Игроки рынка недвижимости ожидают оживление этой осенью. Это касается как первичного, так и вторичного жилья. Executive.ru попросил экспертов дать ответы на следующие вопросы:
- Что ждет рынок недвижимости в России в ближайший год-два?
- Как пандемия изменила рынок новостроек и продажи вторичного жилья в стране?
- Как изменился рынок недвижимости после введения эскроу-счетов?
Валерий Меркулов, эксперт Executive.ru
1. Сейчас происходит надувание пузыря на рынке жилой недвижимости. Причина – выход на сделки «слабых» заемщиков, привлеченных льготными ставками по ипотеке. Ускорение падения реально располагаемых доходов населения приведет к тому, что по многим подобным займам произойдет дефолт. Рынок в результате обрушится.
Но на рынке останутся только сильные застройщики. Слабые компании просто погибнут вместе с их проектами, не выдержат серьезной конкуренции.
2. Продажи новостроек упали, как в целом и вся покупательская способность. Государство вовремя попыталось простимулировать продажи путем снижения ипотечной ставки. Отчасти это помогло, но в целом продажи упали.
На рынок влияют не болезни, а реально располагаемые доходы домохозяйств. Пока падение компенсировано снижением ипотечных ставок, падением ставок по депозитам и ослаблением курса рубля.
3. С рынка ушли мошенники и откровенно слабые участники. Для рынка это несомненный плюс. Но и застройщики стали более изобретательными: продажи идут по переуступкам прав требования, либо по договору инвестирования/предварительного бронирования.
Елена Басалаева, эксперт Executive.ru
1. Эскроу-счета не привели к каким-либо заметным изменениям рынка недвижимости. Те, у кого есть деньги, покупают вторичку или готовое жилье. А те, кто «согласен» подождать — все так же, как и раньше, вложив деньги на «стадии котлована» могут своего жилья так и не дождаться.
2. Пандемия рынок жилья не изменила. Те, кто потерял доходы и обратился в банки, потеряли недвижимость или иное залоговое имущество. Те, кто не потерял или увеличил доходы, вкладываться в недвижимость не спешат, так как «инвестиционный» доход от жилья невелик, а сроки «окупаемости» слишком долги, чтобы можно было это всерьез рассматривать. Цены аренды не изменились или упали, предложение — тоже. Причин для роста спроса нет.
3. Что ждет рынок в ближайшие год или два? В городской недвижимости — долгий застой. Элитная недвижимость продаваться не будет, поскольку рынок уже давно перенасыщен хорошими предложениями, а многие состоятельные люди предпочитают основное жилье за городом. Бюджетная недвижимость будет приростать стройками по «реновации», покупок будет мало. Рынок аренды, возможно, оживится, если цены не будут слишком высоки. В целом — будет тенденция роста строительства частного загородного жилья, но не капитального, а «легкого», деревянного, рассчитанного не на века, а на 15-20 лет относительно комфортной жизни за городом. «Типовое» жилье так же будет уступать в цене и спросе тому, которое будет построено по индивидуальным проектам, «с изюминкой».
Антон Детушев, генеральный директор Ikon Development
Пандемия и кризис изменят рынок недвижимости навсегда. Самым очевидным сценарием развития событий становится уход слабых игроков рынка с большим количеством заемных средств. Сильным игрокам опасаться нечего, они пережили не один кризис и достойно смогут преодолеть и этот. Чтобы «выжить», нужен четкий план антикризисного реагирования, прочная финансовая подушка безопасности, достойные проекты в портфолио и высокая степень лояльности потребителей.
Сейчас важно с одинаковой эффективностью выстраивать бизнес-процессы, направленные на привлечение покупателей, а в частности онлайн-инструменты продаж и продвижения. Рынок недвижимости после пандемии адаптировался к digital-инструментам, развитие в этом направлении продолжится и дальше.
В ближайшей перспективе на рынке первичной недвижимости нас ожидает дальнейшее увеличение стоимости квадратного метра. Это связано с целым комплексом факторов: продолжающимся падением национальной валюты, негативными последствиями пандемии.
На фоне программы льготного ипотечного кредитования в ближайшие месяцы стоит ожидать продолжение тенденции роста числа сделок и возвращения столичного рынка новостроек к докризисным показателям.
Что же касается вторичной недвижимости, то ситуация с ней достаточно неоднозначна. На фоне роста цен на новостройки, этот сегмент рынка также показывает положительную динамику как в числе сделок, так и в стоимости квадратного метра. Однако, есть основания полагать, что совсем скоро ситуация поменяется. Благодаря оттоку спроса в пользу первичной недвижимости, а также нежеланию частных продавцов снижать цены, число сделок «на вторичке» до конца года может существенно сократится. В таком случае нас может ожидать очередной обвал цен в этом сегменте рынка, как уже случалось в 2015 году во время действия предыдущей программы льготного ипотечного кредитования.
