Миллион долларов – это круто! Кинематограф и масс-медиа сделали образ миллионера символом успеха. И действительно, большинству людей миллион позволит решить финансовые проблемы, купить хорошую квартиру, жить «на проценты». Думаю, все согласны, много денег это хорошо. Портит идиллию лишь отсутствие этих самых денег, легально заработать которые не представляется возможным.
Но что если попробовать подойти к проблеме с другой стороны? Можно ли приобрести блага, доступные миллионерам, за гораздо меньшую сумму? К примеру, 300-500 тысяч долларов все еще большие, но уже реальные деньги для тех, кто смог кое-что заработать и подкопить. Как, обладая подобным капиталом, начать жить не хуже миллионера?
Для начала, давайте проследим за судьбой миллиона долларов в руках новоиспеченного миллионера. Считается, что он может покупать вещи, недоступные менее обеспеченным людям и кроме того, ему больше не нужно работать «на дядю». Но к сожалению, желанная сумма денег еще не гарантирует подобного образа жизни. Миллион не резиновый и при активном использовании иссякнет достаточно быстро. Поэтому, чтобы жить как миллионер хотя бы нескольких лет, деньги нужно куда-нибудь вложить, расходуя лишь прибыль с процентов.
Принято считать, что если человек сумел заработать миллион долларов, то автоматически сможет его сохранить и приумножить. Но это совсем не так. Купив машину, чудесным образом не приобретешь навыков ее вождения. Так же и для успешного инвестирования вовсе недостаточно уметь зарабатывать деньги. В большинстве своем миллионеры — начинающие инвесторы.
Вариантов вложения миллиона долларов для начинающего инвестора не много. Это доверительное управление, финансовые инструменты и недвижимость. Первые два варианта иногда действительно позволяют «срубить» неплохие деньги. Но почему-то, в большинстве случаев, это «иногда» происходит с кем-то другим, а не с вами. Гарантированно и стабильно с инвестированных денег получат прибыль лишь финансовые управляющие и брокеры. Третий вариант вложения, в недвижимость, имеет весомые плюсы:
- во-первых, это материальность – даже в самый страшный кризис кирпичи вдруг не уменьшатся в размерах и уж точно не пропадут;
- во-вторых, стабильность — рентный доход ежемесячно будет пополнять кошелек инвестора.
Кроме описанных вариантов вложения есть еще и банковский депозит, приносящий проценты. Но его рассмотрение выходит за рамки статьи и здравого смысла.
Большинство из тех, кто сумел заработать деньги, достаточно быстро понимают, что именно недвижимость позволяет сохранить капитал и ежемесячно получать доход. А из всего многообразия, самой привлекательной является торговая недвижимость, благодаря высокой доходности и востребованности.
Предположим, наш миллионер решил вложить свой миллион в торговую недвижимость. В Московском регионе на эти деньги можно купить одно или несколько помещений с отдельным входом, расположенных на первых этажах зданий. Такие помещения относятся к категории стрит-ритейл и активно продаются агентствами недвижимости. Средний срок окупаемости помещений стрит-ритейл составляет 10 лет, т. е. рентабельность инвестиции равна 10% в год. Таким образом, вложив миллион долларов в недвижимость, инвестор будет иметь доход примерно сто тысяч долларов в год (см. рис. 1). В этом и состоит финансовый смысл того, что значит «жить как миллионер».
А теперь переформулируем вопрос заданный в начале статьи: как получать с недвижимости сто тысяч долларов в год, вложив гораздо меньше миллиона долларов?
Для некоторых людей это явится откровением, но общепринятая рентабельность арендного бизнеса взята «с потолка». Нет объективных причин получать с недвижимости лишь 10% в год. В реальности, успешные инвестиции способны приносить ежегодно от 20 до 60%. Иногда и того больше. Нижний предел успешной инвестиции в недвижимость составляет не 10, а 20-30% в год. И это деньги, которые принесет денежный поток от сдачи недвижимости в аренду, без учета удорожания самой недвижимости.
