Как купить недвижимость за сто долларов?

Для большинства людей собственная недвижимость является самым дорогим активом.

Те же, кто не обладает собственной недвижимостью, очень хотят ее иметь.

Но для этого нужны деньги. Много денег. Очень много…

И вот этот миф я и планирую развеять в этой статье.

Сразу оговорюсь, что речь пойдет об инвестиционной недвижимости. То есть целью покупки недвижимости будет являться получение инвестиционного дохода, а не собственное проживание.

Более того, речь пойдет не о покупке физической недвижимости с полом, стенами и потолком, а об инвестиционных фондах недвижимости – REIT (Real Estate Investment Trust).

По своей сути REIT – это компания, которая аккумулирует средства индивидуальных инвесторов, покупает на эти деньги недвижимость и управляет ею или занимается ее застройкой.

Доход компания получает от роста стоимости недвижимости и от аренды.

Дальше – самое приятное.

По закону не менее 90% от всех доходов REIT выплачивает своим пайщикам в виде дивидендов.

На практике, большинство REIT от 90% до 100% налогооблагаемой прибыли отдают своим пайщикам для оптимизации своих собственных налогов.

Большинство REIT торгуются на бирже подобно акциям отдельных компаний.

Вложение денег в такой REIT равносильно тому, что инвестор владеет частичкой недвижимости и получает доход от ее сдачи в аренду, но при этом сам не занимается поиском арендаторов, ремонтом сантехники и прочим техническим обслуживанием объекта.

Очевидным опасением для инвестора может стать качество управления одной отдельно взятой управляющей компании. Ведь если она инвестировала ваши деньги в неудачно расположенный объект, или в том регионе наблюдается снижение спроса на недвижимость, то и инвестиционный доход может оказаться значительно ниже ожидаемого.

Чтобы снизить зависимость от одной управляющей компании можно купить фонд REIT’s , который включает в себя множество объектов недвижимости сгруппированных по какому-либо общему признаку.

Существуют REIT’s, которые инвестируют в офисную, жилую, складскую или торговую недвижимость.

Есть REIT’s инвестирующие глобально и те, которые инвестируют в отдельно взятой стране или регионе.

При том, что владение REIT не требует значительных сумм, данный актив имеет привлекательное соотношение «риск-доходность».

Так что даже в инвестиционный портфель с небольшими суммами можно включить такие «дорогие» активы, как недвижимость.

Одной сотни долларов будет достаточно, чтобы стать владельцем недвижимости на каждом из континентов.

Кроме того, наличие недвижимости в составе инвестиционного портфеля позволяет улучшить диверсификацию по классам активов.

Преимущества инвестирования в REIT

• Небольшие суммы для инвестиций в недвижимость.
• Диверсификация по странам и типу недвижимости.
• Ликвидность.
• Нет необходимости в поиске арендаторов.
• Поддержание в исправном состоянии и текущие ремонты – не ваша забота.
• Возможность использования для получения денежного потока (например, пассивный доход на пенсии).

Так что если вы считаете, что цены на недвижимость всегда растут и за ними невозможно угнаться, то вы легко можете поучаствовать в этом росте, не рискуя при этом большими деньгами или основной частью своего капитала.

Инвестировать свои средства в REIT можно через своего зарубежного брокера.

Таковым может быть:

• Биржевой брокер.
• Инвестиционный банк.
• Страховая компания.

Причем организация инвестиций через страховую компанию имеет ряд важных преимуществ:

• Наилучшая защищенность активов.
• Налоговая оптимизация.
• Прямое наследование.
• Покупка множества различных инструментов в «одном окне» и т.д.

Существуют фонды от именитых управляющих компаний, которые объединяют разрозненные средства частных инвесторов и инвестируют их по единой стратегии в недвижимость по всему миру.

Предлагаю рассмотреть на примере реально существующий фонд недвижимости Fidelity Global Property.

Купив паи данного фонда, вы автоматически инвестируете в недвижимость по всему миру.

Пять крупнейших регионов, в которые инвестирует фонд, выглядят так:

• США – 47%.
• Развитые страны Азии – 17%.
• Австралия – 11%.
• Япония – 9%.
• Великобритания – 7%.

Портфель данного фонда состоит из акций 71 компании, которые занимаются застройкой и управлением недвижимостью.

Фонд инвестирует более 80% средств в акции компаний большой и средней капитализации.

Понятно, что самостоятельно собрать и поддерживать в заданных пропорциях такой портфель будет невероятно сложно. Кроме сложности управления таким портфелем необходимая сумма для покупки всех составляющих может измеряться десятками, а то и сотнями тысяч долларов.

Здесь и приходят на помощь коллективные инвестиции.

Профессиональные управляющие из компании Fidelity аккумулируют средства всех пайщиков (от частного инвестора до крупных пенсионных фондов) и управляют этими средствами как единым целым.

Прибыль фонда распределяется между инвесторами пропорционально количеству паев, которыми владеет инвестор.

Стоимость одного пая на 13 февраля 2013 года составляла около $12.

Такие инвестиции может себе позволить каждый

Суммарный размер средств под управлением фонда Fidelity Global Property составляет более $10,755,000,000.

Теперь давайте посмотрим на результаты работы данного фонда за последние пять лет:

• 2009 год доходность +39,2%.
• 2010 год доходность +17,6%.
• 2011 год убыток -8,5%.
• 2012 год доходность +24,8%.
• с начала 2013 года доходность +4,19%.

Средняя доходность за последние три года составила +15,12% годовых в USD.

Средняя доходность за последние пять лет (с учетом самого тяжелого кризиса недвижимости) составила +1,42% годовых.

Эта доходность сопоставима с доходностью по депозитам крупных западных банков, но если в банке рассчитывать на большую доходность не приходится, то рынок недвижимости в отдельные периоды может давать прибыль в десятки процентов.

Внутри фонда средства инвесторов хорошо диверсифицированы между различными холдингами недвижимости. Максимальная доля одного холдинга не превышает 6,3%. Это означает, что даже полное физическое разрушение всей недвижимости одной компании (что невозможно себе и представить) не повлечет за собой серьезных потерь для инвестора.

Подведем итог

Для того чтобы инвестировать в недвижимость:

• Необязательно быть обладателем миллионных капиталов.
• Необязательно сутками изучать сайты недвижимости для выбора одного единственного подходящего объекта.
• Необязательно искать арендаторов, читая все газеты и объявления на столбах о порядочных квартиросъемщиках, которые снимут… и при этом гарантируют …

Достаточно включить в свой инвестиционный портфель фонд недвижимости (наряду с остальными активами), и заниматься своим делом.

Я рекомендую включить подобный фонд в состав своих инвестиций при составлении инвестиционного плана.

В том случае, если у вас есть доступ к брокеру, то купить подобный фонд можно, не вставая с дивана.

В отличие от физической недвижимости покупка или продажа паев занимает день-два.

Как видите, инвестировать в недвижимость – это просто и это не требует больших материальных вложений.

Будет интересно сравнить приведенную доходность с той доходностью, которую получают инвесторы в физическую недвижимость.

Буду рад, если в комментариях оставят свое мнение те, кто реально инвестирует в физическую недвижимость.

Фото: pixabay.com