Хочу рассказать об изменениях в законе 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», который регулирует строительство жилья в нашей стране. Этот закон влияет на две суперважные вещи для каждого человека: стоимость жилья и шансы получить достроенную квартиру, а не просто глянцевую бумажку с картинками. Поэтому, если вы не планируете прожить всю свою жизнь в коробке из-под холодильника, читайте этот текст до конца.
Что произошло
За просмотром матчей чемпионата и волшебных подвигов российской сборной мы на мгновение позабыли, что отечественную строительную индустрию колбасит как от землетрясения в 12 баллов. Пригорает даже у китов рынка: «Баркли» и Urban Group . Да так пригорает, что запах жареного дошел до самых высоких кабинетов, изрядно испортив их кабинетный микроклимат. Поэтому Минстрой и правительство РФ, во имя защиты населения от девелоперского произвола, выпустили обновление знаменитого закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Изменения вступили в силу 1 июля 2018 года пока мы с вами дружно пьянствовали и постили фотки ног Акинфиева.
Понятных объяснений о том, что именно поменялось, я не нашел, поэтому пришлось прочитать закон и написать свое собственное. Все, что надо знать о новой версии 214-ФЗ – в шести пунктах. Перевод с юридического на человеческий прилагаю.
1. Компенсационный фонд
Первой серьезной таблеткой от эпидемии обманутых дольщиков стал торжественный стартап «Фонда защиты граждан – участников долевого строительства» осенью 2017 года. Смысл его предельно прост: все, кто строит жилые метры, скидываются в общак процентом от каждой проданной квартиры. В случае неадекватности кого-то из застройщиков, фонд поможет гражданам теплыми словами поддержки, ну или дом достроит. Конкретные меры помощи будут зависеть от масштаба бедствия. Процент отчисления составляет 1,2% от цены квартиры: продали на 10 млн, скинули в общий котел 120 тысяч рублей. Очень хочется верить, что строительные компании уже полгода делают эти взносы из своей прибыли, но здоровый реализм подсказывает, что цены на жилье в последнее время незаметно подросли. (Статья: 214-фз, ст. 3, ч. 14 218-фз, ст. 10, ч. 1 ).
2. Один застройщик – один проект
Компания-застройщик может строить только один проект в рамках одного или нескольких разрешений на строительство. Под компанией мы понимаем юридическое лицо, а под проектом может быть и один дом, и целый жилой комплекс, состоящий из нескольких зданий и торговых помещений. Понятно, что в структуре крупного застройщика может быть и 10, и 50 юридических лиц, с этим проблем нет. Цель же данной нормы заключается в отделении зерен от плевел – недопущении смешивания затрат и действий девелоперов по разным объектам. Когда есть четкое разделение, возникающие пожары можно оперативно локализовать и тушить, не допуская распространения на весь лес. Отсюда логично вытекает следующее изменение по единому счету. ( Статья: 214-фз, ст. 3, ч. 1.1).
3. Единый счет и контроль расходов
Раньше девелоперы собирали деньги с дольщиков на одном объекте и достраивали на них какие-то другие дома, параллельно выписывая себе огромные зарплаты, бонусы и служебные автомобили. Так строилась финансовая пирамида, приводящая в конечном итоге к глупым выражениям лица и допросам в следственном комитете. Теперь у строителей есть директива открывать единый счет в правильном банке и вести все расчеты по проекту именно с этих реквизитов. Все денежные потоки должны проходить через одну-единственную точку, что в миллион раз упростит контроль застройщиков службами «преступлений и наказаний». ( Статья: 214-фз, ст. 3, ч. 2.3 ).
Кроме всего прочего, застройщикам определили конкретный список возможных трат по единому счету из 20 пунктов, которые прямо или косвенно связаны с реализацией проекта. Замечательным нововведением стало ограничение трат на ФОТ, рекламу и аренду офисов. Теперь на эти статьи расходов можно будет вытащить не более 10% стоимости строительства. Прощай, бытовое мошенничество! Мы будем по тебе скучать. ( Статья: 214-фз, ст. 18, ч. 1, 2).
4. Собственный капитал застройщиков
Раньше девелопер мог открыть ООО «Ромашка» с 10 000 рублей уставного капитала, собрать деньги с доверчивых граждан и решительно свалить в Лондон, не принимая на себя излишнего стресса. Согласно новым требованиям, застройщик обязан вложить собственных денег не менее 10% от стоимости строительства. И «вложить» означает не приписать какие-то абстрактные ценные бумаги или другие хитрые активы, а вывалить свой кэш на единый банковский счет для дальнейших расчетов с поставщиками и подрядчиками. ( Статья: 214-фз, ст. 3, ч. 2, п. 1.1 ).
5. Фейс-контроль
Новая редакция закона существенно расширила требования к личностям, обремененным властью внутри застройщиков: руководителям, главбухам и акционерам бизнеса, у которых доля больше 25%. Теперь бывшим зекам, аферистам и профессиональным банкротам официально запрещается руководить стройкой и облапошивать дольщиков. Остается один вопрос: кто же теперь работать будет? ( Статья: 214-фз, ст. 3.2).
6. Эскроу
Видели когда-нибудь водный шлюз для прохода кораблей? Когда судно заходит в шлюз, ворота закрываются, меняется уровень воды и судно выходит с другой стороны. Упрощая ситуацию, можно сказать, что эскроу – это такой же водный шлюз. Застройщик и дольщик заключают сделку, деньги заводятся в шлюз и ждут подъема воды, то есть строительства дома. Если все идет по плану, и дом сдан вовремя, деньги выходят в сторону застройщика, если нет, то кораблик возвращается к дольщику, а сделка расторгается.
Зачем нужна эта очередная буржуйская придумка? Новая версия закона объяснила, как работает проектное финансирование. При новой схеме застройщики будут строить не на бесплатные деньги дольщиков, а на свои или кредитные средства, имеющие процентную стоимость. Вложения покупателей будут уходить на эскроу-счета и лежать там до момента сдачи проекта. Смысл в том, что застройщик не сможет добраться до денег раньше, чем момент завершения работ. А все риски по девелопменту, по сути, будет нести банк. ( Статья: 214-фз, ст. 15.4 ).
* * *
Прежняя схема участия в долевом строительстве не выдержала проверку временем, породив огромное число безответственных бизнесменов и социально напряженных граждан. Чтобы рассерженные дольщики не взяли штурмом Зимний, были приняты меры, принципиально меняющие всю строительную отрасль.
В новой реальности полный финансовый и смысловой контроль деятельности застройщиков достанется банковским структурам. Не будем обманывать себя, в нашей стране есть два с половиной банка, у которых есть деньги на финансирование строительных проектов. Отношения с банковским топ-менеджментом станут главной валютой строительной отрасли. Как Цезарь в Колизее, банкиры будут решать: кому из девелоперов строить, а кому сворачивать бизнес. В таком контексте самой живучей схемой окажется уже знаменитая связка имени ВТБ – Галс, которая неизбежно приведет к монополизации рынка, росту цен и падению качества. Кому и как будут выдаваться льготные кредиты – вот в чем вопрос.
Конечно, благодаря переходу на проектное финансирование, риски по глухим недостроям значительно снизятся. Существующие проблемы будут со временем решены. Спадет недовольство 80 тыс. обманутых дольщиков, их друзей и близких. Однако использование кредитных денег существенно изменит и себестоимость строительства, а значит, и ценник на квартиры. Но не стоит отчаиваться, растущие цены на новостройки неизбежно спровоцируют спрос на вторичном рынке жилья. А значит, наши любимые сталинки и хрущевки вновь наполнятся оптимизмом и верой в счастливое будущее.
Если два с половиной банка будут условно выкручивать строителям руки, то придут иностранные банки или фонды со своими застройщиками (из турции или китая), конкуренцию никто не отменял.... тем более, что новым законом созданы условия по минимизации рисков и социальной напряженности.