Пустующее помещение – главный кошмар владельца коммерческой недвижимости, спокойная и счастливая жизнь которого зависит от непрерывности арендных платежей. В свою очередь, непрерывность платежей зависит от арендатора. А точнее, от способности владельца помещения его выбрать. Сделать правильный выбор и попутно развенчать несколько распространенных стереотипов поможет данная статья. В ней будут показаны основные типы арендаторов небольших коммерческих помещений формата стрит-ритейл и некоторые особенности работы с ними.
Сетевые компании
К ним относятся банки, салоны связи, аптеки, книжные магазины и прочие компании, имеющие не менее десяти «точек». Представители сетевых компаний часто ведут себя так, будто оказывают услугу владельцу помещения, обратив на него внимание: «Мы же сетевая компания, гарантируем стабильность, предложите нам более разумные цены!». Самомнение сетевиков основано на стереотипе, что они – хорошие арендаторы. На самом деле:
- предоставление скидки на аренду уменьшает ваш доход;
- сетевики часто используют только свой шаблон договора аренды, лишая вас покоя, и вы теряете все рычаги влияния на них;
- сетевая компания стремится заключить долгосрочный договор аренды, который защищает арендатора и лишает арендодателя возможности быстро сменить арендатора или поднять цену адекватно рыночной ситуации;
- даже федеральные сети нередко занимают помещение не дольше, чем обычные компании;
- по любым проблемам вам придется общаться с безответственным наемным персоналом, а не с владельцем бизнеса.
Но изредка случается и так, что сетевик готов платить на 20-30% дороже установившейся цены аренды. В этом случае он действительно становится желанным арендатором.
Неумелые предприниматели
В основном, это начинающие предприниматели. У них мало опыта в бизнесе, поэтому они совершают одну ошибку за другой, все глубже погружаясь в финансовые проблемы. Долгое время, после начала аренды, они работают без наружной рекламы. И если в вашем помещении не установлен кондиционер, то именно такого типа арендаторы начнут его клянчить. За редким исключением, такие арендаторы долго не живут. Причем именно они способны вдруг пропасть или неожиданно объявить, что у них нет денег на аренду. Именно от них стоит ждать неадекватных поступков.
Таким арендаторам ни в коем случае нельзя идти навстречу, давая им рассрочки или прощая несвоевременные оплаты. Во взаимоотношениях с ними нужно строго придерживаться условий договора, порядка его заключения и расторжения. Если позволяет выбор, такому арендатору лучше отказать. Но если в несезон никого кроме него не оказалось, то им можно «закусить» на несколько месяцев. К моменту его гибели вы уже успеете найти более надежного арендатора.
Опытные предприниматели
Это предприниматели, которые имеют, как минимум, один успешный магазин и стремятся расшириться, арендуя новое помещение. Эти предприниматели могут работать как ООО или ИП. Они наиболее организованные и успешные. С ними легко решать все возникающие вопросы, потому что вы можете общаться напрямую с владельцем. Заняв помещение, опытные бизнесмены сразу же устанавливают наружную рекламу и кондиционер за свой счет. Этот тип арендаторов является наиболее предпочтительным.
«Ларечники»
Предприниматели, которым не хватает знаний и предпринимательских навыков. Свои деловые недостатки они привыкли компенсировать хитростью и враньем. Очень часто это представители южных республик, плохо владеющие русским языком: «Давай встрэтимса, пагаварим... Зачем дагавор?... Че ты все пишешь?...» и т.д. Это тип арендаторов, который приносит только головную боль как себе, так и окружающим. С ними вообще не стоит вести дела.
Распродажи
Это шустрые ребята, арендующие помещение, как правило, на один день. Как только ваше объявление об аренде появляется в интернете, они начинают бомбить вас звонками. Некоторые из них предлагают вполне нормальную цену за день аренды. В среднем она составляет 5-10% от месячной стоимости. Поэтому в период поиска арендатора имеет смысл сдавать помещение распродажам. Кроме того, распродажи помогают «раскрутить» помещение. В канун продаж они буквально заполоняют район своими объявлениями. В итоге им удается привлечь в ваше помещение неплохой трафик.
Как и с обычными арендаторами, с ними нужно заключить договор аренды и получить обеспечительный платеж. Но ни в коем случае не передавать ключи от помещения. Утром открыть, вечером закрыть.
Специфические арендаторы
Таковыми являются те, от кого можно ожидать специфических последствий. Например, непобедимый запах или ужасающие внутренние разрушения. К арендаторам «с душком» относятся рыбные, мясные, пивные и молочные магазины. Кто был в Дрездене, наверняка заходил в легендарный молочный магазин Pfunds Molkerei, которому уже более 130 лет. Несмотря на немецкую аккуратность и чистоплотность, в магазине такой запах, что валит с ног.
После «душистых» арендаторов не получится быстро запустить в помещение другого арендатора вроде цветочного магазина или банка. Потребуется продолжительное время и полный внутренний ремонт, чтобы вытравить запах. Что касается внутренних разрушений, то лидируют в них продуктовые магазины и кафе, имеющие кухню. Все эти недостатки нужно учитывать в цене аренды, существенно повышая ее для таких арендаторов.
О том, как самостоятельно создать свое коммерческое помещение, затратив минимум денег и времени, можно прочесть в книге автора статьи «Как получать доход с недвижимости, или Отпуск на всю жизнь» (Экономика, 2015).