Разобраться в том, что происходит на рынке недвижимости, мешает личная заинтересованность девелоперов, застройщиков, риэлторов — всех тех, кто владеет информацией и (возможно) понимает куда мы движемся.
Но когда у вас на балансе новостройки ценой в сотни миллионов, или весь бизнес заключается в продажах вторички, это сильно сказывается на публичных заявлениях. Очень много высказываний в духе «Рынок сильно просел, но теперь восстанавливается. Если вы собирались покупать или инвестировать, то сейчас — идеальное время. Впрочем, не волнуйтесь, дальше тоже будет хорошо. Просто цены вырастут, так что брать лучше сейчас». Наверное, многие интервью заканчиваются криком: «Что вас интересует? Давайте обсудим! Мы сделаем скидку. Ну пожалуйста!»
Между тем, факты таковы:
- Рынок действительно просел.
- Восстанавливается ли он говорить пока сложно, потому что сейчас реализуется отложенный спрос — покупают те, кто не смог оформить сделки во время «самоизоляции».
- Появились новые факторы.
Одним из главных драйверов роста стала льготная ипотека по новостройкам — и она же нанесла мощный удар под дых продажам вторичного жилья. Изначально программа действует до 1 ноября 2020 года. Продлят ли ее дальше – вопрос пока открытый.
Вопросов вообще немало. Что будет с курсом рубля, например — который ошибочно путают в новостях с курсом доллара. Вторая волна коронавируса в России разобьется о вакцинирование и оптимистичную статистику, или нас ждут новые ограничения? Нефтегазовая отрасль всех спасет или погубит? Этот список легко продолжить, но нет смысла заниматься диванной геоаналитикой в контексте рынка недвижимости. Безусловно, все супер-темы скажутся. Еще как! Но они про все сразу, это слишком глобально.
Рассматривать ситуацию изолированно, в масштабе последних месяцев тоже странно. Конечно, продажи резко упали, когда замерла вся деловая активность. На пике ограничений объем сделок сократился на 70%. Естественно, что сразу после того, как людей выпустили на улицу, резко стартанул отложенный спрос. Московских новостроек в июне продано на 57% больше, чем в мае. По данным ЦИАН, количество звонков в июле 2020 года выросло на 30% по сравнению с прошлым июлем.
Впрочем, по данным Росреестра, ситуация выглядит хуже, чем в буклетах агентств по недвижимости. Так, фактических сделок за июнь 2020 года меньше на 20%, чем за аналогичный период в прошлом году. То есть интересуются может и больше, но покупают пока меньше. Возможно, спрос еще выровняется. К концу года продаж обычно бывает больше.
К основаниям для роста спроса нужно добавить снижение ключевой ставки Центробанком. С 19 июня 2020 года она составляет 4,5% — самая низкая за всю российскую историю. Значит, проценты по депозитам пойдут вниз. Да еще с банковских вкладов планируют взимать 13% подоходный налог. Это вступит в силу в 2021 году, с отсрочкой до 2022 года — но уже оказывает влияние на принятие решений. Недвижимость получила пару новых преимуществ.
Что еще изменилось? Гораздо больше, чем пока видно по цифрам. Возможно, мы уже прошли точку невозврата по запуску новых трендов, которые поменяют правила на рынке недвижимости в среднесрочной перспективе.
Послевкусие ковидла
Пандемия стала мощным триггером, запустившим изменения, предпосылки к которым назревали годами. Всего за несколько месяцев:
- Бизнес понял, наконец, что можно работать удаленно.
- Онлайн-торговля рывком отвоевала позиции у офлайн-торговли.
- Складская и логистическа инфраструктуры пошли в рост.
- Люди стали воспринимать жилье не только как спальню.
- Интерес к загородной недвижимости резко вырос.
Итак, картина пальмовым маслом — и без того чрезмерно переоцененный интерес к коммерческой, особенно дорогой недвижимости, видимо, закончился.
Одни компании обанкротятся. Другие резко подожмутся и переедут в офисы попроще, с переводом части персонала на удаленку. А оставшиеся платежеспособные игроки, осознав свое преимущество на рынке покупателя, отожмут у арендодателей такие скидки, что про инвестиции в этот сектор можно забыть надолго.
Причем речь, наверное, идет уже обо всем офисном фонде, не только класса люкс. Офисы и так падали по инвестициям третий год подряд, это был очевидный для всех «пузырь». Теперь оснований для роста стало еще меньше — значит, график на полшестого.
Торговые площади частично будут мигрировать в складские. Потому что покупать меньше не станут, особенно FMCG. Но при этом характер шоппинга будет меняться. Потребители уже распробовали онлайн с доставкой, и бизнесу тоже это выгодно — если заниматься правильно, конечно.
Кстати об онлайне — он станет еще одним черным лебедем для вторички. Уже стал. Потому что крупные игроки, застройщики и девелоперы гораздо лучше умеют в Интернет и удаленные продажи, чем частники. И продвигать новостройки проще, причем не только потому что вторичное жилье без показа никто не купит. Просто другая специфика, удобно смотреть и сравнивать объекты на экране. Вот только с ликвидностью вложений все станет хуже. Поднимать по 30% с котлована до сдачи вроде еще реально. Но при условии, что будут покупатели. А это не факт.
Люди с достатком начали гораздо более пристально поглядывать за город. Потому что «самоизоляция» в квартире и личном доме — две большие разницы. Качество жизни сильно различается при схожей стоимости владения. Единицы позволят себе и хороший коттедж с участком, и обычную квартиру. Что выберут остальные, зависит уже не столько от предложений по жилью, сколько от работы.
Удаленщики (или те, кто может стать ими без риска для доходов) будут покидать мегаполисы и селиться «в глухой провинции у моря», как учил девелопер человеческих душ Иосиф Бродский. Только не в каждой глуши, а там где есть вся необходимая инфраструктура — поэтому в деревнях рано считать будущие барыши, их скорее всего не будет. Зато гармонично развитая провинция получит новые возможности. Уже получила. Загородная аренда подскочила почти на 150%, продажи — на 75%. Посмотрим, что из этого сохранится после открытия Турции и прочих Америк.
Чему же радоваться?
С одной стороны, внешне, многое или даже все сохранится почти как было. Будут строить, сдавать, продавать — и даже с ростом цен. Возможно, ненадолго пойдет волна демпинга, если крупные игроки решат потолкаться плечами на падающем рынке. Но явно ненадолго. Хотя бы из-за инфляции с ростом цен ничего не случится. На стройках используется большое количество зарубежных материалов и оборудования. По некоторым оценкам до 40% стоимости квадратного метра жилья зависит от курса валют.
Вторичка пока бодрится, но по другим причинам. Еще не все проели свои запасы, не все осознали, что работы стало меньше надолго, и вылечить экономику будет еще сложнее, чем ковид. Логично ожидать, что число лотов на продажу пойдет в рост, а цены (через некоторое время) — вниз.
Но тут есть еще один фактор, который пока практически незаметен — хорошее во всех отношениях жилье будут реже продавать. Или ощутимо дороже. Потому что «такая корова нужна самому», а выход в кэш непонятно как использовать.
Получается, прошлый год был золотым для российской недвижимости. Инвестировать в нее стало опаснее, и гораздо менее выгодно даже при хорошем раскладе. За исключением разве что складов и инфраструктурных проектов, особенно загородных. Только это на поверхности, сейчас туда ринется так много страждущих, что небольшие ниши быстро перенасытят — и получится ситуация как с офисами класса «А», которых понастроили на годы вперед, а бизнес расползается по бюджетным вариантам и переходит на удаленку.
Новости учат нас, что заканчивать нужно на позитивной ноте. В Московском зоопарке родилось четыре амурских тигренка. Малыши чувствуют себя прекрасно, в отличие от рынка недвижимости. Черт, это не так просто — радоваться приятным событиям на фоне менее приятных. Но, пожалуй, пора учиться.
Читайте также:
Ну я изучил этот вопрос в очередной раз. Вторички не вижу по привлекательным ценам в Москве. Все таки цены высокие и просел рынок или нет, а возможности для покупки не особенно широки, как и было всегда. Может быть она экспонируется долго? Но продавцы не снижают в объявлениях по крайней мере.
Первичка. Когда смотришь на нее скопом, то кажется безумием такое нагромождение новых объектов, которые в Москве на каждом шагу. Но когда если погружаешься в детали, то не кажется. Появляется много новых форм недвижимости. Апартаменты, апарт-отели, тематические поселки. Судя по этим признакам, рынок приближается к зрелости. Ну то есть раньше был тупой экстенсивный рост. Его лозунгом было - больше метров на меньшей площади и быстрее.
Теперь начинается дифференциация. Появление большого количества особенных объектов.
Ну так что я думаю что рынок недвижимости еще поживет. Есть куда двигаться. Курс рубля я думаю упадет в ближайшие 6 месяцев. Сильно. Графики о том говорят, несколько раз выходил на сегодняшний уровень (опускался) но всякий раз опять чуть чуть восстанавливался.. Обычно когда курс делает несколько попыток пробить какой то барьер, то пробивает и летит вниз дальше.
Тем более политическая обстановка никак не способствует укреплению рубля. Короновирус и его последствия - убытки в госкомпаниях. Чтобы восстановить прибыль госкомпаний, придется девальвировать рубль.
Что произойдет после девальвации? Еще снизятся долларовые цены на недвижку. Но перед девальвацией, если не только я ее чувствую, почти все объекты будут проданы, так что застройщики не попадут в сложную ситуацию.
Я бы точно не решился сейчас покупать на стадии котлована. Только объекты, которые близки к готовности или готовое. Потому что в двухлетней перспективе неизвестно, смогут ли застройщики выполнить свои обязательства?
Сергей, отличная статья!
Если подитожить Вашу статью получим следующее. Если в краткосрочной перспективе не произойдёт рост заработанных плат в России, а как следствие увеличение платежеспособности населения (рост доходов населения), то рынку недвижимости уже ни что не поможет! Я так думаю, что когда "вторичка" начнёт заниматься демпингом, то "первичку" ждёт та же ситуация, что в 2014 году в США. А то что цены на "вторичное" жилье просядут, сомнения уже ни у кого не вызывает.
у меня вызывают. Предчувствие девальвации, доступная ипотека, эти факторы могут вымести с рынка объекты на продажу за ближайшие несколько месяцев. И дальше, если девальвация действительно произойдет, то продажи конечно упадут, как это бывало и раньше, только и предложение упадет, потому что все продано и опять не будет долгожданного падения цен.
Так что мое мнение - покупать сейчас в кредит рублевый лучше, чем если вы хотите ждать падения. Кредиты тоже будут недоступны, когда начнется девальвация.
Виктор, я не верю в девольвацию в России.
ЦБ так и будет играть с курсом доллара из-за цен на нефть. Чтобы была возможность у Правительства РФ выполнять социальные обязательства. Я не верю, что цены на нефть упадут до 1 доллара за баррель:)
Но как говорится время покажет, сюрпризом будет...
Ну вот он график. Видно верхнюю линию, коридор, который выдерживает по всей видимости ЦБ для Евро. (у доллара почти такой же график)
ВИдно что график стремится к верхней границе этого коридора. Времени прошло довольно много с 2014, когда был прошлый очень масштабный скачек. Инфляция в России в любом случае выше, чем в странах с твердой валютой. Все говорит о том, что назревает прорыв этого уровня вверх для Евро. Соответственно рубль вниз. Так это выглядит.
У застройщиков все отлично. Продажи прут вверх, в прошлом месяце был выдан рекордный объем ипотеки
Виктор, я видел такой график.
Я думаю Вы понимаете, что низкий рубль выгоден прежде всего Правительству В. В. Путина?! Если курс доллара упадёт (поднимется) к 30 рублям за 1 доллар (это моё личное мнение о реальности курса пары доллар-рубль), чем Правительству РФ платить пенсии, пособия, материнский капитал и прочие льготы?
А то, что наши зарплаты (у кого не привязаны к валюте) обесцениваются, так ЦБ это факт до лампочки. В итоге инфляция, плюс падение рубля и покупательская способность очень резко падает. Тут я с Вами согласен, что нас обманывают о реальном размере инфляции.
Но это не девольвацию, а планомерная работа ЦБ, что бы страна могла покрыть расходную часть бюджета. Мы же до сих пор сидим на нефтенной и газовой "игле". Если для покрытия расходный части бюджета потребуется курс 1 доллар - 100 рублей, то ЦБ это сделает.
И какими карами не грозил Трамп России и Китаю, обе эти страны будут держать курс своей валюты, как можно ниже по отношению к доллару. Экономической мощи США, пока кроме этого сложно что-то сопоставить. Виктор, посмотрите по своим графика, ведь китайская валюта, то же имеет не реальный курс пары доллар - юань! Китаю то же выгоден низкий курс своей валюты по отношению к доллару. Зачем?
Если совсем откровенно, то мы семимильными шагами двигаемся не к девольвации, а к СССР. Но это совсем другая тема.
Леонид, это в Москве, а в регионах? Что-то банкротятся при чем, это не единичные случаи...
Сейчас у народа от жЫрных времён остались кое какие деньжата. те. кто хочет их вложить предсказуемо вкладываются в недвигу. Но жЫрные времена уже в прошлом. так что уже думаю через полгода рынок начнёт остывать
эх ребята, знали бы вы что случится через 2 недели с ценами на недвижимость..