Как выбрать коммерческую недвижимость и зарабатывать на аренде: 3 совета

Покупка недвижимости остается одним из надежных и спокойных способов для инвестиций. Пока процентные ставки по банковским депозитам только растут, а курсы валют меняются, недвижимость стабильно дорожает. Особым спросом пользуется коммерческая недвижимость, которая может приносить доход. Особенно, если будет найден качественный арендатор.

Ситуация на рынке такова, что можно приобрести помещение по хорошей цене. Крупные компании и инвесторы проводят тщательный анализ рынка недвижимости перед покупкой. Инвесторы поменьше, к сожалению, чаще всего обращают внимание на низкую цену помещения, а затем долго не могут сдать его в аренду. Расскажу о трех важных правилах, которые подскажут, в какую коммерческую недвижимость лучше вложиться.

1. Используйте геоаналитику при выборе места

Следует учитывать целый ряд факторов, которые влияют на цену аренды коммерческой недвижимости. К ним относят месторасположение, площадь, наличие или отсутствие ремонта, входной группы и даже вид из окон.

Главным фактором при выборе коммерческой недвижимости выступает локация. К сожалению, многие инвесторы при выборе помещения не используют геоаналитику. Учитывать трафик (пешеходные и автомобильные потоки) необходимо всегда. От этого зависит, как быстро помещение найдет своего арендатора. Ведь если при продаже в одном и том же доме стоимость квадратного метра отличается не сильно, то в случае с арендой разница бывает существеннее.

Рассмотрим на примере одного из жилых комплексов в Санкт-Петербурге. Дом расположен на пересечении Ленинского проспекта и проспекта Маршала Жукова. Цена квадратного метра при покупке во всем доме примерно одинаковая. Но если инвестор приобретет недвижимость вдоль Ленинского проспекта, то вероятность сдать его быстрее в аренду будет выше, чем вдоль проспекта Маршала Жукова.

Дело как раз в трафике:

• Ставка аренды вдоль Ленинского проспекта в данном доме составляет 1700 рублей за кв.м. А пешеходный трафик – примерно 960 человек в час.
• Ставка аренды помещений со стороны проспекта Маршала Жукова – 900 рублей за кв.м. А общий трафик вдоль дома и улицы – чуть больше 400 человек, а у самого дома и того меньше – 160 человек в час.

В итоге помещения со стороны проспекта Маршала Жукова могут простоять без арендатора несколько месяцев. А со стороны Ленинского проспекта помещение найдет арендатора за несколько недель. Причина проста: арендаторам важен трафик.

Конкретно в данном случае помещение вдоль проспекта Маршала Жукова пытается найти своего арендатора уже более 8 месяцев, а собственник начинал со ставки 1500 рублей за кв.м, но сейчас снизил ставку до 900 рублей за кв.м.

Раньше при покупке коммерческого помещения многие смотрели на район в целом. Если рядом много жилых домов, то это считалось большим плюсом. Сейчас времена сильно изменились. Люди стали ленивее и стараются посещать места поближе к дому. Многие арендаторы, особенно если это компании федерального уровня, учитывают данный фактор как основной. В частности, федеральные операторы типа «Магнита» или «Пятерочки» большое внимание обращают именно на трафик вдоль самого помещения. Поэтому нужно выбирать помещение там, где трафик будет максимален, а еще этот трафик должен быть целевой. И тут даже 100 метров могут сыграть значительную роль.

В качестве примера рассмотрим тот же Ленинский проспект в Санкт-Петербурге. На сервисе геоаналитики четко видно, что самый большой трафик на отрезке от улицы Котина до улицы Десантников. Это как раз те места, где коммерческие помещения пользуются большим спросом. Об этом говорит и тот факт, что выставленных в аренду помещений там нет. А вот в соседнем квартале можно найти несколько помещений, но и пешеходный трафик там значительно ниже.

Инвестор не всегда проводит анализ локации и не изучает тех, кто уже работает. И это большая ошибка. Нужно сразу понимать, кто к тебе может «сесть» надолго и за максимально возможную ставку.

Стоит также отметить, что самыми ликвидными на рынке являются помещения площадью 50-100 кв.м. Именно такие объекты чаще всего рассматривают арендаторы. Впрочем, пространства поменьше тоже активно снимаются в аренду. А вот помещения площадью более 200-300 кв.м. долго ищут своего арендатора.

2. Учитывайте разные методы расчета стоимости объекта

Инвесторам важно не прогадать с ценой объекта. Факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости, в целом схожи с тем, что и при аренде. Однако стоимость указывает продавец и даже два соседних помещения могут сильно отличаться в цене.

При обычной рыночной оценке для расчета стоимости помещения, как правило, используют два подхода:

• Сравнительный. При нем рассматриваются все предложения на рынке. Как и с жилой недвижимостью, когда смотришь цены на квартиры в своем доме и соседних, и на их основе уже формируется цена.
• Доходный. Цена зависит от того дохода, который может приносить помещение. В этом случае учитывается арендная ставка и возможный срок окупаемости помещения.

Если же коммерческое помещение приобретается в кредит, то нужно учитывать, что банки и оценщики используют совсем другие методы оценки. Перед принятием решения банк или оценщик изучают рынок в этом районе. Видят, что есть другие предложения по различной цене и на основе этих данных определяют среднюю цену. Далее банк делает корректировку на уторговывание. Смысл этой корректировки в том, что покупатель хочет купить дешевле, поэтому «выторговывает» себе дополнительные скидки.

В итоге оценка банком квадратного метра может составить не 200 тыс., а уже 180 тыс. рублей с учетом корректировки. Это большая разница. А еще банки при выдаче кредита вводят к этой стоимости дополнительный дисконт в размере около 20%. В итоге оценка квадратного метра банком может составить 144 тыс. рублей. А разницу в 56 тыс. за кв. м покупателю придется вносить из собственных средств в качестве первоначального взноса. Только не все покупатели учитывают данную разницу, для них первоначальный взнос может стать сюрпризом.

В приведенном выше примере я сильно утрировал расчет, но тенденция такова, что банк всегда учитывает максимум рисков при выдаче кредита. В нашей практике были случаи, когда собственники вкладывали в строительство специализированных объектов (недвижимость + закупка оборудования) суммы порядка 150-200 млн руб. Но банк выдавал кредит из расчета 100 млн. Ситуация с торговой недвижимостью «попроще», но смысл остается таким же.

3. Рассматривайте несколько сценариев сроков окупаемости

Окупаемость напрямую зависит от двух показателей: размера арендной ставки и стоимости помещения. Последняя далеко не всегда бывает адекватной.

Давайте определим адекватность цены на примере жилого комплекса в Санкт-Петербурге.

• Арендная ставка в этой локации – 1700 рублей за кв.м.
• Собственник продает объект по цене 201,7 тыс. рублей за «квадрат».
• Средний срок окупаемости помещения составляет 10 лет.

Умножив арендную ставку на 120 месяцев, получаем стоимость квадратного метра в размере 204 тыс. рублей. Таким образом, стоимость помещения при продаже вполне адекватна и укладывается в стандартный срок окупаемости. Есть только важное условие – это помещение должно быть сдано по заявленной на доске объявлений ставке.

При покупке объекта в новостройке не стоит забывать, что основной целью застройщика является заработать деньги на продаже. За последние годы цены на недвижимость заметно выросли. В итоге квадратный метр в новостройках стоит на 20-50% выше, чем во вторичном фонде. Все это вынуждает собственников помещения ставить арендную ставку выше, чтобы сохранить свою окупаемость на уровне 10 лет. Но это только одна проблема.

Для примера рассмотрим недавно сданный жилой комплекс на пересечении Благодатной и Сызранской в Санкт-Петербурге. Данный ЖК построен на территории бывшей промышленной зоны и вокруг него нет точек притяжения, которые бы генерировали трафик.

• Согласно данным геоаналитики, трафик составляет там около 400 человек в час.
• Цена квадратного метра при покупке коммерческого помещения в данном ЖК – 340-580 тыс. рублей.
• Все это вынуждает собственников ставить арендную ставку в районе 3400-3500 рублей за кв.м. Однако за такие деньги желающих арендовать просто нет. В итоге многие собственники уже понизили ставку до 1800-2200 рублей за кв.м.

Как итог, во многих новостройках помещения долго стоят пустыми. Дело в том, что дома заселяются постепенно и многие арендаторы предпочитают подождать, когда произойдет полное заселение ЖК.

Когда инвестор покупает помещение у застройщика, то не нужно верить его обещаниям. Помним, что целью застройщика является продажа помещения, и свои деньги он в любом случае заработает. А обещанный продавцом срок окупаемости в итоге может заметно увеличиться. Но такие помещения, как правило, берутся на перспективу. Не исключено, что вы сможете найти арендатора, который готов платить сверх рынка. И тогда сроки окупаемости, наоборот, могут снизиться.

Вывод: пользуйтесь ситуацией на рынке

На рынке наблюдается застой и любая недвижимость плохо продается, в том числе и торговая. Средняя доходность коммерческой недвижимости, на которую рассчитывает рынок, составляет около 10%, а вклад в банке сейчас дает 20% и более. При этом ходят слухи о планируемом повышении ключевой ставки ЦБ в декабре до 25%. И это еще сильнее усложнит экономическую ситуацию. Возникает вопрос: а зачем тогда инвестировать в недвижимость?

Однако те, у кого есть большие деньги, продолжают покупать недвижимость как основной защитный актив. Ведь ситуация вокруг меняется, а недвижимость всегда остается в цене.

Для небольшого инвестора ситуация сейчас двоякая: сделок мало, а цены все еще высокие. Но надо учитывать, что в ближайший год это будет самая низкая цена за помещение. И в отсутствии большого спроса продавцы будут готовы идти на уступки. Сейчас «рынок покупателя» и надо этим пользоваться.

Также читайте: