Задумывались ли вы о том, что инвестирование рублей похоже на попытки носить воду решетом? Как бы вы их не приумножали, очередной скачок девальвации (обесценивание по отношению к резервным валютам) сводят на нет все ваши прежние усилия. В сфере торговой недвижимости формата стрит-ритейл это выглядит особенно убедительно. За последние полтора года стоимость недвижимости (в долларах) уменьшилась почти вполовину. А арендный доход и того больше. Невольно задаешься вопросом: есть ли смысл заниматься инвестированием в коммерческую недвижимость в России?
Что бы разобраться с этим, давайте проведем небольшой эксперимент. Выберем солидный временной промежуток. На начало периода инвестируем равную сумму в российский и зарубежный активы, ежегодно будем реинвестировать полученный доход, а по итогам сравним результаты.
В качестве зарубежного актива будет выступать какой угодно инструмент инвестирования, но с доходностью равной 10% годовых в валюте. Это существенно выше валютного вклада. Особенно в долгосрочной перспективе. По сути, это вообще выше доходности всех реальных валютных инвестиций, доступных российским гражданам. Но для наглядности эксперимента оставим эту цифру.
Российским активом будет коммерческая недвижимость формата стрит-ритейл. Причем мы будем не просто покупать объект и сдавать его в аренду, а воспользуемся способом получения максимального дохода. Купим квартиру на первом этаже жилого дома, переведем в нежилой фонд, сдадим в аренду, и по прошествии нескольких лет продадим.
В умелых руках, рентабельность подобного бизнеса достаточно высока. Подробнее об этом можно прочесть в статье «Что лучше - иметь $1 млн или жить, как миллионер?». Здесь же уместно привести небольшой финансовый отчет проданного в 2016 году помещения. Не стоит забывать, что на дворе кризис и цена аренды, а значит и цена продажи помещения, уменьшились в среднем на 20%.
Финансовый отчет о владении объектом некоммерческой недвижимости в Москве
- Затраты на покупку квартиры, перевод в нежилой фонд, строительные работы и содержание объекта: 10,03 млн руб.
- Доход, полученный с арендной платы за весь период и выручка от продажи объекта: 21,64 млн руб.
- Период владения объектом: четыре года.
Ежегодно инвестиция приносила в среднем 2,9 млн руб. ((21,64 - 10,03) / 4). В традиционном понимании это соответствует годовой рентабельности 29% (2,9 / 10,03). Но для целей нашего эксперимента придется перевести простой процент в сложный. Иначе мы поставим в невыгодное положение зарубежный актив, которым вполне может быть сберегательный счет в каком-нибудь щедром банке.
Итак, 10,03 млн руб. выросли до 21,64 млн. Соответственно, каждый вложенный рубль за четыре года вырос до 2,158 руб. (21,64 / 10,03). Воспользуемся таблицами сложного процента, в которых рассчитаны ежегодные результаты роста денежной единицы при различных процентных ставках (при желании, читатель без труда найдет такие таблицы в интернете). Нашему росту соответствует ставка сложного процента равная 21%.
Теперь настало время провести наш эксперимент. Временной промежуток выберем длительностью 15 лет. Начало его соответствует 2001 году, а окончание текущему 2016-му. Инвестировать будем сумму эквивалентную одному доллару США. Расчет проведем по формуле сложного процента: ежегодный процент будем начислять на сумму первоначальной инвестиции и ранее полученного процента.
Расчет доходности активов в долларах США
- Доходность иностранного актива. Тут все просто. Один доллар, вложенный на 15 лет под 10% годовых, с учетом сложного процента, превратится в $4,17.
- Доходности российского актива (коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл). Для начала переведем один доллар США в рубли по курсу, действовавшему на сентябрь 2001 года. Полученная сумма первоначальной инвестиции равна 29,43 руб. Затем согласно таблице сложного процента, один рубль, вложенный на 15 лет по ставке 21% годовых превратится в 17,45 рублей. Умножим эту цифру на сумму первоначальной инвестиции и получим 513,55 руб. (17,45 х 29,43 руб.).
- Сравнение результатов. Поскольку в основе статьи лежат сомнения в целесообразности инвестирования в российские активы, приведем рублевый результат к долларам США. На конец сентября 2016 года курс доллара составлял 63,69 руб. Следовательно, итог инвестирования в российский актив равен $8,06 (513,55 руб. / 63,69). А инвестирование в зарубежный актив принесло $4,17 на один вложенный долларов. В два раза меньше.
Посмотрим по таблицам сложного процента: какая процентная ставка соответствует росту одного доллара до $8,06 за тот же пятнадцатилетний период. Получается примерно 15% годовых... Еще раз заостряю внимание, что речь идет о сложном проценте, который при равной денежной доходности с простым процентом всегда выглядит гораздо более скромным.
Оказывается, частные инвестиции в коммерческую недвижимость в России остаются эффективными даже в период экономического спада. Нужны лишь терпение и выдержка, чтобы продуктивно пережить очередной кризис, не поддавшись всеобщему унынию. Следует помнить, что именно сейчас закладывается та прибыль, которые лишь немногие инвесторы снимут на пике очередного витка экономического роста.
О том, как самостоятельно создать свое коммерческое помещение, затратив минимум денег и времени, можно прочесть в книге автора статьи «Как получать доход с недвижимости, или Отпуск на всю жизнь» (Экономика, 2015).
недвижимость это пожалуй один из 100% надежных активов на всей земле для народу.