Покупка недвижимости для сдачи в аренду: на что обратить внимание?

В последние несколько месяцев рынок недвижимости изменился. Если до 24 февраля инвесторы скупали объекты на всех стадиях строительства и по любой цене, то сейчас стали более избирательными.

Тенденции в коммерческой недвижимости

• Торговые центры. Площади стали менее популярны. С уходом многих зарубежных брендов из России большое количество площадок в ТЦ пустует. А как будут обстоять дела с оставшимися брендами — неизвестно. Пока предложение торговых площадей под аренду в ТЦ превышает спрос.
• Офисный сегмент. Здесь тоже освободилось большое количество площадей, так как с рынка уходят и будут уходить многие западные компании. С одной стороны арендная ставка под давлением из-за обилия свободных площадей, а с другой — их подгоняет инфляция. Кто победит, пока непонятно.
• Складская недвижимость. Спад спроса. В прошлом году стоимость аренды склада выросла на 30% по сравнению с позапрошлым годом, а свободных площадей практически не было. В этом году ожидается, что этот сегмент придет в равновесие. Вакансия может дойти до 10%, а ставки стабилизируются, но такого коллапса, который случился с торговыми центрами, точно не будет. Рынок просто придет в равновесие.
• Сегмент стрит-ритейла. Покупка площадей там доступна большинству частных инвесторов, так как не требует серьезных вложений, а сам сегмент остается наиболее стабильным.

Какая окупаемость у помещений в Москве и Подмосковье

В Москве средняя окупаемость качественного помещения на первом этаже с отдельным входом — 10-13 лет. Окупаемость лучших помещений в новостройках из железобетона, в хорошей локации и с надежным арендатором — до 15 лет. Если говорить о более крупных помещениях, подальше от центра и транспортных узлов, не новостройки или даже из легко возводимых конструкций, то здесь окупаемость может быть и 8 лет.

Но важно учитывать не только грязную окупаемость, но и расходы — то есть, рассматривать чистую доходность. Например, для помещений в новостройках обычно все расходы по эксплуатации лежат на управляющей компании — вы платите ей, а она делает свое дело.

Если вы рассматриваете отдельно стоящее здание, да еще и из легко возводимых конструкций, то нужно учитывать, что степень эксплуатации будет достаточно высокой, и следить за этим нужно будет самостоятельно. Например, вам придется своими силами убирать снег на территории земельного участка или ремонтировать фасад. Со всеми этими расходами чистая окупаемость будет составлять не 8, а все те же 10-13 лет.

Как цена за квадратный метр связана с окупаемостью

Одна из самых распространенных ошибок начинающего инвестора — это купить отличное помещение, но настолько дорого, что оно будет совершенно неинтересным с инвестиционной точки зрения. Помимо окупаемости здесь нужно смотреть на цену метра. Например, если одно помещение продается по цене 200 тыс. руб/м², а соседнее — за 400 тыс. руб/м², то при одинаковой окупаемости это будут совершенно разные сделки. И пусть вы купили объект в два раза дороже, зарабатывать вы будете в два раза меньше остальных, так как рыночная ставка аренды в данной локации будет сопоставимой.

Даже если вы приобретете уже готовый арендный бизнес, арендатор может в любой момент съехать. А быстро найти нового, учитывая высокую стоимость аренды, которую платил предыдущий арендатор, очень сложно. Во-первых, вы потеряете в арендном потоке. Во-вторых, стоимость объекта к этому времени снизится, поэтому новый арендатор заедет в помещение по рыночной ставке, а не по завышенной, которая была у старого арендатора.

Какая цена за квадратный метр считается приемлемой

Сейчас для крупных помещений (от 300 м²) в новостройках оптимальной считается цена 250 тыс. руб/м². Небольшие помещения очень сильно разнятся по стоимости, хорошая цена здесь — 300 тыс. руб/м², но выбирать помещение нужно очень осторожно, учитывая локацию, окружение, конкуренцию и расходы по эксплуатации.

При этом, некоторые собственники продают за МКАДом и по 500 тыс. руб/м², и по 700-800 тыс. руб/м², и на эти площади даже находятся свои покупатели. Все дело в том, что люди действительно не понимают, какая цена может считаться приемлемой, слепо верят что «недвижимость всегда растет в цене» — а это далеко не так.

Как подобрать коммерческое помещение для сдачи в аренду

Такие помещения делятся на два типа:

• Площади без арендатора — их покупают, чтобы в дальнейшем сдавать в аренду и получать доход.
• Готовый арендный бизнес — это помещение с арендатором. На первый взгляд, приобретать готовый арендный бизнес выгоднее — после покупки вам не нужно спешно искать арендатора, чтобы помещение не простаивала. Но здесь тоже могут быть подводные камни.

На что обратить внимание при покупке объекта без арендатора

Здесь все зависит от локации приобретаемого помещения, потому что именно она влияет на трафик. Если рассматривать Москву, то свои плюсы и минусы есть и у помещения в самом центре, и за МКАДом в густонаселенном жилом массиве. При этом трафик может быть нескольких видов:

• Проходящий. Если помещение будет расположена около входа в метро, крупной автобусной или железнодорожной обстановки, то ежедневно мимо нее будет проходить масса людей. Здесь идеальным арендатором будет магазин с продуктами широкого спроса, которые люди покупают импульсивно. Самое простое, что приходит на ум — это кофейня или минимаркет. Но оценить количество трафика, а главное — конверсию, здесь будет сложно.
• Локальный или домашний. Если открыть салон красоты, аптеку или магазин на первом этаже многоквартирного дома, то туда будут ходить большинство жильцов этого и близлежащих домов. Рассчитать локальный трафик проще — взять конкретный жилой массив, посчитать там количество квартир и определить зону охвата. Также стоит учитывать плотность — количество квартир в этой зоне охвата. Например, если в зоне охвата 5 супермаркетов на 2 тыс. квартир — то открывать еще один точно не стоит. Если плотность — 10 тыс. квартир, то даже 6-й супермаркет может быть не лишним.
• Автотрафик. Популярны также и те точки, которые находятся поблизости от крупных автомобильных дорог. Например, по пути домой удобно заехать в супермаркет или забрать заказ из пункта выдачи. Приобретая такое помещение, проверьте, чтобы рядом была удобная парковка. При этом, уже не так важно, сколько квартир в зоне охвата, и какой у него проходящий пешеходный трафик.

На что обратить внимание при покупке готового арендного бизнеса

Стабильность вашего дохода напрямую зависит от дохода имеющегося арендатора — если у арендатора хорошая выручка, то он будет вовремя оплачивать помещение и не требовать скидку. У каждого арендатора своя комфортная арендная нагрузка — например, у супермаркетов она составляет до 10% от выручки, у аптек маржинальность чуть выше, поэтому им комфортно платить до 15%.

При этом, нужно быть готовым к тому, что арендатор может попросить скидку. Давать ее или не давать, нужно решать исходя из его финансовой ситуации. Если арендная плата для него действительно велика, то он просто съедет, и вам придется искать нового арендатора.

Как найти идеального арендатора

Подходить к этому процессу нужно с холодной головой. Арендатор может быть очень харизматичным, «заряженным» и приятным человеком, но совершенно не уметь вести бизнес. Если вы начинающий инвестор, то лучше выбирать опытного арендатора. К потенциально «опасным» видам бизнеса можно отнести салоны красоты и общепит. Они не поставляют товары первой необходимости, в случае очередных антиковидных мер их закроют в первую очередь, а открывают такие заведения зачастую начинающие предприниматели без опыта.

Лучше всего на рынке чувствуют себя продуктовые магазины, аптеки, алкомаркеты и пункты выдачи заказов (Ozon, Wildberries и др.). Люди всегда будут покупать продукты и лекарства, а доля онлайн-торговли, по сравнению с традиционной, значительно выросла после 2020 года и не собирается уменьшаться.

Единственный момент по поводу пунктов выдачи — их владельцами является не условный OZON или Wildberries, а предприниматели-франчайзи, поэтому бизнес-процессы могут быть не отлажены. Если вы только начинаете свой путь в сфере сдачи помещений под аренду, обратите внимание на магазины и аптеки — по возможности, федерального значения.

Как гарантировать долгосрочные отношения с арендатором

Сегодня ничего не может обеспечить стабильность — и с этим нужно смириться. Например, у вас в договоре прописана индексация арендной ставки — 5% в год. Если в договоре стоит, что она происходит по соглашению сторон, то арендатор может от нее отказаться.

Впрочем, даже если индексация по договору совершается в одностороннем порядке, арендатор может сказать, что у него нет денег, и он либо платит старую сумму, либо съезжает. И тут уже решать вам, будете ли вы терпеть убытки из-за простоя помещения пока не найдете нового арендатора.

То же самое касается и долгосрочных договоров. Часто в договоре аренды прописывается, что он действует 10-15 лет, но по факту арендатор может расторгнуть его в одностороннем порядке, сообщив вам за 1-3 месяца.

Лайфхак: за небольшое время до окончания действия договора дайте объявление о сдаче помещения в аренду. Посмотрите, насколько оно пользуется спросом, и у каких арендаторов. Пусть они приедут и оценят помещение — это окажет психологическое влияние на текущего арендатора, и он, видя, что площадь пользуется спросом, согласится на ваши условия или продлит договор. А если этого и не случится, то у вас в запасе будет несколько потенциальных арендаторов.

Общий прогноз

Положительный, особенно по стрит-ритейлу. Сейчас хорошее время для покупок — кто-то из предпринимателей уезжает за рубеж и продает российские активы, кто-то попал в сложное финансовое положение и распродает свою недвижимость. Важно мониторить рынок, находить интересные сделки и заходить в них.

Это нужно делать оперативно, потому что хорошие объекты уходят быстро. Сейчас инвесторы думают, куда перекладывать деньги — многие обожглись на фондовом рынке, который в последнее время просел в два раза; депозиты и облигации уже не дают под 20%, как это было в марте; иностранные ценные бумаги или заморозили, или скоро заморозят. Большинство людей возвращают капиталы из-за границы в Россию, а кроме недвижимости инвестировать особо не во что.

Жилая недвижимость остается относительно рискованным вариантом, учитывая то, что последние два года цены значительно росли. Если рынок не перегрет, то уже довольно скоро будет перегретым. Что касается коммерческой недвижимости, то здесь ситуация спокойнее — она остается «тихой гаванью», где можно получать хорошую доходность и защититься от инфляции. Главное выбрать правильный объект.

Читайте также: