Ольга Билялова, «Независимое бюро ипотечного кредитования»
Доклад эксперта
по ипотечному кредитованию Ольги Биляловой на
собрании Международного Ипотечного Клуба «Рынок кредитования новостроек: проблемы и перспективы».
В 2006 году доля ипотечных сделок по новостройкам, по разным данным, составляла от 3% в начале года до 20% в конце. В НБИК число заемщиков, обратившихся к нам и получившим кредит на покупку жилья в строящихся объектах, за последние полгода увеличилось втрое. Сейчас доля таких клиентов составляет у нас около 40%. Спрос на ипотеку колоссальный, причем как со стороны самих клиентов, так и со стороны застройщиков. Сейчас уже никто из них не может позволить себе игнорировать покупателей с кредитными средствами, как это было год назад. По словам застройщиков, каждый второй обратившийся к ним клиент высказывает пожелание приобрести недвижимость с помощью ипотеки, некоторые называют цифру 90%. При этом, несмотря на такой спрос, реальных ипотечных сделок проходит не так много. К сожалению, не у всех желающих и не всегда есть возможность взять кредит на покупку жилья по объективным причинам. Несмотря на то, что сейчас около 30 банков предлагают или в ближайшее время запускают программы кредитования жилья на этапе строительства, большая часть таких программ действует только на бумаге.
Банки смущает отсутствие залога на период строительства и опасность «недостроя» объекта. Запуская программу кредитования на первичном рынке жилья, они часто не до конца понимают, как избежать серьезных рисков. При этом многие банки признают высокую привлекательность кредитования первичного жилья в качестве услуги и заявляют о своем желании развивать это направление. Принимаются соответствующие программы, но, стремясь максимально обезопасить себя, банки при этом выдвигают зачастую невыполнимые требования к застройщикам и их объектам и создают невероятно сложную процедуру аккредитации. В некоторых банках одобрение объектов занимает более двух месяцев, а список требуемых документов таков, что убедить застройщиков представить все необходимое, в особенности, финансовые документы, не представляется возможным. Также нельзя не упомянуть о том, что практически все банки на сегодня готовы рассматривать лишь объекты, продаваемые по договорам инвестирования и долевого участия в строительстве. Но если в 2006 году по договорам инвестирования продавалось еще чуть ли не 60-70% всех новостроек, то сейчас большинство реализуемых объектов подпадает под действие Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Естественно, не все, мягко говоря, работают по этому закону. Застройщики, использующие вексельные схемы продажи испытывают большие трудности с аккредитацией, хотя есть банки, которые кредитуют и такие схемы.
Отдельная тема – кредитование загородной недвижимости на этапе строительства. Здесь ситуация и вовсе печальная. Программ крайне мало, банки не могут четко сформулировать свои требования к таким объектам. Юристы до сих пор спорят, подпадают ли таунхаусы под действие ФЗ № 214 или нет, несмотря на то, что с момента его вступления в силу прошло уже два года. Часть банков, имеющих программы кредитования загородки, реально готовы кредитовать лишь объекты, в строительстве которых они участвуют сами.
Банки можно понять – кредитовать незнакомого застройщика страшно, кроме того, нет общепринятых критериев оценки застройщиков. Некоторые банки требуют от заемщиков обязательного страхования финансовых рисков на этапе строительства. Сейчас на рынке работает уже несколько страховых компаний, страхующих риск недостроя. Идея, в общем, хорошая: она призвана снизить риски банков и упростить процедуру аккредитации объектов. Но в том виде, в каком это существует сейчас, эффект получается прямо противоположным. Аккредитацию приходится проводить, по сути, дважды – в банке и в страховой компании. Причем требования к документам в банке и в страховой часто отличаются, а заемщик помимо повышенных на период строительства банковских ставок платит еще как минимум один процент страховой компании.
Конечно, было бы гораздо логичнее проводить одобрение объекта только в страховой компании, а затем просто обращаться за кредитом в любой банк, где аккредитована эта страховая, не представляя при этом документы по объекту на дополнительную экспертизу. Некоторые банки уже задумываются о переходе именно на такую схему работы. Например, ICICI Банк Евразия, который в апреле планирует запустить программу кредитования на первичном рынке, собирается работать именно так. Они готовы выдавать кредит на покупку любых объектов, проверенных и одобренных страховой компанией. Если и другие банки будут использовать такую систему работы, это позволит сделать рынок кредитования новостроек более цивилизованным.
В ближайшее время можно ожидать значительного увеличения объема ипотечных сделок на первичном рынке. При этом многие застройщики не умеют или не хотят самостоятельно заниматься организацией ипотеки. Некоторые пытались где-то аккредитоваться, но безрезультатно. Те же, кому это удалось, в основном выбирали банки широко известные, но, к сожалению, малоэффективные. В результате значительная часть заемщиков не могла получить в этих банках кредит. Некоторые застройщики начали создавать свои ипотечные отделы, но в большинстве случаев делается это непрофессионально. Неудивительно, ведь сотрудники ипотечных отделов – это почти всегда выходцы из отдела продаж, и у них не хватает для этого необходимых знаний. Кроме того, условия кредитования для заемщиков не отличаются от стандартных, в то время как крупный ипотечный брокер может сейчас предложить своим клиентам кредитование по сниженным процентным ставкам в ряде банков и другие льготы. Со временем такие отделы исчезнут, не выдержав конкуренции. Гораздо рентабельнее для застройщика работать с профессиональными посредниками, которые правильно подберут банки, аккредитуют объект, проведут всю процедуру оформления кредита от начала до конца, включая работу со страховыми и оценочными компаниями.
Фото: pixabay.com
