Итак, решение принято, все «за» и «против» взвешены, ресурсы аккумулированы, программа минимум составлена – и наступает ответственный момент выбора помещения. Я не буду много говорить о том, как важен выбор места в судьбе будущего магазина и его владельца. Об этом уже столько сказано и написано, что мы принимаем это как аксиому: хорошее место – это половина успеха, поэтому к процессу выбора и оценки надо подходить тщательно и вдумчиво.
Для любого магазина актуально, чтобы потенциальных покупателей в ближайшем радиусе было побольше, а конкурентов поменьше, подъезд был удобным, а фасад/витрина просматриваемыми... Но, к сожалению, при рассмотрении рынка недвижимости, вы придете к печальным выводам, что все хорошие места уже заняты вашими конкурентами. Поэтому придется искать не идеальное место, а оптимальное соотношение того, что вам нужно, и того, что предлагается на рынке недвижимости.
Проблема в том, что хороших и подходящих помещений – единицы, а предложений на рынке – масса. Независимо от того, собираетесь ли вы заниматься подбором помещения сами или прибегнете к услугам агентов, необходимо составить четкий перечень критериев отбора помещения. Ваш перечень требований должен быть похож на ступенчатый фильтр, проходя через который, варианты оцениваются с разных сторон и отсеиваются. Надо оценивать ситуацию реально, есть пожелания и видение своего идеального помещения, а есть обязательные условия, без соответствия которым помещение не может использоваться.
Итак, первый фильтр – это основные критерии, ваш формат и ваш бюджет. Если вы решили, что торговая площадь должна быть около 150 кв. м, то надо рассматривать помещения общей площадью от 170 до 250 кв. м. Также при составлении бизнес-плана и бюджета инвестиций вы уже оценили арендные ставки, поняли, что в вашем регионе для торговых помещений ставка варьируется, предположим, от 500 до 2500 рублей за метр и при оценке рисков и расчете периода окупаемости заложили допустимую для вас стоимость аренды, предположим, 250 тыс. руб. Таким образом, вы рассматриваете объекты с арендной ставкой от 500 руб. (минимум по рынку) до 1500 руб. Конечно, всегда есть некий допуск, и надо понимать, что 170 метров может превратиться в 155, а 1500 рублей в 1700. Но раздвигать границы до бесконечности нет смысла, так как существует риск траты лишнего времени и в результате выбора не того помещения.
Второй фильтр – это всевозможные технические и конструктивные характеристики помещения, а также его юридический статус. Продуктовый магазин – это объект, деятельность которого регламентируется большим количеством отраслевых норм и правил. Чтобы избежать в дальнейшем конфликтов с проверяющими органами, дополнительных затрат на согласования и приведения помещения в соответствие, а также не иметь ограничений по ассортименту, определяем сразу необходимый минимум требований к помещению.
1) Помещение должно находиться на первом/цокольном этаже стационарной постройки, то есть быть объектом капитального строительства.
2) Помещение должно иметь документально подтвержденное коммерческое назначение. Покупка нескольких квартир на первом этаже жилого дома с последующим их объединением – часто встречающаяся практика. Но мало снести стены, надо получить разрешение, перевести помещение в нежилое, получить на него кадастровый паспорт. Арендовать для размещения магазина квартиры № 31, 32 и 33 не стоит.
3) Для получения алкогольной лицензии договор аренды должен быть заключен на срок более года, что предполагает регистрацию в РосРеестре. Помещение должно быть введено в эксплуатацию и иметь документально подтвержденного собственника и/или арендатора, если речь идет о субаренде.
4) Всеми регионами ведется борьба за здоровый образ жизни и правильное воспитание подростков. Поэтому надо учитывать, что торговля алкоголем и табачными изделиями не разрешается в местах, имеющих общие прилегающие территории с детскими, образовательными, спортивными, оздоровительными и лечебными заведениями. В каждом регионе требования разные, от 20 до 150 метров, но если соседняя дверь с объектом – это подростковая секция, существует большая доля вероятности, что получить алкогольную лицензию будет невозможно.
5) Если помещение находится на первом этаже жилого многоквартирного дома, существуют ограничения по организации разгрузки машин, а также размещению холодильных установок на фасадах под жилыми окнами. Этот вопрос, конечно, можно обойти, но при прочих равных данных, стоит отдать предпочтение помещениям с техническим этажом, отдельной зоной загрузки и т.д. Из личного опыта могу сказать, что были случаи, когда жильцы дома ставили в арке ворота, чтобы воспрепятствовать въезду машин во двор, жаловались в РосПортебНадзор, эндшпилем был воткнутый в конденсатор лом.
6) В помещении должно быть два входа: основной – для посетителей и дополнительный – для загрузки товара. Дополнительный вход может быть организован на фасаде, отдельно от входа для посетителей или с выделением общего тамбура, со стороны двора и т.д. Организация зависит от конфигурации помещения, но входа должно быть минимум два.
7) В помещении обязательно должны быть системы водоснабжения и канализации. Это обязательное требование РосПотребНадзора.
8) Обратите внимание на выделенную электрическую мощность. Продуктовый магазин предполагает размещение холодильного, морозильного и теплового оборудования. Общая потребляемая мощность, безусловно, будет зависеть от ассортимента, количества холодильников и выбранной системы организации холодоснабжения. Но 25-30 КВт – это необходимый критический минимум.
9) Обязательно наличие складских помещений. Стандартное соотношение, которое позволяет эффективно использовать площади и обеспечивать приличный уровень складской логистики, это 70% к 30%. В жизни, конечно, деление зависит, в основном, от формы помещения, расположения входов, санузлов и пр. Но не имеет смысла брать помещение, в котором не выделить полноценный торговый зал более 50% от общей площади, или, наоборот, нет возможности организовать хранение и приемку товара.
После того, как вы отфильтровали предложения, применяя предложенный принцип, вариантов останется немного. Но значительно увеличится вероятность того, что остались именно целевые объекты, подходящие вам по площади, стоимости и техническим характеристикам.
Остается третий фильтр, самый сложный – коммерческий, позволяющий оценить, будут ли покупатели в вашем магазине. Но это уже отдельная тема.
