Как изменится рынок недвижимости после отмены льготной ипотеки

1 июля 2024 года в России завершилась госпрограмма льготной ипотеки на новостройки под 8%. Прошел месяц, и девелоперы уже отмечают падение продаж квартир в два раза (данные «Бизнес Online»). Выдача кредитов в рамках льготной ипотеки на новостройки сократилась в 4 раза в денежном выражении, по данным «Дом.РФ». Однако средняя цена 1 кв. м в новостройках за июль выросла на 0,4%, по данным агентства «Этажи».

Какие еще выводы можно сделать по итогам прошедшего месяца? Как эта ситуация уже повлияла и будет влиять на стоимость недвижимости в России? Что изменится на первичном, вторичном рынках и рынке аренды? Кто пострадает, а кто выиграет? Что будет в краткосрочной и долгосрочной перспективе? Редакция Executive.ru задала эти вопросы экспертам рынка и публикует их комментарии.

Буму на рынке новостроек пришел конец

Олег Дедков, управляющий партнер, «Живой Комплекс LES»

Ипотечно-новостроечная контрреволюция, о неизбежности которой так долго говорили «меньшевики», совершилась. Под меньшевиками я подразумеваю экспертов, которые прогнозировали уменьшение объема сделок и снижение цен при сворачивании госпрограммы льготной ипотеки на новостройки. И главный «меньшевик» для девелоперов – это глава ЦБ Эльвира Набиуллина, которая давно обвиняла рынок первичного жилья в перегреве и отрыве от реальной экономики и доходов домохозяйств.

Также падение продаж после сворачивания субсидируемых программ четко показало, что именно раздача «дешевых» кредитов покупателям жилья была основным, если не единственным драйвером рынка.

Законы экономики могут нарушаться, но обычно этот аномальный период длится недолго. Если на каком-то рынке одновременно растет объем предложения и растут цены, то такая ситуация конечна. Полагаю, что мы видим начало конца бума на рынке новостроек. Соответственно, в ближайшие месяцы мы также увидим стабилизацию цен и различные аттракционы неслыханной щедрости от застройщиков. Вместе с осенним листопадом можно ожидать начала ценопада на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса, который, однако, вряд ли приведет к сильному оживлению динамики продаж.

Первичный рынок ждет затишье в части количества сделок, вторичный и арендный – оживление. Снижение активности на первичном рынке вкупе с обязательствами застройщиков перед банками может заставить их пересмотреть ценовую политику, если государство не одарит их какими-нибудь субсидируемыми кредитами, в чем я сильно сомневаюсь. Поэтому часть покупателей перекочует на вторичный рынок, тем более, что на нем представлено немало объектов, совсем недавно бывших новостройками. Часть же бывших потенциальных покупателей жилья превратится в его потенциальных арендаторов, потому что жилищные проблемы многие вынуждены решать «здесь и сейчас».

Рядовые покупатели, для которых льготная ипотека была серьезнейшим подспорьем, особенно в регионах – первые и главные проигравшие. Никакие скидки от застройщиков не смогут заменить ипотеку на 25 лет под 8% годовых. Обладатели «живых денег», готовые купить новостройки, – в выигрыше, так как почти гарантированно получат скидки от застройщиков. Боюсь только, что такой тип покупателя для нашего рынка в текущих экономических реалиях в абсолютном меньшинстве.

Одновременное сворачивание ипотечных программ с господдержкой и повышение ключевой ставки ЦБ до уровня около 20% годовых может превратиться для рынка не просто в ушат холодной воды, а в прыжок в ледяную прорубь. Большинство девелоперов во всех сегментах, кроме премиума и делюкса, будут вынуждены пересматривать планы по приобретению новых проектов и выводу существующих из бумажной в бетонную фазу. Весьма вероятно снижение темпов строительства начатых объектов, если сроки ввода в проектных декларациях позволяют это сделать без рисков судебных разбирательств с дольщиками.

Выровняется стоимость вторичного и первичного рынка жилья

Елена Тарасова, коммерческий директор Plus Development

Новая реальность характеризуется рядом факторов:

1. Поменялся профиль клиента – практически ушли с рынка так называемые «покупатели – инвесторы», остались те, кому действительно жизненно необходимо обзавестись новой квартирой.
2. Повысился спрос по адресным льготным госпрограммам: семейной и военной ипотекам. «Рыночная» ипотека на сегодняшних условиях используется только как точечный инструмент покупки жилья.
3. В сегменте новостроек, на примере реализуемого нами проекта, наблюдается еженедельное увеличение спроса на траншевую ипотеку.
4. После отмены льготной ипотеки изменились схемы покупки новостроек: увеличилась доля альтернативных сделок, более широкое распространение начинают получать собственные программы застройщиков – такие как рассрочка и трейд-ин.

Во второй половине года ожидается выравнивание стоимости квадратного метра на первичном и вторичных рынках за счет перетока части спроса на рынок готового жилья. Но спрос на новостройки определенно останется, потому что заработала «обновленная семейная ипотека» и другие адресные ипотечные программы поддержки граждан. В июле ожидаемо произошло некоторое сокращение спроса, но в ближайшие несколько месяцев рынок ждет восстановление и выход к концу года на плановые цифры продаж.

Сегодня любой девелопер строит объекты по заранее утвержденной финансовой модели, в нее уже заложена конкретная стоимость квадратного метра. Снижать цену – значит сокращать окупаемость проекта, сомнительно, что застройщики на это пойдут. Не стоит также ожидать повального падения спроса на покупку жилья. Недвижимость по-прежнему является одним из ликвидных активов в наше время. Коррекции цен в сторону снижения в краткосрочной перспективе на «первичке» и «вторичке» не намечается.

В ближайшие год-два стоимость жилья на вторичном и первичном рынке будет более сбалансирована, чем в предыдущее несколько лет. К тому же санкции способствуют тому, что определенная категория клиентов, которая ранее инвестировала в зарубежную недвижимость, начинает переключаться на внутренний рынок, поддерживая спрос. А может уже через год или пару лет станет очень модно покупать недвижимость в России.

Вырастет спрос на аренду

Константин Анисимов, ведуший эксперт, агентство недвижимости «Этажи»

По Москве продажи застройщиков сократились не более чем на 30%, и сейчас они будут выводить меньше проектов и лотов в продажу. Рост цен неизбежен. Некоторые застройщики, действительно, снижают цены, но это связано с тем, что изначально выставляли на продажу по завышенной цене.

Выводы следующие:

• Продажи вторичной недвижимости идут, новостройки тоже покупают. Да, меньше, но тем не менее продажи есть — покупатели пользуются разными программами: и ипотекой, и рассрочкой.
• Спрос сократился на 20%, и не более чем на 30% — об этом говорит статистика Росреестра по сравнению с июлем прошлого года.

Ждать того, что недвижимость упадет в цене на 20-40% не стоит (особенно в московском регионе). Сейчас будет увеличен размер торга на вторичке, но и объектов в продаже будет меньше, потому что за низкую стоимость никто не хочет продавать. Когда ключевая ставка будет снижаться, даже через год — объектов в продаже станет больше.

Кому нужно срочно продать, ставьте цену -10% от рыночной, и сможете продать за неделю. Страдает всегда покупатель. Особенно тот, кто ждет падания цен. В итоге покупает дороже. Лучшее время для покупки – сейчас. Можно получить хороший торг и выгодно купить по рыночной цене, а не завышенной.

Что касается аренды, в ближайший год она будет в тренде, как и в прошлом. Ипотека сейчас дорогая, не у всех есть возможность приобрести по льготной программе или за наличные, в продаже объектов меньше, поэтому на аренду высокий спрос, и ставки по ней растут. Я бы рекомендовал тем, у кого есть первоначальный взнос посчитать экономику, если ипотека выходит сильно дороже, чем аренда, то продолжить снимать, а денежные средства положить на вклад под процент. Если плюс-минус одинаково, то вложиться в собственное жилье.

Сектор индивидуального строительства жилья продолжит расти

Константин Злобин, директор по развитию инвестиционно-девелоперского холдинга «Астерра»

Традиционно строительная сфера в России остается одной из самых активных отраслей экономики. Так, по данным Росстата, в январе-мае 2024 года в стране ввели в эксплуатацию 43,7 млн кв. м жилья – на 1,3% больше, чем за 5 месяцев 2023 года. Однако при оценке месячной динамики ситуация начинает выглядеть менее оптимистичной: объем сданного жилья в мае составил 7,1 млн кв. м, а годом ранее показатель был выше на 0,5% (7,2 млн кв. м).

Подобная тенденция в жилищном строительстве наблюдается впервые с начала 2024 года. По мнению большинства аналитиков, спад вызван снижением темпов ввода многоквартирных домов. В январе-мае ввод МКД снизился на 27% по сравнению с теми же месяцами 2023 года и составил 12,9 млн кв. м.

Однако сектор ИЖС продолжает рост, причем его темпы лишь увеличиваются. В январе-мае в стране сдали 30,8 млн кв. м частных домов – прошлогодние показатели оказались превышены на 20,7%! А в мае объемы и вовсе вышли на рекорд в 24%: ввод ИЖС составил 5,4 млн кв. м вместо 4,3 млн «квадратов» годом ранее.

Похожая тенденция наблюдается и в сфере ипотечного кредитования на ИЖС. Так, Сбер отчитался о выдаче в мае 13,3 тыс. таких займов – при том, что в январе их было оформлено 7,2 тыс. Доля частных домов в общем объеме жилищного кредитования банка постоянно растет: в марте зафиксировали очередной рекорд в 23%.

Аналитики придерживаются мнения, что именно ИЖС продолжит стабильно наращивать объемы: 

1. Первый тренд в этом направлении – короткий – связан с сезонностью: традиционно в мае и в летние месяцы активизируется строительство частного жилья, чтобы будет иметь отложенный эффект при вводе объектов с августа и осенью.
2. Второй тренд, поддерживающий сектор, обусловлен максимальным спросом на ипотеку в ИЖС. Программы кредитования, получившие распространение на индивидуальные дома, подстегнули ввод частных домов.
3. Третий тренд обеспечивается сокращением или пересмотром части ипотечных программ. По мнению большинства аналитиков сворачивание ипотеки с господдержкой приведет к тому, что спрос перераспределится в пользу вторичного рынка и сегмента ИЖС. 

Регина Нгуен, застройщик ИЖС МО

Застройщик не сможет строить в убыток, будет ориентироваться на спрос и реальные затраты, при этом сами затраты на строительство не падают.

На фоне повышения ключевой ставки до 18% застройщики понимают, что клиенты в основной своей части будут состоять из двух целевых групп:

1. Семьи с ребенком до 18 лет включительно, семьи с двумя и более детей до 18 лет, семьи с детьми инвалидами.
2. Сотрудники аккредитованных IT-компаний до 50 лет, с зарплатой от 150 тыс. руб. в Московской области и Ленинградской области и городах миллионниках, и с з/п от 90 тыс. руб. во всех остальных населенных пунктах.

Также ожидается спрос среди клиентов с наличными деньгами, которые обменивают жилье и могут взять ипотеку на остаток суммы. Могут быть инвесторы с наличными, которые ищут способы снижения инфляционных рисков. 

Ипотечные программы лишь косвенно влияют на стоимость недвижимости

Марина Филиппова, сооснователь маркетингового агентства для застройщиков «Горилла»

Снижение спроса на покупку квартир после отмены льготной ипотеки ожидаемо. Сейчас будет период относительного выравнивания количества кредитов на первичное и вторичное жилье. Потому что, если сумма кредита одинакова, можно не ждать окончания стройки и взять уже готовое вторичное жилье.

Ипотечные программы лишь косвенно влияют на стоимость, застройщики не смогут сильно снижать цены только из-за того, что отменилась льготная ипотека. Потому что ценообразование основывается не на ипотечных программах, а на себестоимости строительства, банковской модели по эскроу-счетам и того, какой банк обслуживает эти счета. Именно банковская модель диктует застройщикам условия работы.

