах. А вот на школы, детские сады и другие объекты инфраструктуры деньги выделят только из бюджета Московской области.

Из федерального бюджета будет выделено 14,6 млрд рублей, 1,4 млрд добавит Фонд, это сумма из собранных с застройщиков взносов, а вся остальная тяжесть операции по спасению проблемных дольщиков ляжет на плечи налогоплательщиков Московской области.

«За последние пять лет на решение проблем 20 тысяч дольщиков из регионального бюджета потрачено 50 млрд рублей», – заявил Воробьев, выступая на Всероссийском совещании «Новеллы законодательства о долевом строительстве», добавив, что дошло до того, что целые подразделения Минстроя следят за исполнением законодательства у застройщиков. Губернатор надеется, что ужесточение правил игры на рынке недвижимости позволит раз и навсегда закрыть тему появления новых обманутых дольщиков.

«Приняты меры, которые могут сократить риски. С 1 сентября у каждого проекта застройки будет свой расчетный счет в банке. В обход этого счета никакие средства идти не могут – им пользуются генеральный подрядчик и технический заказчик. Соответственно, распылять средства с одной стройки на другую уже невозможно. Любые нецелевые расходы также будут блокироваться банком. Это поможет сделать финансовые потоки более прозрачными и снизить риск необдуманных трат», – считает Литинецкая.

Кроме того, покупатели больше не будут вкладывать свои средства напрямую в стройку – их деньги останутся на специальных счетах, а после завершения объекта – направятся застройщику. «Это поможет предотвратить появление долгостроев из-за снижения спроса. Даже если во всем многоквартирном доме квартиру приобретет только один человек, он все равно получит от нее ключи», – отмечает эксперт.

Впрочем, по оценкам Ирины Доброхотовой, даже крупным игрокам рынка будет довольно сложно выполнить некоторые новые требования закона. На днях сообщалось, что крупные застройщики обратились за советом к уполномоченному при президенте России по правам предпринимателей Борису Титову. Скорее всего, закон в новой редакции еще будет дорабатываться с учетом существующих реалий.

По словам Олега Репченко, руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» , очередное банкротство крупного застройщика подрывает доверие дольщиков к покупке недвижимости на стадии строительства. В этих условиях другим девелоперам придется искать способы убедить потенциальных покупателей в своей надежности. Многие дольщики будут стремиться купить квартиру ближе к завершению строительства, что ограничит финансирование строек на начальных этапах – деньги в основном придется брать у банков под проценты даже по тем объектам, которые успели получить разрешения на строительство по старым правилам.

Фото: Эмин Джафаров / Коммерсантъ