Главной отличительной особенностью коммерческой недвижимости является получение денежных средств. Независимо от того строим ли мы недвижимость для последующей продажи или сдачи в аренду, или же для ведения своего бизнеса в ней, цель коммерческой недвижимости — это доход, в отличие от жилой недвижимости, где конечный потребитель желает там просто проживать.
При работе с коммерческой недвижимостью речь всегда идет о деньгах, поэтому ключевая разница заключается в оценке стоимости недвижимости. Если речь идет о жилой недвижимости, то здесь в большинстве своем делается акцент на сравнительный анализ квартир, когда мы говорим о коммерческой недвижимости, помимо сравнительного анализа и среднерыночной стоимости за квадрат, существенное влияние оказывает еще и доходный метод.
Как изменился рынок коммерческой недвижимости
За 2020-2023 годы произошли тектонические сдвиги на рынке недвижимости, которые затронули и коммерческий сегмент. Яркий пример — крупноформатные торговые центры (ТЦ): в 2020 были введены ограничения в связи с пандемией, в 2022 году ушло большинство зарубежных брендов. Спустя время мы видим, что торговые центры справились с этими вызовами, выжили, но такие «разрушающие» удары оказали большое влияние на эту сферу бизнеса — сегодня ТЦ строят намного реже, многие предприниматели смотрят на них теперь с опаской, рынок остановился.
Коммерческая недвижимость «у дома» также претерпела изменения, но в положительном русле, в ней покупатели нашли некую тихую гавань. Спрос на данный вид недвижимости вырос, что способствовало большим изменениям оценки ее стоимости. На то есть несколько причин:
- Стрит-ритейл в период пандемии был более мобилен, у него было больше возможностей для работы, точки меньше закрывали. Ограничения на эту сферу пришлись не такие жесткие, если мы будем сравнивать с торговыми центрами.
- В 2022 году из стрит-ритейла мало кто уходил, на улицах все также находилось большое число операторов ежедневных покупок — досуга, здоровья, красоты, нежели мировых брендов.
- Большой удар в этот период пришелся на инвестиционный рынок, в особенности речь идет о зарубежных инвестициях. Многие обожглись на этом рынке и пришли к чему-то более стабильному, а именно коммерческой недвижимости.
Недвижимость на первых этажах более доступна и в финансовом вопросе и в вопросе управления, поэтому большой поток предпринимателей пришелся на рынок стрит-ритейла в тот период. Как следствие, согласно законам рынка: вырос спрос — выросли цены. Рост цены обуславливался ростом себестоимости у застройщиков, однако аренда так быстро расти не могла. Самое ключевое, что случилось за эти годы, — изменилась стоимость оценки коммерческой недвижимости. Если раньше все оценивали готовый арендный бизнес по показателям 8 лет окупаемости / 12 годовых / 100 арендных платежей, сейчас же рыночная стоимость по доходному методу коммерческой недвижимости сместилась с 8 лет на 10-12 лет, с 12% годовых в 8-10 годовых, со 100 арендных платежей в 110-125 арендных платежей.
На данный момент и аренда, и продажа на рынке коммерческой недвижимости одинаково востребованы. Мы не видим много пустых площадей, все они постепенно заполняются. Аренда сейчас растет меньшими темпами.
Если говорить о продаже, то пустые помещения у застройщиков продаются на рендорах в привычном темпе — на этапе строительства. Коммерческая недвижимость поступает на рынок преимущественно с «голым» внутренним видом: сам объект внешне в порядке, но внутри он пустует. Каждая территория объекта может подойти под любой бизнес. Покупатели приобретают объект, и уже сами его наполняют и стилизуют в соответствии с их личной концепцией. Такой вариант наиболее распространен, и обычное заполнение пространства и передача территории собственникам происходит планомерно.
Как будет развиваться рынок: прогнозы
Жилая недвижимость в последние годы не была обделена поддержкой, поэтому сегодня рынок жилья бьет все рекорды. Но обычно за достижениями пиков бывают падения, чего все и ожидают в сфере жилой недвижимости. Что касается коммерческой недвижимости, то она останется тихой гаванью какие бы изменения на рынке не происходили бы, потому что есть арендатор с достойным арендным платежом, который позволит переждать падение рынка. Пока люди будут ходить мимо первых этажей, пока будет эта ротация, рынок будет на плаву.
Раньше нас пугали онлайном, заявляли, что покупки оффлайн перестанут быть популярными, и такой тренд был действительно замечен. Но что мы видим сегодня? Самыми частыми арендаторами как раз и стали сами маркетплейсы: Wildberries, Ozon, «Яндекс.Маркет».
На что обратить внимание при выборе коммерческой недвижимости?
Перечень может быть большой: локация, окна, коммуникация, мощности и многое другое. Но самое главное, на что необходимо обратить внимание при покупке коммерческого помещения, в особенности, если эта недвижимость уже с арендаторами, — это фактор заменяемости.
Необходимо оценить площадь, планировку, ликвидность, актуальность помещения для разных видов бизнеса, вакантность площадей вокруг. Когда вы покупаете коммерцию уже с готовым потоком — это хорошо, но необходимо думать наперед и задаваться вопросом, что я смогу сделать с этим помещением, если нынешний арендатор съедет?
Читайте также:
