Инвестиции в недвижимость: Лондон или Рязань?

Вы хотели бы получать доход, владея недвижимостью за рубежом? Вопрос риторический. А если мы скажем, что для покупки коммерческой недвижимости в Лондоне или Цюрихе нужна меньшая сумма, чем для покупки квартиры в Рязани или Тамбове? Не удивляйтесь: это реально. Консультанты в области инвестиций в зарубежную недвижимость все чаще обращают внимание своих клиентов не на торговые и офисные центры, а на, так называемые, специальные коммерческие объекты. Порог вхождения в такие инвестиции гораздо ниже при довольно умеренных рисках.

Обзор Executive.ru посвящен возможностям для вложений в специальную коммерческую недвижимость в развитых странах Европы. По свидетельству опрошенных нами экспертов, доход, который получали владельцы таких объектов в последние годы, колебался в пределах 8-10% годовых в евро или британских фунтах. Минимальный объем вложений зависел от приобретаемого объекта. Так, стать владельцем ячейки для временного хранения вещей можно было за €920, парковки – за €9-14 тыс., комнаты в кампусе – за сумму от €23 тыс.

Студенческие апартаменты

Спрос на образование растет во всем мире. Многие абитуриенты выбирают университеты вдали от собственного дома, и потребность в студенческих общежитиях увеличивается год от года. Новичкам лучше всего вкладываться в покупку номеров в кампусах Германии и Великобритании. Эти рынки надежны, университеты этих стран стабильно востребованы среди местных и иностранных студентов.

В качестве общежитий нередко используются дома с малогабаритными квартирами-апартаментами. По словам Анны Левитовой, управляющего партнера компании W1 Evans, все квартиры передаются собственнику в состоянии полной готовности для сдачи в аренду: с оборудованной и меблированной кухней и комнатами. Гарантированная доходность в течение пяти лет составляет 8% годовых на готовый объект. В период строительства девелопер выплачивает инвесторам 6% годовых.

По данным W1 Evans, в Англии, как правило, все комплексы студенческих апартаментов находятся рядом с университетами, супермаркетами, остановками общественного транспорта и другими важными атрибутами студенческой жизни. В распоряжении студентов библиотека, комната отдыха, кафе, салон красоты, а в комплексе есть парковка или стоянка для велосипедов, консьерж и круглосуточная охрана. Но так бывает не всегда. Поэтому стоит отказаться от инвестиционного предложения, если объект построен вдали от университета. Невыгодное местоположение снижает доходность до 3-4% годовых.

Из других минусов отметим низкую ликвидность студенческих апартаментов. Продать их непросто, это специализированные объекты, которые максимально адаптированы под аудиторию, так что обычному покупателю они зачастую не нужны. В процессе мониторинга инвестор обязательно должен обратить свое внимание на отсутствие избыточного предложения на местном рынке аренды. Бывает так, что в городе, где расположен университет или колледж, сдается много обычных квартир. В этом случае есть риск потери дохода. Эксперты также советуют выбирать городки, где построили свои кампусы сразу несколько учебных заведений.

Ячейка склада самообслуживания

Склады самообслуживания ориентированы на людей и компании, которым нужно временное место для хранения различных вещей. Они эстетичны и многофункциональны. «Например, в одном из таких складов в Глазго к традиционным услугам хранения, упаковки и транспортировки добавлены переговорные комнаты, Wi-Fi, услуги почты, VIP-зона. Здесь есть кафе и тренажерный зал, обеспечивается строгий режим безопасности: установлены камеры наблюдения, кодовые замки и современные системы сигнализации. Минимальная плата за аренду бокса составляет около £170 (€225) за кв. м в год», – рассказывает Анна Левитова.

По данным W1 Evans, боксы в Глазго оформляются в долгосрочную аренду сроком на 250 лет, что приравнивается к собственности. Сделка регистрируется в Земельном кадастре Великобритании, а покупатель получает свидетельство о праве собственности. Минимальный размер инвестиций от £3750 (€4900). Гарантированная доходность составит 8% в течение первых двух лет. Чтобы вложения были эффективными, эксперты советуют приобретать блок из нескольких ячеек.

Всеми вопросами аренды занимается британская управляющая компания, предоставляющая финансовый отчет инвестору каждые два года. По словам Левитовой, в качестве оплаты за свои услуги она берет с владельца 15% арендного дохода. По £20 за кв. м. в год, собственник также должен оплачивать эксплуатационные расходы.

Склады самообслуживания есть и на рынке недвижимости Германии, но инвестиционный бюджет, который необходим для работы с ними, несопоставим с вложениями в английские объекты. Он составляет от €700 тыс.

Парковочное место

В крупнейших мегаполисах мира парковка стоит дорого и пользуется огромным спросом, независимо от рыночной конъюнктуры. Парковочным местам не нужен капремонт, они не требуют особых затрат на содержание персонала, особенно это актуально для автоматизированных паркингов. Доходность стабильна. Контракты с неплательщиками расторгаются без разговоров.

По данным Colliers International, дороже всего арендаторам обходятся парковки в центре Лондона. Стандартное машиноместо здесь сдается в среднем за £700 (€915) ежемесячно. Кроме Великобритании, инвесторы охотно вкладываются в парковочные места в крупных городах Швейцарии, Италии. Так, в Цюрихе аренда парковки приносит €735 в месяц, в Риме – от €650.

Стоимость популярного инвестиционного пакета для инвесторов в английские парковки составляет £45 тыс. (€60 тыс.). Он включает в себя два парковочных места: в аэропортах Гaтвик – £25 тыс. (€33 тыс.) и Глазго – £20 тыс. (€27 тыс.). Через пять лет возможен обратный выкуп паркинга управляющей компанией, утверждают специалисты W1 Evans. Для справки: международный аэропорт Гатвик – это второй по размеру аэропорт Лондона и второй по загруженности аэропорт Великобритании после Хитроу.

Номер в отеле

Творцом феномена апарт-отелей называют Дональда Трампа, который первыми обкатал эту идею в США на гостиничной сети Mariott. Затем схема, придуманная Трампом для инвестиций в гостиничный бизнес, распространилась в Европе. Она проста и доступна. Владельцы отелей и курортов продают частным инвесторам номера в собственность, после чего оказывают им услуги по управлению.

Существует два варианта распределения полученной таким способом прибыли. В первом случае отельный оператор выплачивает собственнику фиксированный доход в размере 5-8% в год в течение всего срока контракта, независимо от того, какая фактическая прибыль получена. Во втором варианте у собственника номера нет гарантированных дивидендов, но при этом он получает от 50% до 70% рентного дохода оператора гостиничной сети.

Владельцу номера гарантирована пара недель в году, в течение которых он может отдохнуть в собственных апартаментах. Более того, инвестор всегда может продать собственность и получить прибыль от прироста ее стоимости. Порог вхождения в гостиничную индустрию, по мнению наших экспертов, в Великобритании, Германии, Франции составляет €30-50 тыс.

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru предупреждает, что самые надежные инвестиции – это вложения в мировые гостиничные бренды, которые работают не только с частниками, но и с клиентами из больших корпораций. Это позволяет им хеджировать риски и гарантировать стабильную доходность выше 10% годовых. Эксперт предупреждает, что выбор небольших гостиниц сразу же скажется на доходности, и она может упасть до 5% годовых.

Понятно, что кроме очевидных преимуществ, у инвестиций в апарт-отели есть свои минусы. Во-первых, объекты для вложений расположены в иностранной юрисдикции, и чтобы избавить себя от неприятных сюрпризов, потенциальному инвестору придется потратить пару дней на изучение многостраничного контракта. Экономия на переводчике и грамотном юристе грозит потерей денег в будущем.

Второй важный момент: гостиничные номера, как и любая недвижимость, малоликвидны, и быстро продать номер в отеле не удастся. Даже если у инвестора подписан контракт на гарантированную арендную доходность, это не дает гарантии на неопределенное время. Управляющая компания всегда может понизить доходность или разорвать договор по собственной инициативе, если объект перестанет генерировать достаточно прибыли.

«Можно обратиться в суд, потратив на издержки €2000-3000, но не факт, что у компании будет достаточно денег, чтобы выплатить вам гарантированный доход. А найти новую управляющую компанию в другой стране довольно сложно, особенно если вы владеете лишь парой номеров в гостинице», – обращает внимание на очевидные риски Наталья Смирнова, руководитель компании «Персональный советник».

Комната в доме престарелых

По данным аналитиков Tranio.ru, качественные дома престарелых отличаются в Европе высокой (от 90%) заполняемостью и обычно сдаются на основе жестких контрактов в среднем на двадцать лет. Такие объекты недвижимости целесообразно выбирать в Австрии, Германии, Великобритании или Франции. Искать их стоит в провинциальных городах и окрестностях.

«Потенциальному инвестору следует обращать внимание на демографическую ситуацию: сколько пенсионеров будет в этом районе через 10-30 лет, а также на то, есть ли поблизости от объекта инвестирования учреждения бытового обслуживания, больницы и реабилитационные центры, хорошо ли развита транспортная инфраструктура», – советуют представители Tranio.ru.