Поэтому от региона к региону будут разные цены. Например, в Иннополисе себестоимость объектов дороже, потому что много средств уходит на логистику материалов, на трансфер строителей и т.д. То есть это комплексный вопрос, и, к сожалению, все работает не в пользу снижения цены у застройщиков.

Снизить цену можно, но непосредственно на старте проекта: за счет использования более дешевых аналогов строительных материалов, уменьшения класса жилья, урезания благоустройства территории. Но на это большие строительные компании уже не могут пойти, поэтому скорее такой вариант подходит только для новых застройщиков, которые до этого не выводили проекты самостоятельно, а значит, и доверие потенциального клиента еще не заработали.

Что касается перспектив для застройщиков, то здесь несколько гипотез:

1. Некоторые ипотечные программы продлили, и их сейчас активно рекламируют.
2. Увеличится количество вариантов рассрочек от застройщика. Возможно, будут истории, которые связаны с субсидированием от банка. То есть банки могут предлагать какие-то свои индивидуальные условия по субсидированию для застройщиков, хотя последним это не всегда выгодно. Возможно, будет больше сделок через риелторов, даже у застройщиков, которые раньше не работали так. Вероятно, кто-то будет работать по системе трейд-ин, когда квартиру продал и тут же купил, конвертировав это в первоначальный взнос в ипотеку.

Еще один значимый фактор, влияющий на стоимость, это то, что все, что связано сейчас с экономикой страны, завязано в первую очередь на снижении инфляции. Центробанк регулирует ставку как для того, чтобы не допустить роста инфляции. И до тех пор, пока у государства не будет выполнена задача по стабилизации инфляции до необходимого уровня, со ставкой ничего не произойдет.

Как только будет понятно, что все, можно уже снижать ставку, естественно, будут дешеветь кредиты и люди пойдут покупать квартиры. Но это произойдет не в ближайшее время и, скорее всего, не в этом году. Поэтому застройщикам нужно сосредоточиться на разработке вариантов рассрочек, программ трейд-ина, оптимизации затрат и всего, что поможет уменьшить себестоимость стройки и повысить привлекательность объекта.

Цены на строительные материалы не снизятся

Аркадий Астрахан, генеральный директор, ПСЗ, ГК «Вместе»

По нашим оценкам, в количественном выражении рынок сократится более чем в два раза, хотя Минстрой РФ прогнозировал падение только на 20%. А если оправдаются слухи, что и семейную ипотеку будут делать еще менее доступной, потому что она «слишком дорого» обходится федеральному бюджету, то сокращение количества сделок будет еще более драматичным. Сделок без использования ипотечного кредита на рынке новостроек не более 10-20%, в зависимости от региона и класса жилья.

Быстро на рынок эта ситуация не повлияет, потому что девелоперский бизнес очень инертен и не может тормозить и разгоняться по щелчку пальцев. Плюс стабилизирующую роль играет банковское проектное финансирование, особенно то, что получено до цикла повышения ставок ЦБ. Сроки запуска и реализации строительного проекта от двух до десяти лет и существенное влияние на отрасль в целом мы получим только через год-два.

Будет сокращаться экспозиция квартир, уменьшаться размер очередей строительства, запуск продаж или проектирования части новых проектов будет отложена на более поздние периоды. В дальнейшем при восстановлении спроса на рынке может возникнуть дефицит предложения (опять же я не говорю о перегретых рынках обеих столиц и Краснодарского края).

Цены на новостройки будут стоять на месте (в проектах, где имеется хороший запас по маржинальности) или расти, покрывая рост себестоимости (как прямых строительных затрат, так и накладных расходов). Падения цен на квартиры мы не ожидаем, как и не ожидаем снижения цен на основные строительные материалы.

Спрос на недвижимость будет похож на американские горки

Татьяна Волкова, финансовый консультант, главный эксперт Академии личных финансов

Застройщики хотят выполнять свои планы продаж, придумывают разные акции и подходы: то смягчают, то ужесточают, то рассрочка, то нет рассрочки, платежи регулярно, то ипотека, то еще какие-то варианты. Поэтому намечаются из заметных изменений рынка я бы выделила: недоступность ипотеки и отсутствие широкого покупателя.

Сегодня покупка новых объектов доступна все-таки тем, у кого есть большой денежный поток, либо это какие-то льготные категории, которых осталось не так много: IT-ипотека, арктическая, дальневосточная, семьи с детьми. Хотя, финансирование, например, семейной ипотеки пока не возобновлено. 

Показательным будет август. Застройщики все равно будут придумывать новые вариации. Поэтому именно на первичном рынке недвижимости можно ждать маркетинговые программы, рассрочки. А вот для вторичного рынка остается только ипотека под очень высокий процент.

Все будет зависеть от того, какой будет доступность ипотечных программ, будет ли она возможна, будет ли потепление кредитно-денежной политики, будут ли застройщики предлагать интересные условия по рассрочкам.

Я не жду в большинстве регионов, где живая миграционная динамика, отката цен. Очень сильно в целом рынок все равно назад не откатится, он будет продолжать свой рост. Сейчас огромная масса денег на вкладах, поэтому когда начнется потепление кредитно-денежной политики, деньги с вкладов начнут снимать. Куда они пойдут? В том числе на покупку недвижимости, что в свою очередь подпитает рынок. Таким образом, в ближайшие пару лет у нас будут некие американские горки в плане повышения и снижения спроса на недвижимость. 

В какой период времени стоимость жилья на вторичном и первичном сбалансируется? Думаю, что ближайший год будет непростой. Вот эти волны спроса, они будут то накатывать, то стихать, но баланс между спросом и предложением, первичкой и вторичкой постепенно наладится в течение года.

Что в итоге

Мария Хурамшина, директор по маркетингу, 3-RED

Выводы по итогам прошедшего месяца:

• Снижение спроса: падение продаж в два раза является непосредственным следствием завершения программы, что указывает на высокую зависимость спроса от ипотечных ставок.
• Увеличение предложения: с падением спроса, скорее всего, увеличится предложение непроданных квартир, что может привести к перенасыщению рынка.

Влияние на стоимость недвижимости:

• Снижение цен на новостройки: в краткосрочной перспективе можно ожидать умеренного снижения цен на новостройки в ответ на падение спроса.
• Замедление роста цен: в долгосрочной перспективе темпы роста цен могут замедлиться, так как меньше покупателей будут способны позволить себе покупку жилья без льготной ипотеки.

Изменения на первичном и вторичном рынках, а также на рынке аренды:

• Первичный рынок: застройщики могут столкнуться с необходимостью снижения цен или предложения дополнительных уступок и бонусов для привлечения покупателей.
• Вторичный рынок: может испытать увеличение предложения, так как некоторые владельцы могут решить продать свои квартиры в условиях неопределенности и падения цен.
• Рынок аренды: спрос на аренду может вырасти, поскольку те, кто не может позволить себе покупку жилья, будут вынуждены искать арендное жилье.

Кто пострадает:

• Покупатели: те, кто рассчитывал на льготную ипотеку для покупки жилья.
• Застройщики: могут столкнуться с увеличением непроданных объектов и необходимостью снижать цены.

Кто выигрет:

• Арендодатели: увеличение спроса на арендное жилье может привести к повышению стоимости аренды.
• Инвесторы: имеющие достаточно капитала для покупки недвижимости в условиях падения цен могут получить выгоду от роста цен в долгосрочной перспективе.

Пперспективы:

• Краткосрочная: ожидается волатильность на рынке с возможным снижением цен и увеличением количества недвижимости на рынке.
• Долгосрочная: рынок может стабилизироваться с новыми уровнями цен и спроса. Застройщики могут адаптировать свои стратегии под новые экономические условия, возможно, с фокусом на более доступное жилье.

Завершение программы льготной ипотеки является существенным изменением, которое потребует времени для адаптации всех участников рынка.

Материал подготовлен с помощью сервиса «Лига экспертов» Executive.ru.

Подать заявку в Лигу экспертов

Читайте также: