Антон Свешников
Апартаменты составляют серьезную конкуренцию рынку квартир. Такой вывод сделали аналитики компании Red Development по итогам семи месяцев 2014 года. По их мнению, покупатели недвижимости бизнес- и комфорт-класса все чаще квартирам предпочитают апартаменты, несмотря на отсутствие прописки и высокие коммунальные платежи. Executive.ru продолжает знакомить участников Сообщества с привлекательными, с точки зрения инвестиций, сегментами рынка недвижимости.
Регистрация невозможна
Главное отличие апартаментов от квартир заключается в том, что по своей сути это коммерческая недвижимость – нежилые помещения, предназначенные, в том числе, и для проживания, но не имеющие юридического статуса жилья. Регистрация по месту жительства в них возможна только при условии, если у недвижимости есть статус апарт-отеля.
По оценке специалистов департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость», сегодня доля апартаментов на столичном первичном рынке недвижимости составляет 30–34% от общего объема предложений. Для девелоперов этот сегмент недвижимости становится все более привлекательным благодаря дефициту участков под застройку жилой недвижимостью.
«Рынок апартаментов сейчас развивается в большей степени за счет редевелопмента промышленных зон, зачастую в рамках комплексного освоения территории, с учетом офисной составляющей, транспортной и социальной инфраструктуры», – говорит Дмитрий Цветков, директор по продаже апартаментов компании MR Group.
Так же, как и квартиры, апартаменты бывают разного уровня комфорта: эконом-, бизнес- и премиум-класса. Основную долю предложений в этом сегменте рынка недвижимости занимает бизнес-класс – 53%, эконом-класс составляет 24% от общего объема, соответственно оставшаяся доля – 23% – приходится на премиум-класс.
Апартаменты и квартиры бизнес-класса значительно различаются между собой по уровню комфорта. Например, апартаменты могут предлагаться с отделкой, мебелью, кухонным оборудованием, также есть возможность пользоваться гостиничным сервисом.
Гораздо лучше, чем типовая недвижимость
По оценкам экспертов Red Development, наибольшая конкуренция между апартаментами и квартирами наблюдается в бизнес- и комфорт-сегментах. Здесь апартаменты лидируют благодаря более низкой стоимости квадратного метра – в среднем на 15-20%. Конкуренция чаще всего возникает между апартаментами и квартирами, расположенными в одном округе. По мнению покупателей, апартаменты обладают рядом преимуществ по сравнению с квартирами. Это, прежде всего, нетиповые, интересные архитектурные проекты с уникальными характеристиками: высокими потолками – более 4 метров, панорамными окнами, террасами, двухуровневыми помещениями, собственным входом. Все это возможно благодаря расположению многих апартаментов в бывших промышленных и административных зданиях, нередко в исторических корпусах, где по возможности сохраняется исторический облик фасадов. Кроме того, комплексы лофт-апартаментов – это, как правило, малоэтажные проекты, расположенные на закрытой охраняемой территории, что обеспечивает камерность и индивидуальность проживания в самом центре мегаполиса.
«В случае с апартаментами покупатель понимает, что отказавшись от прописки, которая далеко не всем необходима, он может за ту же сумму приобрести апартаменты более высокого класса, чем квартиру. И это все чаще становится решающим фактором при принятии решения», – комментирует Аскар Дуйсекулов, руководитель департамента маркетинга компании Red Development.
Еще один довод в пользу покупки апартаментов – инвестиционная составляющая. «Доходность от сдачи апартаментов в аренду выше, т. к. при одинаковой стоимости аренды (арендатору не важен юридический статус, ему важнее местоположение недвижимости и качество отделки) стоимость апартаментов на 20% ниже стоимости квартир по соседству. Доходность от сдачи апартаментов в аренду составляет 8-10% годовых, аренда квартир приносит в среднем 3-5% годовых», – рассказывает Дмитрий Цветков.
Квадратный метр на 10% дешевле. А платежи – больше
Сдерживающим фактором, ограничивающим рост спроса на апартаментную недвижимость, является невозможность получить постоянную регистрацию в таком жилье. Максимальный срок регистрации, на которую может рассчитывать собственник апартаментов – пять лет. При этом следует отметить, что большинство покупателей апартаментов в целом не нуждаются в прописке в приобретаемом объекте недвижимости, так как это не единственное их жилье.
По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», покупатели апартаментов, это в подавляющем большинстве случаев инвесторы, таким образом, их не интересует московская регистрация. Покупателей из Москвы и Подмосковья также больше волнует возможность приобрести недвижимость по цене более низкой, чем вторичное жилье в той же локации (разница в стоимости строящихся апартаментов и типовой квартиры на вторичном рынке может достигать 2 млн рублей).
«Законодательное регулирование застройки апартаментами такое же как и для гостиниц, в случае, если апартаменты являются нежилыми помещениями гостиничного типа. В последнее время все чаще встает вопрос о том, чтобы приравнять апартаменты к квартирам, т.к. и там и там люди живут постоянно. Это уравняет в правах жильцов квартир и апартаментов и дополнительно увеличит привлекательность последних», – подчеркивает Дмитрий Цветков.
Еще одним, сокращающим спрос на апартаменты, фактором является тот факт, что коммунальные платежи для жителей апартаментов будут выше, чем в обычной квартире.
Стоимость квадратного метра в апартаментах на 10–15% ниже, чем в жилых домах того же уровня комфорта и расположенных в аналогичном месте, а коммунальные расходы несколько выше ввиду более высоких тарифов на воду и электричество. В оплату услуг могут входить также и эксплуатационные расходы (уборка, охрана и т. д.), сумма которых зависит от класса апартаментов и определяется управляющей компанией. Впрочем, участники рынка не видят особых проблем в дороговизне коммунальных платежей
«При стоимости содержания типовой квартиры порядка 2050 рублей – стоимость содержания аналогичных апартаментов составит около 2200 рублей, то есть приблизительно на 10% дороже», – говорит Доброхотова. По мнению Цветкова, при этом стоимость коммунальных услуг по квартирам сейчас дотируется государством, но дотации постоянно снижаются. Когда дотирование государством коммуналки прекратится, платежи сравняются.
Кредитные ставки – на 1-2% выше
Специалисты «ИНКОМ-Недвижимость» отмечают, что, несмотря на то, что апартаменты до сих пор остаются непривычным форматом жилья, в последние годы увеличилось количество банков, готовых кредитовать покупку такой недвижимости. Постепенно растет и интерес граждан к покупке апартаментов в кредит. «Ставки по ипотечному кредиту при покупке апартаментов на 1-2% выше средних ипотечных ставок при приобретении квартир. Минимальный первоначальный взнос – 15%. Доход лучше всего подтверждать справкой 2-НДФЛ», – объясняет Софья Лебедева, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки».
Ипотеку на покупку апартаментов можно получить в таких банках, как: ВТБ24, «Сбербанк», «Промсвязьбанк», КБ «Московское ипотечное агентство», «РосЕвроБанк», «Транскапиталбанк», «Балтика», «Номос Банк». Эти банки кредитуют только специально аккредитованные апартаменты, после прохождения тщательной проверки объекта. Однако некоторые, более крупные банки, кредитуют покупателей апартаментов на тех же условиях, что и покупателей квартир в новостройках.
По данным «Миэль», стандартные условия ипотечного кредитования апартаментов следующие: Срок выдачи кредита составляет до 30 лет. Процент по кредиту +1-2% к средней ставке по ипотечному кредиту на квартиру. Доход должен быть подтвержден справкой 2-НДФЛ, в противном случае, процент повышается на 0,5% в некоторых банках. Первоначальный взнос – от 15 до 30%. При покупке апартаментов в новостройке проценты до оформления в собственность составляют 13-18%, после оформления в собственность – 12,95-16%. Если же брать кредит на покупку апартаментов под залог имеющейся квартиры, то ставка составит 12,5%.
Половина Москвы станет апартаментами
Несмотря на законодательные сложности, городские власти готовы придать апартаментам статус жилья и даже собираются обязать девелоперов сдавать апартаменты с сопутствующей социальной инфраструктурой. Это означает, что у рынка традиционного жилья появился серьезный конкурент. «По нашим прогнозам апартаменты могут занять 50% рынка первичного жилья старой Москвы. Для этого есть ряд предпосылок. В Москве сохранилось много промзон, хорошо подходящих для формата апартаментов, и при «слабом» рынке офисных помещений, эти площадки будут использоваться для строительства апартаментов как более ликвидного класса недвижимости. При текущем уровне цен на жилье в Москве в 2013-2014 годах был заметен рост конкуренции между застройщиками, в том числе между застройщиками апартаментов и классического жилья, и в дальнейшем, с развитием апартаментов, он продолжится. А в итоге выигрывает потребитель: девелоперы стали предлагать более качественные проекты, чем раньше», – резюмирует Аскар Дуйсекулов, руководитель департамента маркетинга компании Red Development.
По мнению Цветкова, рост популярности апартаментов среди девелоперов связан с тем, что данный формат недвижимости может быть реализован там, где традиционное жилье невозможно. На апартаменты не распространяются нормативные ограничения по плотности застройки, инсоляции, обеспечения социальной инфраструктурой, обязательные для жилых объектов. На рынке на формат апартаментов дается дисконт в среднем на 15-20% по сравнению с аналогичными по качественным характеристикам классическими жилыми комплексами.
Затоваривание рынку апартаментов также не грозит. «Да, тенденция наращивания объемов имеет ярко выраженный характер. Тем не менее, например, объекты комфорт-класса конкурируют со вторичным жильем, расположенным в той же локации, и «выигрывают» за счет более низкой цены, более удачных планировок, видовых характеристик и так далее. Темпы реализации апартаментов в среднем, конечно, ниже, чем квартир, тем не менее, рынок способен поглотить имеющиеся объемы (при сохранении текущего уровня платежеспособного спроса», – подводит итоги Доброхотова.
Фото: pixabay.com
Доходность апартов зависит не столько от их статуса ''нежилого помещения/здания'' сколько от выверенного соотношения площади/функциональности/местоположения/качества/цены продажи и количества апартаментов под сдачу в одной локации. Желательно также в рамках одного объекта централизованное управление тарифами на аренду во избежание ценовых войн.
Любой перекос в соотношении этих параметров влечет неизбежное снижение доходности до 4-6%. В то же время, если место объекта выбрано успешно для извлечения рентного дохода, такой объект может работать фактически в режиме гостиницы и приносить до 15-20% годовых в зависимости от местоположения, класса, масштаба и при грамотном управлении тарифами и доходами.
Если покупатель-инвестор часто покупает просто картинку и обещания как все будет замечательно и, таким образом, главная задача застройщика решена, то арендатор имеет дело с готовым под ключ объектом, покупает проживание в готовом под ключ жилье за относительно небольшую сумму и всегда имеет возможность прекратить договор в случае, если арендованное жилье не будет соответствовать ожидаемому качеству и удобству использования.
Ну и аргументы о том что застройщики могут не соблюдать нормы, действующие для жилья - это страшилка, которую все участники рынка жилого строительства заучили наизусть, но совершенно забывают об оборотной стороне этого формата - для таких зданий действуют нормы те же, что и для строительства гостиниц и общественных зданий - повышенные нормы пожбезопасности, нормы инсоляции и плотности застройки не действуют, но не соблюдать их в разумной мере застройщику просто неразумно. Очень трудно продать апартаменты бизнес-класса с окнами на север, без парковочного места с наземной парковкой под окнами и т.п. А для объектов, заявленных не как апартаменты, а как апарт-отели, вообще действуют практически те же нормы что и для гостиниц.
Очевидно что необходимо деление апартаментов на два подкласса - для личного проживания и для сдачи в аренду. Объекты, предназначенные для сдачи в аренду создают меньшую потребность в объектах социальной инфраструктуры, прежде всего детских садов и школ. Определить это достаточно просто - достаточно взглянуть на квартирографию дома и сразу станет ясно какой демографический состав предполагается в таком комплексе
Хорошая статья, спасибо за материал.
Как только апартаменты обяжут оснащать социальной инфраструктурой, цены на такую недвижимость пойдут вверх (потому что вырастут расходы на ее создание), и ее инвестиционная привлекательность снизится.
Собственно, решается этот вопрос разделения типов апартаментов просто - расчетом плановой демографии (половозрастного состава жителей). В здании, которое сплошь состоит из сткдий для аренды, никаких детей не предвидится, а ради одного-десяти младенцев до трех лет бессмысленно строить детсад и школу. У еас вон деревенские школы закрывают и укрупняют из-за малого числа детей.
Апарты точно так же подвержены не только государственному, но и рыночному регулированию, как и обычное жилье. Ни один вменяемый родитель не купит апартамент или квартиру зная что ребенку не будет места в детском саду и школе.