Большинство льготных программ в РФ перестало действовать, поэтому вопрос ипотечного кредитования неоднозначный. Учитывая постоянно растущую стоимость квадратных метров, многие люди жалеют, что не оформили сделку раньше. Как же поступить с покупкой жилья: отложить до лучших времен, соглашаться на повышенные ставки или первоначальный взнос в 50%? Давайте разбираться.
Эскроу-счета при покупке недвижимости, их подводные камни
Речь о специальных банковских счетах, на которые участник долевого строительства (покупатель жилья) переводит оплату за будущий объект. Денежные средства дольщика хранятся на этом счете до момента завершения строительных работ и передачи застройщиком готового объекта недвижимости заказчику.
С одной стороны, эскроу-счета защищают покупателей недвижимости от недобросовестных застройщиков и рисков потери своих вложений, гарантируют безопасность и прозрачность сделки. С другой стороны, застройщику приходится вести строительные работы за свой счет, а не за счет авансовых платежей покупателей. Для выполнения обязательств по договору строительная компания открывает кредитную линию в банке и на заемные денежные средства ведет работы по возведению домов. Если клиент отказывается подписывать акт приема-передачи, то девелопер остается и с кредитом, и без денег.
Риски для застройщика слишком высоки, несмотря на цель такой схемы – обезопасить обе стороны сделки. Клиент в этом случае защищен практически на 100%, а непосильные издержки ложатся на плечи застройщика. Не у всех компаний есть возможность вести строительство на собственные денежные средства. В большинстве случаев необходимо привлечение инвестиций, при этом инвестор должен получить не менее 30%. Меньше неинтересно, поскольку вклады дают прибыль до 23%. Цены на стройматериалы выросли от 20%. Как итог, общая стоимость строительства увеличится на 30 и более процентов.
Вспомним ситуацию в 2019 году и проведем аналогию. Тогда схема эскроу-счетов начала действовать при покупке квартиры в ипотеку. Паркинг в ЖК «Клевер парк» стоил 1,2 млн рублей, теперь – 6,5 млн. Это дороже, чем стоимость однокомнатной квартиры на тот момент – 4,3 млн рублей. На сегодняшний день такое жилье оценивается уже в 18-19 (!) млн рублей. Те, кто вложился в проект тогда, получили качественное жилье, и вышли на прибыль х4, хотя по моим прогнозам, стоимость квартир должна была вырасти лишь в 2-3 раза.
Похожая тенденция наблюдается в ИЖС. Стоимость за квадратный метр жилья в ближайшее время может достигнуть 135 тыс. руб. Если ждать дальше, то цена может увеличиться и до 180 тыс. Если есть свободные деньги и вы рассматриваете покупку как улучшение жилищных условий, то ответ очевиден – да, дом в ипотеку может стать выгодным приобретением.
Стоит ли ждать выгодных программ по ипотеке или брать что дают?
С учетом того, как выросла ставка ЦБ, ждать лучших времен в ближайшие 1-2 года точно не надо. Если квартирный вопрос стоит остро, лучше обратить внимание на строящиеся ЖК или загородную недвижимость. Ставки на вторичное жилье слишком высоки – 20-23%, чтобы позволить себе вносить ежемесячные платежи. А на строящееся жилье остались льготные программы: семейная, сельская, IT-ипотека. Для сравнения: однокомнатную квартиру можно купить за те же деньги, что и дом с двумя-тремя комнатами в коттеджном поселке.
Есть и альтернативные решения. Например, по прогнозам в сфере недвижимости, в ближайшее время ожидается рост выставленных квартир на продажу по переуступке прав. Те заемщики, которые брали квартиры с целью перепродажи, будут делать большой дисконт – около 20%. Причина в том, что переуступка от физического лица приравнивается к ипотечной программе в 23%, да еще и квартиры находятся в залоге у банка и их нужно выкупать. Сложно конкурировать с застройщиком, у которого можно купить квартиру по льготной программе от 6%. Это золотая жила для инвесторов, которые имеют свободные денежные средства. Как правило, они ждут кризисных времен, чтобы набрать пул таких квартир и заработать. Стратегия в данном случае: сдача в аренду жилья, после квартирантов делается хоумстейджинг, а как только рынок восстанавливается, объект выставляется на продажу.
В кризисные времена у людей становится меньше денег и больше кредитов. Многие будут стараться минимизировать свои расходы, съезжаться с родителями или делать большой дисконт при продаже своих квартир, чтобы не допустить просрочки по ипотечным платежам и не лишиться своих квадратных метров. Такие сделки часто имеют характер срочных, а значит, можно рассчитывать на выгодные предложения по стоимости жилья на вторичном рынке.
Реальный случай из практики. У семейной пары была оформлена ипотека, муж не вносил платежи в течение года. Как поступает банк в такой ситуации? Выставляет квадратные метры на торги и выселяет жильцов. Дисконт на квартиру при этом может составлять 20-30% от ее реальной стоимости. Для инвесторов это выгодный способ вложиться.
Какие еще существуют выгодные условия для ипотечных сделок?
Обратите внимание на предложения банков. Например, акции «полгода без платежей по ипотеке» или «пониженная ставка в первые 3 года кредитования». Если есть возможность, например, вы продаете свое старое жилье, нашли покупателя и готовите сделку в ближайшее время, то это хороший вариант. Также можно рассмотреть выгодные беспроцентные рассрочки от застройщиков.
Пока одни видят в сокращении льготных программ только минусы, другие смотрят на ситуацию по-своему. На рынке останутся только крупные застройщики с проверенной репутацией, плюс откроются дополнительные возможности для инвестирования. В ближайшее время рынок вторичного жилья перейдет в стагнацию, но это не повод откладывать «мечту» о квартире или доме в долгий ящик. Важно держать руку на пульсе и отслеживать выгодные предложения по сделкам: не живите в отложенном режиме, лучшее время здесь и сейчас.
Также читайте:
