Традиционно наиболее простой и понятный частным инвесторам актив – жилая недвижимость. Застройщики пережили всплеск спроса, помимо прочих факторов, льготная ипотека мотивировала людей выбрать этот способ сохранения сбережений.
Также вырос интерес к коммерческой недвижимости, которая показывает более высокую доходность, чем жилая. Если покупка квартиры под сдачу в аренду принесет 4-5% годовых, то арендный доход в коммерческом сегменте – в среднем 7-10%. Но обычно этот сегмент недоступен частным инвесторам – для покупки качественного объекта необходим бюджет от 50-100 млн до миллиардов рублей.
Начать инвестировать в коммерческую недвижимость непросто даже при наличии финансов – нужна профессиональная оценка объекта с технической, юридической и экономической стороны. Поэтому высокая доходность доступна только крупным частным инвесторам или институционалам. Решают эту проблему коллективные инвестиции, которые открывают класс активов коммерческой недвижимости для частного инвестора.
Как работает коллективное инвестирование
Коллективное инвестирование (краудинвестинг) существенно снижает порог входа, нет необходимости покупать весь объект, достаточно приобрести долю. Это также открывает простор для диверсификации. Краудинвестинг подходит как представителям среднего класса с ограниченным бюджетом, так и людям с капиталом в сотни миллионов. Эксперты отбирают объекты и управляют ими, снимая задачи с инвесторов. Это делает инструмент удобнее, чем единоличное владение коммерческой недвижимостью.
Коллективные инвестиции в России и мире
На международном рынке инвестиции в коммерческую недвижимость давно пользуются популярностью. Можно инвестировать через REIT (Real Estate Investment Trust) – покупку акций действующего фонда. Это публичные компании, владеющие недвижимостью и выплачивающие инвесторам чистую прибыль дивидендами. Речь идет о фондах коллективных инвестиций, которые приобретаются через брокера на бирже и имеют достойную доходность, низкие риски и отличную ликвидность.
Еще один вариант – краудинвестинг, предполагающий сбор денег с инвесторов на покупку объекта недвижимости через частную, непубличную компанию. Ликвидность таких инвестиций намного ниже, так как акции компаний не торгуются на бирже. Зато доходность в большинстве случаев существенно превышает доходность REIT за счет экономии на биржевой инфраструктуре, меньшем размере объектов и более высокой гибкости.
Альтернативой REIT в России должны были стать открытые и закрытые ПИФы (паевые инвестиционные фонды) недвижимости, но они пока не получили такого широкого распространения. Хотя в целом ПИФы недвижимости являются достаточно удобным и выгодным способом инвестирования, высокие комиссии и расходы на содержание фонда снижают их доходность и делают менее привлекательными в глазах инвесторов.
Еще один инструмент для коллективных инвестиций – онлайн-платформы, которые активно развиваются в последние годы: Cadre, FundRise, CrowdStreet, Realty Mogul, iintoo, Property Partner, Exporo. В основном они работают по принципу маркетплейса – не занимаются поиском, а фильтруют входящие заявки на проекты и собирают под них инвестиции.
Однако есть платформы, которые подбирают и анализируют объекты на основе собственной экспертизы и требований к качеству. Если объект им соответствует, то представители платформы договариваются с продавцом и подписывают предварительное соглашение. После фиксации условий сделки на платформе появляется информация для инвесторов и начинается сбор денег. Далее объект выкупается, оформляется договор купли-продажи.
Российский частный инвестор пока мало знаком с принципом работы REIT или с онлайн-платформами краудинвестинга. Однако мы уверены, что в течение 5-10 лет инструменты коллективных инвестиций в недвижимость будут развиваться и популяризироваться.
Проблемы и страхи в российском краудинвестинге
Частая проблема среди инвесторов в России – невнимательное, даже наивное отношение к покупке объектов недвижимости, впрочем, как и других инвестиций. Даже люди, которые не первый раз инвестируют в недвижимость, могут выбирать объекты по принципу: «Крыша и стены на месте, можно покупать». Новичкам еще сложнее – они не понимают, на что ориентироваться при покупке. На рынке коммерческой недвижимости много нюансов, с которыми разберутся только специалисты – инвестиционные аналитики, инженеры и юристы.
Сначала объект нужно оценить с коммерческой стороны – просчитать доходность и возможные риски, проанализировать конкурентов, условия аренды, локацию и т. д. Затем инвестор может столкнуться с юридическими проблемами – нет разрешений, документы не оформлены должным образом или их содержание расходится с реальностью.
Например, провели несогласованную перепланировку, не получили разрешение на смену назначения помещения или земли под объектом. Если в документах на землю указано неподходящее назначение, то по закону там нельзя разместить торговый объект. А если речь идет о первом этаже жилого дома, поменять назначение потом практически невозможно.
Хорошо, когда инвестор проверяет назначение приобретаемого помещения. Про землю думают намного реже. Обычно юридическая проверка у неопытного инвестора заканчивается выпиской из ЕГРН. Уточняют, что такой объект действительно существует и находится в собственности продавца, а дальше не смотрят. Если не обращать внимание на нюансы, дело обернется большими сложностями.
С технической стороны важно, чтобы эксперт смотрел на объект – все ли в порядке с коммуникациями, проводился ли капитальный ремонт, какого качества материалы использовались для строительства, какое стоит оборудование и многое другое. Перед покупкой объекта нужно провести серьезную аналитическую работу.
Российским инвесторам мешает низкая финансовая грамотность, которая вытекает в следующие препятствия:
- Страх быть обманутым. В России с 1990-х тянутся истории с финансовыми пирамидами, на рынке много серых схем. Люди боятся, что попадут в ловушку мошенников (которых сейчас не меньше, чем было в девяностые), а как их вычислить – не знают.
- Желание единоличной собственности. Частным инвесторам хочется видеть свое имя в графе собственника – так будет спокойнее и надежнее. При этом никого не смущает, что у Газпрома, Сбербанка, Apple, Google, Tesla и других крупных компаний миллионы акционеров по всему миру. Никто не боится покупать часть такой компании через акции на бирже. Единоличное владение коммерческим объектом – это пласт трудностей и масса затраченных ресурсов, особенно для непрофессионального инвестора.
- Желание легкого и быстрого заработка без учета рисков. Стремление заработать на инвестициях миллионы при минимальных вложениях – частое явление. Такие инвесторы попадают к мошенникам, потому что предложения с реальной доходностью их не привлекают. Тогда как аферисты готовы пообещать любые проценты. Часто выбирают посредника по величине обещанного процента. В результате посредник либо оказывается мошенником, либо по факту инвестор получает доходность ниже средней.
Другая сторона этой проблемы – инвестор не верит прогнозам по доходности. Считает, что она по умолчанию завышена. Например, если платформа дает прогноз на 15%, то у него есть опасения, что по факту процент будет ниже. Поэтому инвесторы часто выбирают классические инструменты, например, депозиты или покупку жилой недвижимости.
Резюме
Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость имеют все шансы стать полноценной и более выгодной альтернативой депозитам, покупке жилой недвижимости под аренду или облигациям. Развитие онлайн-инструментов для краудинвестинга этому способствует. Однако наивный взгляд на инвестиции, желание быстро обогатиться и множество страхов мешают россиянам эффективно работать со своими деньгами.
Начинающим инвесторам я бы советовал не надеяться на «легкие и быстрые миллионы» и не верить в нереальную доходность. Например, миллиардер и один из самых уважаемых инвесторов Уоррен Баффет показывает доходность на уровне 15-20% годовых, но в течение десятков лет. Не стоит надеяться, что вы нашли волшебную кнопку заработка, которую никто не замечал. Это верный путь в руки мошенников, финансовых пирамид и злоумышленников.
Также читайте:
Да основная проблема - рынка коллективных инвестиций нет..
Статья, конечно, рекламная, а мы не критикуем обычно такие статьи. Но тем не менее, выскажусь.
С моей стороны это не критика, а претензии к «упаковке» продукта коллективных прямых инвестиций.
Начнем с лукавств в статье. Их два.
Первое лукавство: инвестиции в коммерческую недвижимость гораздо более выгодны (доходны), чем в жильё. Но это не так, и я сейчас докажу это на цифрах. Я купил квартиру, в которой сейчас живу, 20 лет назад. В долларах её цена выросла в 5 раз, то есть, доходность на вложенный капитал составляет 25% годовых. В рублях цена, в том числе и за счет курсовой разницы, выросла в 14 раз, что даёт 65% годовых. Чем же плох или низок такой доход? И это в провинции, в замкадье, в столицах долгосрочная доходность, я думаю, будет порядка 40% годовых в валюте, и более 100% годовых в рублях. И это только рост стоимости капитала, если квартиру сдавать - доходность будет ещё более вкусной.
А что с коммерцией? Картинку в Мск не знаю, а вот в Самаре знаю прекрасно. У нас доходность от аренды составляет 15-17% годовых в рублях за торговые площади, и 7-10% по офисной недвижимости. По производственной вообще не берём, там всё печально. За 20 лет стоимость метра в рублях выросла по торговке примерно в 10 раз, по офисам в 6 раз, то есть, пост стоимости инвестированного капитала гораздо меньше, чем в жилье. Более высокая доходность по аренде не перекрывает динамику жилья, максимум - нивелирует, но только в торговке.
Вывод: инвестиции в коммерцию имеют примерный паритет по выгодности с жильём в замкадье, и, думаю, проигрывают в Москве.
Второе лукавство - сам схема. Покупка коллективных инвестиционных паёв в коммерческую недвижимость или акций инвестфонда в недвижимость, по сути - покупка того же воздуха. За владельцем пая не закрепляются конкретные квадратные метры, он не становится совладельцем недвижимости. То есть, риски равны рискав вложений в небезызвестный Хопёр-Инвест, который утверждал, что вкладчики инвестируют в «заводы, газеты, пароходы», а на самом деле никаких реальных активов у фонда не было.
Поэтому, принцип, по которому живу я, и который советую знакомым, задающим вопросы по инвестициям: 1) накопления до 5 миллионов - трать на жизнь, наслаждайся сегодняшним моментом, завтра всё может кончиться; 2) накопления от 5 до 30 миллионов - инвестируй в жильё, хоть комнату купи - всё равно будет выгоднее, чем в банке держать; 3) скопил непосильным трудом более 30-ки - ищи соинвесторов, и покупай втроём-вчетвером магазин с прицелом под Пятерку/Магнит. И будет тогда счастье.
По поводу упаковки продукта: надо совершенно по другому расставить акценты на преимущества краудинвестинга, и по другому организовывать такой ПИФ: с очень подробной и открытой информацией по составу портфеля, его реальной средней доходности (бывают же торгово-офисные центры, не только торговая недвижимость), и статистику прошлых лет по росту стоимости капитала, что позволяет предположить будущую динамику, а также с полной страховкой рисков потери капитала. Вот тогда краудинвестинг может стать очень вкусным, и главное - малорисковым инструментом инвестирования для мелких инвесторов, у которых сейчас нет альтернатив кроме банковских вкладов.
По поводу пункта 2. Жилая недвижимость в РФ имеет более высокий уровень законодательной защиты чем коммерческая недвижимость или коммерческие объекты типа магазина.
Да вот не понятно о перспективах.. С учетом удаленки, все-таки надеюсь, что цена недвижки в МСК будет падать.. Впрочем мне так казалось уже почти два года как..
Удалёнка влияет только на цены офисной недвижимости - офисные площади сокращаются, спрос падает - цена падает. Цены на жильё в Мск только за последние пол-года взлетели в среднем на 30%, на торговую недвижимость, по крайней мере у нас в замкадье, выросли на 15% за год. В Мск, думаю, больше рост.
Для меня это удивительно. Мне казалось, что если человек не привязан к офису, то он не привязан к Москве. Может уезжать в регионы, не платя в Мск за аренду. Соответственно, спрос на недвижимость падает, цены падают. Но этого не произошло. Частично могу объяснить низкими ставками по ипотеке..
ЗЫ, по ощущениям - пробок в МСК за 2 года стало меньше. Кол-во машин за последн.. неделю реально стало меньше - минус два балла по пробкам..