Как правильно выбрать подрядчика для строительных работ

Виктор Конкин, заместитель руководителя департамента сопровождения строительства КСК групп

Выбор исполнителя строительно-монтажных работ – судьбоносное решение, которое должен принять заказчик в ходе реализации строительного проекта. Цена ошибки в данном случае крайне высока: финансовые потери, снижение срока службы возведенного объекта, потеря времени, сил и нервов. Как не прогадать и выбрать действительно профессионального, добросовестного и исполнительного подрядчика? Данная статья написана с целью приоткрыть завесу этой тайны, предоставив несколько практических решений, которые помогут вам сделать правильный выбор.

Компания или бригада?

Для начала давайте разберемся, кого же лучше нанимать – строительную компанию или бригаду рабочих. Преимущество у бригады одно – более низкая стоимость работ. Бригады за аналогичные работы просят в среднем на 25–30% меньше, чем строительные компании. Объясняется это тем, что у бригад значительно меньше расходов: они не платят налоги, не тратятся на аренду и содержание офиса, выплату заработной платы штату инженерно-технических работников, не несут расходы на получение допусков СРО и лицензий, не тратят деньги на рекламу, буклеты и Интернет-сайты.

Но есть большое количество минусов работы с бригадами. Во-первых, они могут выполнять только несложные строительные работы. Крупные строительные проекты не получится реализовать силами бригады. К примеру, бригада вполне может справиться с косметическим ремонтом, но строительство здания ей вряд ли будет под силу. Для крупного строительства требуется достаточно высокая квалификация и более сложная форма организации строительного процесса.

Во-вторых, бригады менее профессиональны, а значит, качество выполненных работ будет невысоким. Бригады, в отличие от строительных компаний, работают по наитию – как умеют, зачастую не соблюдая СНиПы, ГОСТы и технические регламенты.

В-третьих, бригаду очень трудно привлечь к ответственности за некачественно выполненные работы. У компаний есть активы – недвижимость, оборудование, техника, денежные средства на счетах, которые могут покрыть возможный ущерб. У бригад, напротив, нет ничего. Максимум, чем можно покрыть ущерб вследствие некачественно выполненных работ – это не оплатить работы. Данный механизм, конечно, хорош, но что делать, когда бригаде был выплачен аванс, а оставшаяся часть причитающегося вознаграждения не может покрыть всех убытков? Вопрос риторический.

В-четвертых, работая с бригадой, нужно понимать, что гарантийного обслуживания, скорее всего, не будет. В случае если через несколько месяцев после ремонта наплавляемая кровля даст течь, дверь перекосит или отвалится плитка в санитарном узле – где искать бригаду, которая провела строительно-монтажные работы? Бригады, как правило, формируют гастарбайтеры, которые работают вахтовым методом и, отработав несколько месяцев, уезжают домой – найти их практически невозможно. На устранение неисправностей придется нанимать сторонних строителей, неся при этом дополнительные расходы. Со строительными компаниями все гораздо проще – они дорожат своим именем, репутацией и за редким исключением не отказывают в гарантийном обслуживании.

И, наконец, в-пятых, расходы на оплату вознаграждения бригаде невозможно принять к бухгалтерскому учету и уменьшить тем самым налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, а также получить право на зачет НДС. Бригаде платят, как правило, наличными, при этом договоры, сметы и акты о приемке не оформляются, у бригад нет допусков СРО и лицензий. Тем самым заказчик теряет налоговую выгоду в размере более 35% от стоимости работ и материалов. При работе со строительной компанией расходы на ремонт могут снять только в случае несоблюдения должной осмотрительности и осторожности.

Если посчитать расходы на переделку некачественно выполненных работ, стоимость испорченного строительного материала, затраты на самостоятельное устранение последствий аварий, случившихся из-за нарушения горе-строителями технологических норм, финансовая выгода работы с бригадами становится сомнительной. Так кого же привлекать для ремонта или строительства – бригаду или строительную компанию? Выбор очевиден, и он не в пользу бригад.

Как искать подрядчика?

Теперь необходимо понять, каким же образом искать подрядчика. Давайте рассмотрим наиболее популярные способы поиска исполнителя работ, а также разберем положительные и отрицательные стороны каждого из таких способов.

1. Рекомендация знакомых

Данный способ является наиболее распространенным среди заказчиков. Каждый второй ищет подрядчиков среди своих знакомых или знакомых своих знакомых. У такого метода есть три больших недостатка. Во-первых, не всегда среди ваших знакомых может найтись тот, кто сможет порекомендовать действительно хорошую строительную компанию. Во-вторых, нельзя до конца быть уверенным, что подрядчика вам рекомендуют только потому, что он прекрасно знает свою работу, является порядочным и честным. Возможно, ваш знакомый просто хочет помочь своему родственнику получить хороший заказ. Также ваш знакомый может быть мотивирован материально, поэтому рекомендовать он будет не самого профессионального подрядчика, а того, кто заплатит больший откат. В-третьих, рекомендованная компания получает от заказчика больший кредит доверия и лояльности. Недобросовестные и нечестные компании, как правило, этим активно пользуются и начинают обворовывать заказчика, необоснованно завышая бюджет строительного проекта, или выбивать для себя иные преференции. Данный способ поиска подрядчика хорош лишь в том случае, если вы на 100% уверены в рекомендателе, а также спрашиваете с рекомендуемой компании в несколько раз строже, нежели с компании, найденной иными способами.

2. Интернет, газеты, журналы, буклеты

Преимуществами данного способа поиска являются широкий круг источников информации, разнообразность предложений, возможность охватить большую часть участников строительного рынка. Отрицательной стороной является, прежде всего, то, что вы получаете лишь ту информацию о компаниях, которую они сами считают нужным о себе сообщить. Такая информация зачастую искажена и не отражает реального положения вещей. Здесь действует принцип «Всяк кулик свое болото хвалит».

3. Форумы и выставки по строительной тематике

Неоспоримым преимуществом будет личный контакт с представителем строительной компании. Можно в режиме реального времени задать подрядчику интересующие вас вопросы, узнать об опыте компании, принципах их работы, технической оснащенности и т. д. Отрицательные стороны здесь те же, что и в предыдущем способе, плюс к этому не каждый строитель посещает подобные мероприятия, поэтому выбор подрядчиков на форумах может быть весьма скудным.

4. Профильные рейтинги

На подобных ресурсах можно оперативно получить аналитическую информацию об опыте работы, технической оснащенности, правоспособности, квалификации, добросовестности огромного количества средних и крупных строительных компаний. Информация собрана из множества источников, систематизирована, постоянно поддерживается в актуальном состоянии, сопоставлена с аналогичными показателями иных участников строительного рынка в виде рейтинга. Недостатком является то, что зачастую подобные рейтинги предоставляют информацию на возмездной основе и не являются объективными. Поэтому необходимо избирательно относиться к таким ресурсам и использовать только проверенные сайты, например, портал «Рейтинг строительных компаний (РСК)».

Как мы видим, способов поиска действительно много, каждый из которых имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Важно помнить – идеального способа не существует. Именно поэтому очень важно перед тем, как рассматривать коммерческое предложение от конкретного подрядчика, провести его предварительную проверку – предквалификацию, тем самым выяснив, является ли он тем, за кого себя выдает.

Как оценить добросовестность и квалификацию подрядчика?

После того, как вы определились с кругом потенциальных подрядчиков, следует провести их предквалификацию. На что нужно ориентироваться? Точных критериев (требований), по которым следует проводить проверку подрядчика, не существует. Заказчик должен установить их самостоятельно, исходя из специфики конкретного строительного проекта. Такими требованиями могут быть:

1. Регистрация компании в качестве юридического лица.

2. Наличие допусков СРО, лицензий, аккредитаций и сертификатов.

3. Сроки существования фирмы (не менее трех лет).

4. Опыт строительства или ремонта аналогичных объектов, подтвержденный документально (акты о приемке выполненных работ).

5. Наличие прибыли от деятельности компании за последние три года.

6. Объем выполненных работ за последний год должен составлять не менее половины объема предлагаемых работ.

7. Отсутствие компании в реестре недобросовестных поставщиков.

8. Наличие необходимой техники для выполнения работ.

9. Наличие квалифицированных ИТР и рабочих в штате компании.

10. Отсутствие или минимальное количество сезонных работников (гастарбайтеров).

11. Документальное подтверждение соблюдения сроков выполнения работ по завершенным строительным проектам.

12. Наличие положительных отзывов о качестве и сроках производства работ от заказчиков, наград, грамот.

13. Наличие системы менеджмента качества на предприятии.

14. Наличие системы входного контроля качества строительных материалов, изделий и конструкций.

15. Наличие собственной лаборатории неразрушающего контроля.

16. Отсутствие судебных разбирательств с заказчиками и надзорными органами.

17. Отсутствие задолженности перед налоговыми органами.

18. Наличие договора страхования гражданской ответственности в ходе осуществления строительной деятельности.

19. Наличие постоянных партнеров для выполнения узкоспециализированных работ.

20. Наличие банковской гарантии или поручительства.

21. Наличие собственного web-сайта.

22. Иные основания, исходя из специфики строительного проекта.

При проведении проверки важно не верить красивым буклетам и красноречивым россказням подрядчика. Ориентиром могут служить лишь документы, цифры и факты, которые заказчик всегда имеет право запросить у строительных компаний. Ошибочно полагать, что часть таких документов составляет коммерческую тайну и не может быть передана заказчику для ознакомления. Заинтересованный в получении заказа подрядчик непременно предоставит вам все необходимые сведения. В случае если подрядчик откажется от предоставления каких-либо документов, работать с ним не рекомендуется – видимо, ему есть, что скрывать. Важно допускать до коммерческого конкурса только те компании, которые наиболее полно удовлетворяют выставленным вами требованиям. Только так вы можете максимально оградить себя от непрофессиональных, неквалифицированных и нечестных подрядчиков.

Партнерский материал

Источник: kskgroup.ru