Для большинства людей собственная недвижимость является самым дорогим активом.
Те же, кто не обладает собственной недвижимостью, очень хотят ее иметь.
Но для этого нужны деньги. Много денег. Очень много…
И вот этот миф я и планирую развеять в этой статье.
Сразу оговорюсь, что речь пойдет об инвестиционной недвижимости. То есть целью покупки недвижимости будет являться получение инвестиционного дохода, а не собственное проживание.
Более того, речь пойдет не о покупке физической недвижимости с полом, стенами и потолком, а об инвестиционных фондах недвижимости – REIT (Real Estate Investment Trust).
По своей сути REIT – это компания, которая аккумулирует средства индивидуальных инвесторов, покупает на эти деньги недвижимость и управляет ею или занимается ее застройкой.
Доход компания получает от роста стоимости недвижимости и от аренды.
Дальше – самое приятное.
По закону не менее 90% от всех доходов REIT выплачивает своим пайщикам в виде дивидендов.
На практике, большинство REIT от 90% до 100% налогооблагаемой прибыли отдают своим пайщикам для оптимизации своих собственных налогов.
Большинство REIT торгуются на бирже подобно акциям отдельных компаний.
Вложение денег в такой REIT равносильно тому, что инвестор владеет частичкой недвижимости и получает доход от ее сдачи в аренду, но при этом сам не занимается поиском арендаторов, ремонтом сантехники и прочим техническим обслуживанием объекта.
Очевидным опасением для инвестора может стать качество управления одной отдельно взятой управляющей компании. Ведь если она инвестировала ваши деньги в неудачно расположенный объект, или в том регионе наблюдается снижение спроса на недвижимость, то и инвестиционный доход может оказаться значительно ниже ожидаемого.
Чтобы снизить зависимость от одной управляющей компании можно купить фонд REIT’s , который включает в себя множество объектов недвижимости сгруппированных по какому-либо общему признаку.
Существуют REIT’s, которые инвестируют в офисную, жилую, складскую или торговую недвижимость.
Есть REIT’s инвестирующие глобально и те, которые инвестируют в отдельно взятой стране или регионе.
При том, что владение REIT не требует значительных сумм, данный актив имеет привлекательное соотношение «риск-доходность».
Так что даже в инвестиционный портфель с небольшими суммами можно включить такие «дорогие» активы, как недвижимость.
Одной сотни долларов будет достаточно, чтобы стать владельцем недвижимости на каждом из континентов.
Кроме того, наличие недвижимости в составе инвестиционного портфеля позволяет улучшить диверсификацию по классам активов.
Преимущества инвестирования в REIT
- Небольшие суммы для инвестиций в недвижимость.
- Диверсификация по странам и типу недвижимости.
- Ликвидность.
- Нет необходимости в поиске арендаторов.
- Поддержание в исправном состоянии и текущие ремонты – не ваша забота.
- Возможность использования для получения денежного потока (например, пассивный доход на пенсии).
Так что если вы считаете, что цены на недвижимость всегда растут и за ними невозможно угнаться, то вы легко можете поучаствовать в этом росте, не рискуя при этом большими деньгами или основной частью своего капитала.
Инвестировать свои средства в REIT можно через своего зарубежного брокера.
Таковым может быть:
- Биржевой брокер.
- Инвестиционный банк.
- Страховая компания.
Причем организация инвестиций через страховую компанию имеет ряд важных преимуществ:
- Наилучшая защищенность активов.
- Налоговая оптимизация.
- Прямое наследование.
- Покупка множества различных инструментов в «одном окне» и т.д.
Существуют фонды от именитых управляющих компаний, которые объединяют разрозненные средства частных инвесторов и инвестируют их по единой стратегии в недвижимость по всему миру.
Предлагаю рассмотреть на примере реально существующий фонд недвижимости Fidelity Global Property.
Купив паи данного фонда, вы автоматически инвестируете в недвижимость по всему миру.
Пять крупнейших регионов, в которые инвестирует фонд, выглядят так:
- США – 47%.
- Развитые страны Азии – 17%.
