Инвесторы на рынке элитной недвижимости присутствовали всегда, и даже в кризисный период сегмент элитной недвижимости оставался «тихой гаванью» для игроков рынка: массового ухода инвесторов из этого сегмента не произошло.
В начале 2014 года, в условиях высокой волатильности валютных рынков и неопределенной ситуации на политической арене, приобретение элитной недвижимости снова стало для многих потенциальных покупателей наиболее понятным средством сохранения капитала. Более того, при правильном выборе сегмента инвестирования и места, где расположен объект, доходность вложений составляет от 15% годовых в рублях.
По итогам второго квартала 2014 года объем предложения в сегменте элитных новостроек (с учетом премиум-класса) составил 2 220 квартир и апартаментов суммарной площадью 353,5 тыс. кв. м. Доля апартаментов в объеме предложения составила 38%. Об этом сообщает департамент консалтинга компании Blackwood. Как утверждается в отчете компании, средние цены на первичном рынке элитных квартир и апартаментов составили $17 800 (-1,1% относительно мая 2014 года) и $16 040 (-1,4%) за кв. м соответственно.
От Хамовников до Пресни
По информации аналитического отдела «Бест-Новострой», наибольший объем предложения элитных квартир, как и прежде, сосредоточен в Хамовниках (70% от общего объема предложения). На втором месте Остоженка. Здесь реализуются четыре жилых комплекса элитного класса, что составляет 9% от общего объема предложения квартир в продаже на рынке элитных новостроек в целом. Оставшийся объем предложения относительно равномерно распределен между другими районами ЦАО.
Татьяна Шарова, руководитель Департамента проектного консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» отмечает рост покупательской активности преимущественно на объекты на начальных стадиях строительства, а также на квартиры площадью до 100 кв. м, на долю которых приходится 32% от общего объема спроса.
Рейтинг столичных районов по средней стоимости жилья в новостройках элитного класса, как и в прошлом квартале, возглавляет Пресненский район. Несмотря на незначительную долю в общем объеме предложения, именно здесь на сегодняшний день предлагаются самые дорогие квартиры премиального сегмента с максимальным бюджетом покупки.
В элитном сегменте минимальный порог вхождения – $1 млн. За эту сумму можно купить студию площадью 60-80 квадратных метров.
По данным Blackwood, средние бюджеты предложения на первичном рынке элитных новостроек 2014 года составили: $3,07 млн – в жилых элитных новостройках, $2,27 млн – в объектах с апартаментами.
Средняя цена на вторичном рынке элитных квартир составила $23 500 за кв. м, средний бюджет предложения – $4,79 млн. Покупки в диапазоне от $5 млн до $8 млн были единичны.
Деньги из «воздуха»
Опрошенные E-xecutive эксперты сразу нескольких ведущих компаний рынка элитной недвижимости Москвы категоричны в оценке сегмента инвестирования. Получить наибольшую доходность можно, вкладываясь только в новостройки. При этом наибольшую прибыльность, хотя и при относительно высоких рисках, приносит вхождение в проект на самой ранней стадии, а еще лучше на стадии «закрытых» продаж. Дальнейшее зависит от задач инвестора: если стоит цель максимально быстро вернуть вложенные средства, то квартиру можно выставлять на продажу сразу после сдачи дома госкомиссии
По мнению Елизаветы Некрасовой, гендиректора бюро элитной недвижимости Must Have, доходность инвестиций в новостройки премиум-класса составляет в среднем 15% годовых. В любом случае при правильно выбранном объекте вложения в недвижимость превышают доходность банковских депозитов, которые на сегодняшний день в среднем не превышают 10% годовых в рублях и 5% годовых в долларах и евро.
«При инвестировании в правильный проект можно получить за полтора-два года до 40% прибыли и выше. Хотя, не стоит забывать, что значительная разница в цене на разных этапах строительства наблюдается только на некоторых объектах – с интересной концепцией, высоким качеством строительства и отделки и привлечением всемирно известных дизайнеров. Такие объекты могут вырасти в цене на 50% и выше. Никакой депозит или инвестирование в драгметаллы не принесут такой высокой рентабельности», – заявляет Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.
В качестве примера эксперт приводит проект, расположенный на одной из старейших улиц, в нескольких шагах от Кремля. На старте продаж в октябре 2013 года стоимость квадратного метра апартаментов здесь составляла от $15 тыс. до $30 тыс., в течение двух-трех месяцев она выросла от 10 до 30%. И все это происходило на фоне роста курса доллара по отношению к российскому рублю.
По словам Екатерины Фонаревой, коммерческого директора корпорации «Баркли», наиболее интересны с точки зрения инвестиций новостройки с потенциалом роста цен относительно сложившегося среднерыночного уровня в локации, особенно в районах с дефицитом качественного предложения
Кроме того, заработать на «элитке» можно не только за счет правильного выбора объекта, но и выбрав правильную квартиру хорошем доме. «В элитном доме цена очень сильно зависит от видовых характеристик. После завершения строительства разница в цене двух сопоставимых по площади квартир может доходить до 50%, если окна одной из них выходят на Кремль или Храм Христа Спасителя, а другой – во внутренний двор или на стену соседнего здания», – говорит Фонарева.
Покупаем и сдаем
Еще один популярный среди россиян метод инвестиций – приобретение квартиры с последующей сдачей в аренду, годится только для консервативных покупателей.
По мнению Екатерина Румянцевой, на фоне волатильности на валютном рынке дорогая недвижимость многими покупателями рассматривается как способ сохранения собственных средств. Такие покупатели менее ориентированы на быструю отдачу денег от инвестиций в новостройки на ранней стадии и склонны рассматривать элитную недвижимость как надежный объект для среднесрочных инвестиций, прибыль от которых сопоставима, а нередко и превышает доходы от валютных вкладов в банках.
Кроме того, как утверждает Нина Демченко, старший консультант департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, ряд инвесторов приобретает элитные квартиры на вторичном рынке для последующей сдачи в аренду, так как этот сегмент также остается востребованным даже в самые кризисные периоды».
По словам Кристины Томилиной, руководителя отдела продаж городской недвижимости компании Intermark Savills, в среднем, доходность от сдачи элитной квартиры в аренду составляет 4-5%. Тем не менее, с появлением новых многофункциональных комплексов, таких как Москва-Сити, ставка может достигать 6-7%.
Наиболее оптимальный объект для таких инвестиций, по мнению Демченко, квартира 100-150 кв. м (2-3 спальни), в одном из центральных районов Москвы, желательно, рядом с одним из посольств или зоной деловой активности, в новом или реконструированном доме с парковкой и собственной территорией, с хорошим ремонтом, выполненным в спокойных тонах. Популярностью у покупателей-арендодателей пользуются Чистые Пруды, Хамовники, Замоскворечье, Красная Пресня.
«Объем инвестиций определяется в зависимости от района и размера квартиры, но в среднем от $800 тыс. до $1,5 млн для вторичного рынка и от $15 тыс. за кв.м. – на первичном рынке», – отмечает Томилина.
Представитель Blackwood подчеркивает, что сейчас на рынке велика доля инвесторов, приобретающих жилье без четкой стратегии: так называемые квартиры «на будущее»: для себя, либо для детей/родителей, для аренды и пр. Такие покупки совершаются скорее не для извлечения прибыли, а для сохранения капитала в виде понятных активов.
Осторожно – риски
Между тем, понятно, что для покупателя вложения в котлован – это определенные и вполне осязаемые риски. «Например, велика вероятность долгостроя, кроме того, на период строительства деньги фактически заморожены, поэтому следует с особой тщательностью выбирать наиболее надежных застройщиков и объект для инвестирования», – говорит Татьяна Шарова из «Бест-Новострой».
По мнению Евгении Фонаревой, именно эти риски девелопер готов компенсировать дисконтом от цены готового жилья на уровне 20-40%. Конкретный уровень дисконта зависит от класса проекта, политики застройщика, а также сроков строительства комплекса. Но погоня за доходностью не означает потери осторожности. Скорее напротив, разумная осторожность при выборе застройщика не помешает даже самому бесшабашному инвестору.
«Главное для инвестора – по возможности максимально снизить риск невозврата вложенных средств. Поэтому при выборе объекта нужно оценить риск срыва сроков строительства – для этого нужно узнать инвестора, застройщика, генподрядчика, узнать о них как можно больше информации. Если за этими компаниями числится хоть один замороженный объект, то проект лучше сразу вычеркивать из списка. Безопаснее всего выбирать объекты проверенных застройщиков, в элитном сегменте и бизнес-класса. Самые надежные объекты строятся и реализуются совместно с банками-партнерами», – констатирует Фонарева.
Антон Свешников, специально для Executive.ru
В 2015 году рынок новоделов ''посыпется''...
Падение будет многократным...
И красная цена этого вида жилья упадет до $1000 за 1 кв. метр.
Это медицинский факт. Диагноз известен. А джинсовая реклама все еще работает на неадекватных людей.
Святослав Мартынов.