Определение термина «коммерческая недвижимость» звучит так: это любые объекты недвижимости, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли, к таким объектам относятся офисы, склады, магазины, производственные помещения, гостиницы, базы.
Как мы видим, важной составляющей определения является «извлечение постоянной прибыли», однако встает вопрос: в нынешних реалиях насколько постоянна прибыль и насколько вообще прибыльна такая деятельность?
Эксперты высказывают разные мнения по поводу состояния рынка коммерческой недвижимости на сегодняшний день. Владимир Голованов, генеральный директор компании «Сибакадемстрой Недвижимость» считает, что «рынок недвижимости явно начал выходить из стагнации, в первую очередь, в сегменте жилой недвижимости. Самая тяжелая ситуация до сих пор сохраняется в офисной недвижимости. Выручка собственников офисной и торговой недвижимости за время кризиса упала более чем в два раза. В последние полтора года проведена большая работа по оптимизации затрат, сейчас очень актуальна тема по методам активизации спроса (как аренда, так и продажа)».
Игорь Новиков, управляющий Бизнес-центром «Большевичка» (г. Омск) отмечает, что предложение на сегодняшний день превышает спрос: «коммерческой недвижимости больше, чем надо».
Большинство экспертов сходится во мнении, что ситуация на рынке коммерческой недвижимости, в том числе и инвестиционная, в целом по стране неравномерна и на региональном уровне имеет свои особенности. Павел Чернышев, главный редактор гида «Коммерческая недвижимость России», отмечает, что «в Новосибирске уровень свободных площадей в офисах класса «В» и качественных торговых центрах снизился относительно 2009 года с 11-13% до 8% и с 7-10% до 5-8%, соответственно, что, несомненно, является позитивным фактором развития рынка. С другой стороны, уровень вакантных площадей по классу «А» остается пока на уровне 2009 года: 40-45%. Еще один положительный фактор — развитие производства, в том числе и развивающиеся проекты ГЧП (государственно-частного партнерства) по развитию промышленных кластеров. Пока, если говорить о секторе недвижимости, интерес инвесторов по-прежнему невелик. Главным образом, представлены локальные игроки, однако уже можно отметить интерес инвесторов из других регионов. В целом, ситуация в СФО несильно отличается от ситуации в других регионах, хотя, как всегда было, за счет более сложной логистики Сибирь отстает, например, от Поволжья. С другой стороны, здесь падение рынка было гораздо меньшим, что позволяет легче отыграть докризисные позиции».
Безусловно, всем игрокам было бы интересно знать, в каком направлении будет развиваться рынок, однако любое прогнозировании в условиях нестабильности мировой финансовой системы, имеет характер гипотез и догадок. Павел Чернышев: «Я бы воздержался от долгосрочных прогнозов. По-прежнему, каждый, кто говорит, что знает, что будет дальше, или врет, или обманывает себя. Есть вероятность, что рынок начнет восстанавливаться. Если сохранятся позитивные тенденции, можно будет говорить о постепенном восстановлении рынка. Достаточно быстро оживет торговля (у ритейла и сегодня дела идут неплохо), жилая недвижимость. Однако, учитывая сегодняшнее состояние офисов, не берусь сказать, когда начнется оживление в этом секторе рынка. Также важно отметить, что в ближайшее время сибирский рынок останется рынком локальных игроков. Большинство сетевых девелоперов сконцентрировано на своих существующих проектах, то же относится и к инвесторам». Игорь Новиков, в свою очередь, предположил, что «коммерческой недвижимости будет строиться больше, чем жилья».
В условиях, когда предложение превышает спрос, главным способом повышения доходности коммерческой недвижимости становится продуманное управление и оптимизация расходов. Что же мешает застройщикам и управляющим компаниям так выстроить систему управления своими площадями, чтобы арендаторы были готовы «сражаться» за право аренды?
Игорь Новиков отмечает дефицит квалифицированных кадров: «Мало профессионалов по управлению коммерческой недвижимостью, нигде этому не учат». Павел Чернышев отмечает сложности во взаимоотношениях в паре «собственник-арендатор»: «Главная ошибка — война с арендаторами. Не секрет, что нередко УК считает своим долгом оберегать собственника от претензий арендаторов. Даже в современных условиях конкуренции претензии арендаторов могут игнорироваться, от встречи с ними уклоняются всеми способами, в результате небольшие неудобства перерастают в затяжной конфликт. Также известно, что многие компании всеми силами препятствуют встречам с арендаторами, опасаясь бунта. Надо повернуться к арендаторам лицом, прислушиваться к ним и давать им время от времени выпускать пар, тогда многих проблем можно будет избежать».
Лилия Максымцив, менеджер по развитию бизнеса (отдел управления недвижимостью, офисные здания и торговые центры, СB Richard Ellis), выделила ряд распространенных ошибок, которые допускают собственники коммерческой недвижимости: «Недальновидность при составлении договора аренды; неэффективное маркетинговое продвижение объекта; невнимательность при подборе арендаторов к вопросу их платежеспособности и надежности; невнимательность к потребностям самих арендаторов, что может привести к их неудовлетворенности и, в конечном счете, к смене офиса на более комфортный в плане микроклимата и гибкости подхода со стороны УК; минимизация расходов на содержание здания вместо их оптимизации, вследствие чего ухудшается состояние здания и увеличивается размер необходимых капитальных расходов. В дальнейшем это приведет к снижению стоимости здания как актива из-за высокой степени физического износа; порочная практика уделять основное внимание реагированию на возникшие в процессе технической эксплуатации проблемы вместо проведения эффективных профилактических мероприятий».
Павел Чернышев отмечает, что подходы при управлении различных видов недвижимости – торговой, офисной, складской, промышленной – должны быть различны. «Понятно, что все это совершено разные виды недвижимости. Они отличаются и техническими характеристиками, и требованиями к уровню безопасности, и в вопросах маркетинга и брокериджа. Все эти различия влияют и на подход к управлению. Например, у офисного и торгового центра совершенно разная допустимая норма вакантных площадей. Для склада вопросы маркетинговой координации арендаторов стоят менее остро, чем для ТЦ».
Фото: pixabay.com
