Москва нередко служит барометром, определяющим «погоду» на рынке недвижимости всей страны. Сейчас некоторые московские эксперты советуют подождать и сделать ход конем при покупке жилья примерно через год. Но стоит ли ориентироваться на это мнение жителям других регионов? Давайте сравним, как московский и региональные рынки реагируют на экономические изменения в стране.
В 2016 и начале 2017 годов у населения снизились реальные доходы, что привело к уменьшению спроса и, соответственно, к падению цен на недвижимость практически по всей России. Наибольшее падение было заметно в Москве.
Впрочем, во второй половине 2017 года и в начале 2018 спрос на жилье начал расти - это связано со снижением ставки Центробанка РФ, а следовательно – с ростом доступности ипотеки, с относительной стабилизацией реальных доходов, индексацией зарплат бюджетников, пенсий, общим ростом экономики и стабилизацией инфляции ниже 3%.
«Вторичка»: цены будут падать?
Цены на вторичную недвижимость за 2017 год снизились в среднем на 3,4%. При этом стоимость квадратного метра падает уже третий год подряд. Рекордное снижение зафиксировано в Москве и в двух регионах России - Республике Коми и Ненецком автономном округе (в 2017 году в НАО ввели субсидирование ипотечной ставки, и жителям стала доступна ипотека под 1%). Означает ли это, что тенденция сохранится и для других территорий РФ?
Эксперты рынка недвижимости утверждают, что уже 2017 год показал - цены на жилье начали стабилизироваться. В некоторых городах даже наметился рост, отмечает директор федеральной риэлторской компании “Этажи” Ильдар Хусаинов на основании данных по 60 городам России:
«Не скажу, что в городах пошел резкий рост цен. Но уже во многих видна яркая тенденция стабилизации или даже небольшой рост, в пределах 0,3-0,4% в месяц. На фоне регулярного падения цен (которое, по нашим данным, длилось почти 30 месяцев), это уже значимая тенденция. Например, ценовое дно в Тюменской области мы прошли еще в сентябре-октябре 2017 года.
В Москве, я считаю, цена явно завышена. Нельзя сказать, что доходы москвичей настолько отличаются, чтобы цены на жильё были в 3 раза выше, чем в средней полосе России, это в принципе нестандартная мировая ситуация. Если отъехать от Москвы на несколько километров, в Подмосковье, в область - цена будет в разы отличаться: такой диспропорции не должно существовать, ну нет настолько большой добавленной стоимости в “столичности” жилья, в том, чтобы жить непосредственно в центре страны, в центре Москвы».
Андрей Басков, начальник отдела партнёрских продаж ФСК «Лидер», так прокомментировал ситуацию с ценами на рынке:
«Текущее снижение – это коррекция «перегретых» в 2014-2015 цен на жилье. Тогда на рынке было много инвесторов и цены росли по нарастающей инерции. Под спрос было соответствующее предложение – большая доля малогабаритных квартир. Сейчас квартиры в основном покупают “для жизни”, часто это делают семьи с детьми либо планирующие детей – поэтому идет смещение спроса к квартирам с 2-мя и 3-мя комнатами в проектах с высоким качеством жилья и инфраструктуры. В таких объектах цены растут, потому что они соответствуют современному спросу. Так что общая тенденция такова: старый фонд и некачественные объекты дешевеют, а современное жилье растет в цене».
Новостройки: когда спрос догонит предложение
В России за последние годы кризиса в 2015-2017 годах объем ввода жилья упал незначительно, чего нельзя сказать о спросе на новые квадратные метры - изменения в этом секторе можно назвать радикальными. Уменьшение платежеспособного спроса на жилье и большой масштаб ввода привели к избытку предложения на рынке недвижимости в большинстве регионов. В Москве же ситуация несколько иная.
«Сейчас в Москве дефицит новостроек: на те объемы спроса нужно строить больше. Москва пока не очень падает в цене из-за ограниченного объёма строительства, удельные показатели по ним на самом деле небольшие. Если начнут строить дополнительно хотя бы 2-3 миллиона квадратных метров в год, тогда только можно будет прогнозировать ощутимое падение цен. Также рост цен будет сдерживать то, что на рынок будет выходить больше вторичного жилья, мы видим это по всем статистическим данным - конкуренция между разными типами жилья возрастёт», - считает Ильдар Хусаинов.
Представители застройщиков уточнили данную информацию: на самом деле Москве не хватает именно качественного жилья:
«Общее предложение достаточно для текущего спроса, но дефицит ощущается в качественных объектах. К сожалению, многие застройщики продолжают строить «квадратные метры», а не полноценную среду обитания. Результат - в Подмосковье образуются объекты–гетто, где невозможно жить с семьей, потому что нет инфраструктуры и транспортной доступности. Есть и положительные тренды: застройщики, заинтересованные в долгосрочном развитии, уже сейчас создают интересную и комфортную среду обитания – объекты высокого качества с полноценной инфраструктурой и комфортной транспортной доступностью, но их пока немного и клиентам приходится скрупулезно искать такие единичные предложения в огромном количестве морально устаревшей недвижимости» - отметил Андрей Басков.
По данным портала «Индикаторы рынка недвижимости», за 2017 год средняя цена квадратного метра в Москве опустилась на 9,5%.
Ипотечный портфель увеличивается
Одним из главных событий 2017 года на рынке недвижимости стало беспрецедентное снижение ставок по ипотеке. Некоторые банки ушли из рынка, не выдержав конкуренцию по новым ставкам.
Банк России зафиксировал рекордный рост ипотечного кредитования: за 2017 год россияне взяли 1,1 млн ипотечных кредитов на сумму 2 трлн рублей, сообщает РБК.
«Ипотечному буму» способствовало снижение ставки. По итогам 2017 года ипотечные ставки по России закрепились на уровне 9,79%. Это на 2,05 п.п. ниже по сравнению с началом года.
В 2018 году также будет разработана федеральная ипотечная программа «Ипотека 6%»: она позволит получить семьям с двумя и тремя детьми займ по льготной ставке, не превышающей 6% годовых. В 2017 году семьи Ненецкого АО поддержала ипотека под 0% - приобретать жильё по такой ставке люди продолжают и в 2018 году. А в Омской области разрабатывается региональная программа по предоставлению жилищных кредитов под 6% для покупателей новостроек.
Кроме того, все больше банков предлагают уникальные ипотечные программы совместно с застройщиками. Для последних это мера конкурентной борьбы в усложняющихся рыночных условиях. Ставка по совместным программам также снижается: в 2018 году такие ставки начинаются от 2% годовых (например, такие условия есть в Сургуте у застройщика “Новые бизнес-технологии”).
Рост доступности ипотеки привели к росту доли ипотечных сделок. Все больше людей готовы покупать недвижимость используя заемные средства: кризис завершился, растет уверенность в будущем. Количество ипотечных сделок, совершенных с компанией “Этажи” по всем офисам за 3 года выросло на 5,1%. Если рассматривать отдельные города - в некоторые месяцы количество сделок с ипотекой достигало более высоких значений, например, до 80% в Сургуте.
Общая ситуация
В целом можно сказать, что региональный рынок коррелирует с Москвой - по словам экспертов, «корреляция высочайшая”. Однако не стоит сбрасывать со счетов и локальные особенности - деформацию рынка из-за внешних экономических факторов (например, перед Олимпиадой в Сочи).
Нельзя также забывать, что в России есть обособленные регионы, которые уникально реагируют на экономическую ситуацию в стране. Это часть депрессивных регионов, где при усилении оттока населения резко падает рынок - например, в Омской области. Также к уникальным регионам можно отнести север Тюменской области - ХМАО и ЯНАО, где ценообразование зависит не только от уровня миграции, но и от высокого уровня доходов населения.
В целом регионы чуть быстрее, чем Москва реагируют на внешние и внутренние изменения. Это происходит по двум причинам: во-первых, в регионах более быстрый цикл “решение - покупка”. В столице проходит гораздо больше времени между принятием решения и самой покупкой жилья. А на многих локальных рынках это происходит быстрее, там гораздо больше так называемых встречных сделок, когда человек одновременно продает и покупает недвижимость. Во-вторых, региональные рынки менее зависимы от миграции. После Москвы и Петербурга лидеры по притоку населения - Краснодарский край и Тюмень, где почти половину спроса на жильё обеспечивают покупатели и инвесторы из северных регионов, юга области и других регионов. Все остальные города развиваются по большей части внутри себя.
Вывод, который делают аналитики - покупка жилья в столице выгодна в диапазоне ближайшего года, она может стать привлекательной инвестицией. Поведение же региональных рынков недвижимости в каждом случае индивидуально, где-то с покупкой квартиры лучше повременить. Но в ряде регионов уже поднимаются цены, поэтому заинтересованным жителям стоит решать квартирный вопрос оперативно. Тем более, что некоторые группы покупателей могут сделать покупку на очень выгодных условиях. В дальнейшем субсидирование ипотечных ставок и условия госпрограмм могут не дать выгоды на фоне роста цены.
