Как в два раза увеличить доход от сдачи квартиры в аренду

Эта статья для тех, кто когда-то умно распорядился деньгами: купил квартиры для сдачи в аренду и имеет неплохое дополнение к основному доходу. Как правило, это уже состоявшиеся люди. У них есть семья, дети. И все было бы замечательно, если бы не снижение основного дохода в связи с экономическим кризисом. Стало сложно сохранить прежний уровень жизни и все чаще мучает вопрос: как увеличить арендный доход с имеющейся недвижимости? Есть несколько путей, чтобы решить эту задачу.

1. Посуточная сдача квартиры

Самый консервативный способ. В любой момент позволяющий «откатить» ситуацию к прежнему уровню и не требующий от владельца серьезных усилий. Речь о посуточной сдаче квартир в аренду.

Плюсы: увеличение дохода примерно в два раза. Минусы: у владельца появляются новые обязанности. Нужно активно рекламировать объект на рынке посуточной аренды, организовать регулярную уборку и ремонт квартир, организовать встречу и проводы постояльцев. Сдача квартир в аренду превратится в дополнительную работу, занимающую несколько часов в неделю. Величина оплаты за эту работу будет равна разнице между доходом от посуточной сдачи и доходом от долгосрочной сдачи квартиры. В цифрах ситуация следующая.

Предположим, у владельца имеется две квартиры в Москве стоимостью примерно 14 млн рублей каждая. Арендный доход равен 110 тыс. рублей в месяц с обеих квартир. Сдавая эти же квартиры посуточно, собственник получит примерно 176 тыс. рублей в месяц. И это при условии, что квартиры будут пустовать не более 20% времени ежемесячно. Разница между посуточной и долгосрочной арендой составит 66 тыс. рублей.

Стоит ли полученный доход дополнительных усилий, каждый решает для себя самостоятельно. Но если вы считаете, что не стоит, переходите к следующему способу увеличения дохода.

2. Покупка коммерческого помещения с последующей сдачей

До этого способа нужно созреть, поскольку потребуются немалые интеллектуальные усилия, чтобы продраться сквозь чащу заблуждений и стереотипов. Хотя сам способ предельно прост: продать квартиры и купить готовые коммерческие помещения с арендаторами.

Среди всего многообразия нежилых помещений наиболее распространены офисы и торговая недвижимость. Самыми доступными по цене и выбору являются офисы. Но именно в их доступности и кроется подвох. Офисов слишком много, аренда низкая, а арендаторы редко бывают надежными. Им несложно переехать в другой офис без потери клиентуры и ущерба для бизнеса. В отличие от торговой недвижимости. Арендаторы помещений под магазины вынуждены тратить немалые деньги и время на раскрутку нового места. Одно это способно надолго привязать их к конкретной недвижимости. Поэтому, при выборе коммерческого помещения, стоит рассматривать только торговую недвижимость.

Купить такое помещение можно с доходностью в среднем 12% годовых. Предположим, наш владелец квартир вложил в него 28 млн рублей. Это означает для него увеличение дохода примерно до 280 тыс. руб. в месяц (28 млн х 0,12 / 12). Почти в три раза. Очень неплохо. Но потребует работы и глубокого погружения в тему.

Кстати, сейчас, в период кризиса, можно найти торговые помещения в ближнем Подмосковье стоимостью от 8,5 млн рублей. И это с надежными арендаторами. Но что делать тем, кому хочется большего? Им подойдет третий способ инвестирования.

3. Создание торгового помещения из квартиры на первом этаже

Позволяет не только увеличить доход, но и преумножить сумму капитала. Речь о создании торгового помещения из квартиры на первом этаже. Легким этот способ не назвать, но и доходность его существенно выше. Придется серьезно заморочиться: найти надежных подрядчиков для перевода квартиры в нежилой фонд, найти и приобрести саму квартиру, провести строительные работы и сдать готовое помещение в аренду. Этот способ позволяет создать помещение с доходностью в среднем 17,5% годовых. И это без учета удорожания самого объекта! Оно происходит за счет смены назначения помещения и доходности, превышающей рыночную.

Вернемся к нашему примеру с владельцем двух квартир в Москве. Посмотрим, на что он мог бы рассчитывать.

• Ежемесячная доходность составит примерно 400 тыс. руб. (28 млн х 0,175 / 12).
• Сумма прироста капитала будет равна примерно 12 млн руб. Увеличившись с 28 млн до 40 млн руб. (400 000 х 12 / 0,12).

Где: «400 000 х 12» – годовой доход с аренды, а «0,12» – среднерыночная величина доходности коммерческого помещения в случае его продажи.

И еще несколько советов

• Выбирая коммерческое помещение или квартиру на первом этаже, для создания такого помещения, важно не суетиться. Очень рискованно западать на первый попавшийся вариант. Стоит внимательно изучить несколько десятков объектов, прежде чем принимать решение о покупке.
• Продавать свои арендные квартиры нужно исключительно путем сложной сделки. То есть одновременно продавать квартиру и покупать нежилое помещение. Если же вы покупаете квартиру под перевод в нежилой фонд, то в цепочке сделки, скорее всего, будет уже три объекта: ваша квартира, квартира для перевода и альтернативная квартира прежнему владельцу для переезда на новое место жительства. При проведении сложных сделок обязательно следует пользоваться услугами надежных риелторов. Не имея опыта в этой сфере легко совершить массу досадных ошибок.
• Став владельцем коммерческой недвижимости, вы должны будете открыть ИП, расчетный счет и научиться работать с арендаторами. Это несложно и требует не так много времени для освоения.
• Сроки перевода в нежилой фонд в Москве, на данный момент, составляют около двух лет. В ближайшем Подмосковье – около полугода. Это нужно учитывать при принятии решения о выборе местоположения будущего нежилого помещения.

Итак, реальный способ увеличения арендного дохода состоит в замене арендных квартир на коммерческую недвижимость. Чем больше времени и сил вы будете готовы потратить на эту операцию, тем на больший доход можете рассчитывать.