- Австралия – 11%.
- Япония – 9%.
- Великобритания – 7%.
Портфель данного фонда состоит из акций 71 компании, которые занимаются застройкой и управлением недвижимостью.
Фонд инвестирует более 80% средств в акции компаний большой и средней капитализации.
Понятно, что самостоятельно собрать и поддерживать в заданных пропорциях такой портфель будет невероятно сложно. Кроме сложности управления таким портфелем необходимая сумма для покупки всех составляющих может измеряться десятками, а то и сотнями тысяч долларов.
Здесь и приходят на помощь коллективные инвестиции.
Профессиональные управляющие из компании Fidelity аккумулируют средства всех пайщиков (от частного инвестора до крупных пенсионных фондов) и управляют этими средствами как единым целым.
Прибыль фонда распределяется между инвесторами пропорционально количеству паев, которыми владеет инвестор.
Стоимость одного пая на 13 февраля 2013 года составляла около $12.
Такие инвестиции может себе позволить каждый
Суммарный размер средств под управлением фонда Fidelity Global Property составляет более $10,755,000,000.
Теперь давайте посмотрим на результаты работы данного фонда за последние пять лет:
- 2009 год доходность +39,2%.
- 2010 год доходность +17,6%.
- 2011 год убыток -8,5%.
- 2012 год доходность +24,8%.
- с начала 2013 года доходность +4,19%.
Средняя доходность за последние три года составила +15,12% годовых в USD.
Средняя доходность за последние пять лет (с учетом самого тяжелого кризиса недвижимости) составила +1,42% годовых.
Эта доходность сопоставима с доходностью по депозитам крупных западных банков, но если в банке рассчитывать на большую доходность не приходится, то рынок недвижимости в отдельные периоды может давать прибыль в десятки процентов.
Внутри фонда средства инвесторов хорошо диверсифицированы между различными холдингами недвижимости. Максимальная доля одного холдинга не превышает 6,3%. Это означает, что даже полное физическое разрушение всей недвижимости одной компании (что невозможно себе и представить) не повлечет за собой серьезных потерь для инвестора.
Подведем итог
Для того чтобы инвестировать в недвижимость:
- Необязательно быть обладателем миллионных капиталов.
- Необязательно сутками изучать сайты недвижимости для выбора одного единственного подходящего объекта.
- Необязательно искать арендаторов, читая все газеты и объявления на столбах о порядочных квартиросъемщиках, которые снимут… и при этом гарантируют …
Достаточно включить в свой инвестиционный портфель фонд недвижимости (наряду с остальными активами), и заниматься своим делом.
Я рекомендую включить подобный фонд в состав своих инвестиций при составлении инвестиционного плана.
В том случае, если у вас есть доступ к брокеру, то купить подобный фонд можно, не вставая с дивана.
В отличие от физической недвижимости покупка или продажа паев занимает день-два.
Как видите, инвестировать в недвижимость – это просто и это не требует больших материальных вложений.
Будет интересно сравнить приведенную доходность с той доходностью, которую получают инвесторы в физическую недвижимость.
Буду рад, если в комментариях оставят свое мнение те, кто реально инвестирует в физическую недвижимость.
Фото: pixabay.com
Тайм-шер 2.0
+1
Хотел высказать сомнения, но Сергей Исаев очень точно озвучил их в первом же комментарии.
А я очень точно дал ответы на эти сомнения в первом же своём комментарии. А вообще смотрю я на всё это, и охватывает меня грусть и тоска. Не ту, ах, не ту страну назвали Гондурасом...
Что, Вы не можете себе представить, что компания может владеть недвижимостью, а акции этой компании могут принадлежать инвестиционному трасту?
Что, Вы считаете что Фиделити идиоты и они купили акции компаний, но у этих компаний нет активов, а никто это не проверил или что-то оформлено не так?
Ну ознакомьтесь с фактшитом ***Отредактировано Модератором*** Нарушение Декларации Сообщества п. 7 Если не лень конечно. Или Вы тоже верите в тушёнку и патроны?