Получается, что бы иметь 100 000 долларов в год, необходимо вложить при 20% рентабельности:
(100 000$ х 100%) / 20% = 500 000$,
а при 30% рентабельности:
(100 000$ х 100%) / 30% = 333 333$.
Согласитесь, вполне осязаемые суммы. И взяты они из реального опыта, а не из теоретических рассуждений. Основная хитрость в том, что нужно не покупать коммерческую недвижимость, а создавать ее, например, из квартиры на первом этаже. Посмотрите насколько отличается результат инвестирования того же миллиона долларов но уже при 20% рентабельности (рис.2).
Давайте посмотрим математику подобных инвестиций на реальном примере ближайшего Подмосковья.
На вторичном рынке была куплена квартира на первом этаже жилого дома за 125 тыс. долларов. Затем квартира была переведена в нежилой фонд и в ней была проведена реконструкция. На то и другое пришлось потратить еще 45 тыс. долларов. После этого квартира, ставшая нежилым помещением, была сдана в аренду под розничный магазин за 3 100 долларов в месяц. Итого:
- затраты на покупку: 125 000$
- затраты на перевод в нежилой фонд и реконструкцию: 45 000$
- всего потрачено: 125 000 + 45 000 = 170 000$
- ежегодный доход: 3 100 х 12 = 37 200$
- рентабельность инвестиции: 37 200 / 170 000 х 100% = 21,9% в год.
Цена продажи созданного нежилого помещения будет сильно отличаться от суммы вложенных средств. Если цена жилой квартиры оценивается субъективно, на основании договоренности продавца и покупателя, то цена коммерческой недвижимости зависит от величины денежного потока:
ежегодный доход: 37 200 $
примерная цена продажи, при среднерыночной рентабельности 10%:
- (37 200 х 100 %) / 10 % = 372 000 $
(для простоты, месячный доход с аренды можно умножить на 100, получится тот же результат).
В результате подобной инвестиции сумма вложенных денег в течение нескольких месяцев увеличилась более, чем в два раза:
- 372 000 / 170 000 х 100% = 219%.
Кроме увеличения суммы капитала, коммерческое помещение еще и приносит ежемесячный доход от сдачи в аренду в размере 21,9% в год.
Создайте три нежилых помещения, описанных в примере, и ваш ежегодный доход от сдачи в аренду составит более ста тысяч долларов. Продажная цена этих помещений составит более миллиона долларов. При этом совокупные затраты составят всего около пятиста тысяч. Для тех, кто не пожалеет времени и умеет нестандартно мыслить, затраты будут и того меньше.
Мною показан один из множества реальных способов быстрого увеличения имеющегося капитала. Это абсолютно легальный и короткий путь стать долларовым миллионером.
Важное замечание: объекты, подобные описанному в примере, на дороге не валяются. На рынке полно квартир «идеальных под нежилую недвижимость» (так пишут в объявлениях) которые после перевода в нежилой фонд и сдачи в аренду принесут не более все тех-же пресловутых 10% в год. Происходит это от того, что продавцы, завышая стоимость продажи квартир, забирают себе всю ту прибыль которая появится в будущем, в результате работы инвестора. Для того, что бы найти квартиру, которая после перевода в нежилой фонд принесет доход от аренды в размере 20-30% в год, нужно время на приобретение соответствующих знаний и опыта. Находятся подобные квартиры не по объявлениям и не через агентства недвижимости. Инвестор сам должен быть инициатором сделки, минуя прожорливых посредников. Чем больше нестандартных ходов в процессе инвестирования, тем выше прибыль и больше рост капитала.
О том, как самостоятельно создать свое коммерческое помещение, затратив минимум денег и времени, можно прочесть в книге автора статьи «Как получать доход с недвижимости, или Отпуск на всю жизнь» (Экономика, 2014).