Пансионат для пожилых людей как целостный комплекс стоит несколько миллионов долларов. Поэтому среди инвесторов стабильным интересом пользуется покупка отдельных номеров, которая может обойтись в сумму от €27 тыс.

Минусы, как водится, тоже есть. По словам Игоря Индриксонса, в первую очередь, это ограничения по количеству продаваемых объектов. Во многих странах мира для минимизации спекулятивного спроса государством определяется специальная квота – 50% объектов продаются местным инвесторам, а 50% – иностранцам. «Но основная опасность – покупка номера в доме престарелых, которым управляет частная компания. В этом случае, инвестор теряет гарантии от государства, а это очень важный фактор риска», – говорит Индриксонс.

Как купить: риски и возможности

Огромный плюс при инвестициях в специальные объекты коммерческой недвижимости – простота оформления сделки и возможность провести ее дистанционно. По словам Натальи Смирновой, покупке предшествует бронирование объекта или приобретаемого блока. Залог составляет ориентировочно от €500 до €1000, он бывает возвратным и невозвратным. В первом случае при срыве сделки залоговая сумма возвращается несостоявшемуся покупателю, во втором – нет.

Для выхода на сделку потребуется пакет документов: паспорт, подтверждение адреса регистрации, выписка со счета, подтверждающая наличие нужной суммы. Некоторые страны требуют также подтвердить законность происхождения капитала. Далее покупателю по электронной почте высылается образец договора. После ознакомления с текстом этого документа покупатель возвращает продавцу скан со своей подписью. Затем с помощью экспресс-почты стороны обмениваются оригиналами договора. «Есть страны, например, Германия, где купля-продажа недвижимости практически невозможна без личного присутствия. Чисто теоретически можно совершить сделку по доверенности, но правом выдачи такой доверенности обладает только несколько нотариусов на всю страну», – уточняет Смирнова.

Еще один нюанс, который заинтересует многих наших читателей – это окупаемость подобных инвестиций. При доходности в 10% на это уйдет десять лет. Но, во-первых, если инвестора устраивает доходность объекта, он может эксплуатировать его в течение нескольких десятилетий. Во-вторых, многие управляющие компании предлагают обратный выкуп объекта после пяти лет эксплуатации. В этом случае инвестор с небольшой прибылью возвращает ранее сделанные вложения. А доход, полученный за время владения объектом, в любом случае оказывается выше, чем дало бы размещение сопоставимой суммы на валютном банковском депозите. Хотя, конечно, полностью заменить депозиты и ценные бумаги недвижимость не может, так как не обладает их ликвидностью. Специалисты рекомендуют отдавать под недвижимые активы не больше 20% инвестиционного портфеля.

Немаловажно также то, что, приобретя коммерческие объекты, в дальнейшем можно использовать схему пассивного управления. Это означает, что инвестор наблюдает за своими недвижимыми активами, не покидая России, а непосредственным управлением ими занимается специализированная компания, расположенная в той стране, где находятся эти объекты. Однако, по словам Игоря Индриксонса, за свои услуги УК возьмет 10-15% от прибыли.

Прибыль и налоги

При вложениях в зарубежные активы неизбежно возникает вопрос: куда выводить прибыль? Ответ один: ее в любом случае придется декларировать в России. «После открытия счета в банке одной из стран Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) инвестор обязан уведомить об этом свою налоговую инспекцию и дальше раз в квартал предоставлять отчет о движении средств по такому счету. Если же счет открыт в стране, не входящей в ОЭСР, то на него нельзя будет переводить полученные доходы. И если российские налоговики вычислят его, то инвестор рискует потерять все», – предупреждает Наталья Смирнова из «Персонального советника». А при выведении прибыли на счет зарубежной компании инвестор столкнется с законодательством о контролируемых иностранных компаниях, и ему также придется предоставить отчетность в налоговую. Так же будут развиваться события, если доходы от сдачи недвижимости в аренду поступают на российский банковский счет.

С налогами, по словам эксперта, примерно такая же ситуация. Выплата налога с дохода за рубежом не освобождает инвестора от подачи налоговой декларации в России. «При этом российские налоги придется рассчитать и уплатить самостоятельно, ведь зарубежные компании не являются налоговыми агентами в РФ», – констатирует Смирнова. Кроме того, стоит обязательно учитывать особенности налогообложения нерезидентов в других странах мира. Ставки для иностранцев могут быть довольно высоки. Так, в Испании для иностранных инвесторов, владеющих парковочными местами, установлен налог в размере 24% от стоимости объекта.

Стартовые условия для вложений в специальную коммерческую недвижимость в странах Евросоюза

Антон Свешников, специально для Executive.ru

Фото: pixabay.com