Переход к схеме проектного финансирования значительно влияет на рынок и создает дополнительные риски для застройщиков и их проектов. Банки всегда оставляют за собой право изменять процент по ставкам. При этом застройщик, который работает по эскроу, вынужден сотрудничать с одним банком до самого окончания проекта. Перевести счета в другой банк, более выгодный по ставке, не получится, – этот механизм пока не работает. А значит у застройщика в случае непредвиденных ситуаций буквально не остается выбора. Именно поэтому успешно работать в таких условиях также получается не у всех. Речь снова идет о сильных игроках.
В условиях новых механизмов финансирования банки, фактически представляющие собой регуляторы, несут огромное число рисков, и именно поэтому применяют к застройщикам такие жесткие меры отбора и контроля.
Антон Вассерман, исполнительный директор «Ак Барс Дом»
Пандемия подтолкнула многих к развитию онлайн услуг, и девелоперы – не исключение. Многие клиенты были очень напуганы и обеспокоены своей безопасностью, а мы еще раз убедились в том, что выбрали правильный вектор развития – работать внутри компании над инструментами для дистанционной продажи. В идеале, сделать покупку квартиры такой же быстрой, удобной и понятной, как заказ еды или такси в приложении.
Например, онлайн-сделками с недвижимостью сегодня уже никого не удивишь, мы проводим их с 2019 года. Интерес к этой услуге в период самоизоляции вырос кратно. Необязательно теперь, желая купить квартиру в Казани, приезжать в офис продаж, допустим, из Челябинска. Теперь достаточно одного визита в банк, а иногда и вовсе обходится без этого. В период пандемии мы усилились в работе над новыми инструментами и услугами. По итогу, за время самоизоляции мы успешно выпустили приложение и создали 3D-тур сразу для нескольких комплексов.
Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум»
Пока что рано говорить об изменениях на рынке жилья в связи с пандемией. Строительство – инертная отрасль, которая реагирует на смену обстановку весьма замедленно. Наиболее вероятное и близкое к нам по времени следствие пандемии – это географическое перераспределение спроса в крупных городах и агломерациях в связи с увеличением доли дистанционных работников.
По данным рекрутингового агентства Selecty, 16% российских компаний могут отказаться от офиса, а каждый пятый айтишник может перейти на «удаленку». В основном, конечно, этот процесс затронет среднюю прослойку высокооплачиваемых специалистов, которые таким образом получат более широкий выбор места работы (вплоть до смены города). Это активизирует спрос на экологичные локации на окраинах крупных городов, где в центре жилье переоценено. В Москве, к примеру, разница в цене новостроек в центре и на окраине примерно двукратная.
Вторая возможная тенденция – это смещение спроса в сторону более просторных квартир, рост интереса к объектам с балконами и террасами, возврат покупателя к классическим планировкам с изолированной кухней. Но фактически все эти опции прямо влияют на стоимость жилья, а динамика доходов будет слабой, поэтому едва ли мы увидим реальный рост спроса на более дорогие объекты.
Третья тенденция, которую можно наблюдать уже сейчас, – это ускоренная цифровизация риелторского бизнеса. Застройщики активно внедряют 3D-моделирование квартир, мест общего пользования, прилегающих территорий строящихся ЖК. Покупатели могут ознакомиться с вариантами дизайнерских решений используя VR-очки. Фактически отработана технология полностью дистанционных продаж новостроек – при желании клиент может заключать договор долевого участия, не выходя из дома.
Владимир Щекин, совладелец Группы Родина
За год, прошедший после реформы долевого строительства, конъюнктура рынка недвижимости изменилась. Сегодня по новым правилам в России строится свыше 34 млн кв. м жилья, что составляет более 30% от всех проектов, и к концу года этот показатель может вырасти до 70%. Разумеется, все больше строящихся квартир продается по эскроу-счетам, к примеру, в Москве их доля уже достигла 60%.
На фоне перехода на эскроу-счета обозначились несколько тенденций, которые усилились либо, напротив, сгладились во время пандемии.
Во-первых, снизился объем текущего строительства. Если год назад в России строили 130 млн кв. м жилья, то на конец июня 2020 года – около 100 млн кв. м. Во-вторых, из-за роста себестоимости строительства стали ползти вверх цены на новостройки. На столичном рынке массового сегмента в 2019 году средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 8%, а в I квартале 2020 года – сразу на 6,3%. Во время пандемии динамика замедлилась, а затем прервалась. В-третьих, на фоне роста цен и снижения ставок в России росла доля ипотечных сделок. К апрелю 2020 года она достигла 60% – это наивысший показатель с 2015 года, по данным Росреестра. После запуска льготной ипотеки рост продолжился.
Сегодня мы видим мощный восстановительный рост спроса, поэтому, думаю, рост цен на новостройки продолжится, хотя он будет менее агрессивным, чем за последний год. Доля ипотечных сделок наверняка сохранится на высоком уровне, учитывая стагнацию доходов населения. Также, безусловно, продолжится цифровизация рынка.
Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского»
В ближайший год я ожидаю восстановление рынка недвижимости, в частности загородной, на которой специализируется наша компания. Темп роста спроса составит 10-12 % по сравнению с текущим периодом. С начала будут реализованы наиболее ликвидные объекты, а именно бюджетный ценовой диапазон в Москве и загородные варианты в ближайшем Подмосковье. Потом уже второй и третий эшелоны.
Мы ориентируемся на данные наших аналитиков. Продажи с мая по июнь в среднем по Мытищинскому и Александровскому районам выросли на 15%. Это обусловлено не только последствиями пандемии, но и новым потребительским трендом – клиент сумел ощутить на себе все преимущества собственного дома в условиях ограничений.
Безусловно, правительство стимулирует вторичный рынок многоэтажного строительства льготными программами и изменением учетной ставки. Но пока снижение ставок по общим ипотечным условиям не поспевает за динамикой ставки ЦБ РФ.
Эскроу-счета подняли стоимость жилья, а случае введения их в малоэтажное строительство, я прогнозирую общее удорожание объектов минимум на 10%. Застройщик берет кредит под заблокированные клиентские средства, а значит, необходимо учитывать в смете его стоимость.
Сейчас загородная недвижимость, да и весь рынок, находится в стадии восстановления. Безусловно, объемы продаж не такие, как до 2014 года. Но и говорить о стагнации преждевременно. В фокусе – «интересные истории», точечные варианты на рынке, которые можно искать. И с которыми стоит и нужно работать.
Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России
На современный рынок российской жилой недвижимости существенное влияние оказывают государственные программы поддержки ипотечного кредитования. Таких программ уже довольно много и все они пользуются спросом: семейная и сельская ипотека, льготная ипотека под 6,5% на новостройки, дальневосточная ипотека, поддержка деревянного домостроения.
Развиваются программы по выделению земли, в дополнение к дальневосточному гектару рассматривается программа «арктического» гектара. Есть программы поддержки ипотечного кредитования врачей, разработанная в ДОМ.РФ, военная ипотека и т.д. Очевидно, что можно ожидать программы поддержки учителей. Эти программы хорошо поддерживают спрос на новостройки и помогают удовлетворять существенный спрос на жилье, имеющий основы еще в советское время.
Есть и еще один аргумент: после проведения периода самоизоляции в тесной квартире хочется не только за город, но и увеличить площадь своей городской квартиры. Фактором же, снижающим спрос, является достаточно низкий достаток многих потенциальных покупателей и их неуверенность в завтрашнем дне. Поэтому и столь важны государственные программы поддержки, повышающие доступность жилья и уверенность покупателей. Спрос на первичное жилье будет сохраняться, что позволит ценам на новостройки сохраниться на прежнем уровне и даже немного вырасти с учетом инфляции и повышения издержек из-за введения эскроу-счетов.
Спрос на вторичную недвижимость стимулируется в существенно меньшей степени и уже сегодня можно видеть, что новостройки могут стоить дороже, чем вторичное жилье в том же районе. Это не только влияние наличия или отсутствия льготных ипотечных программ, но и понимание более низкого качества проектирования и строительства более старых объектов, в которых почти всегда проблемы с парковкой, захламленные и небольшие по площади общественные площади и т.д. В какой-то мере мы наблюдаем процесс, известный по другим товарам длительного потребления, – снижение стоимости вещи в процессе эксплуатации. Поэтому формируется правило, что квартира, если она не обладает уникальным расположением, будет со временем терять в цене по сравнение с аналогичной новостройкой.
Отдельная тема – развитие рынка загородного жилья, которое будет производной от успеха программ поддержки приобретения новостроек и предупреждения второй и последующих волн пандемии.
Екатерина Ульянова, директор по развитию акселератора в сфере недвижимости от Glorax Infotech
По нашим оценкам, в 2020 году вложения в новые технологии для рынка недвижимости могут достигнуть 1,5 млрд руб.
Игроки рынка недвижимости в последние годы ощущали, что для успешного развития цифровизация им необходима. Пандемия и развитие удаленного взаимодействия компаний и клиентов подтолкнули их к скорейшему внедрению новых онлайн-продуктов и направлений. Причем новые технологии сегодня востребованы во всех сегментах жизненного цикла недвижимости: от проектирования и строительства до продаж и управления.
Застройщики переводят сделки в онлайн-формат, пересматривают представление информации об объекте с учетом новых реалий – уже не обойтись без 3D-туров, VR-технологий, дистанционной презентации объекта. Сейчас девелоперами активно используются сервисы на подачу заявок в рамках «одного окна» на одобрение ипотечного кредита во множество банков, сервисы по электронной регистрации сделок в Росреестре.
Если говорить про вторичный рынок недвижимости, то пандемия показала, что необходимо двигаться в сторону цифровых агентств недвижимости, где делается акцент на работе с большими данными, замену ручного труда алгоритмами и также внедрению IT-решений для проведения онлайн-сделок по купле-продаже недвижимости.
Мы видим, что появляется все больше отдельных решений, которые позволяют процесс сделки сделать более понятным и прозрачным для обывателя — онлайн-оценка стоимости объекта, автоматическая проверка на юридические риски и др.
Что касается нашей компании, мы в рамках акселератора от Glorax Infotech отобрали 2 стартапа в сфере PropTech и сейчас их пилотируем. Первый – платформа, позволяющая в одном месте заказать индивидуальный дизайн-проект, ремонт, а также купить все материалы и мебель. Второй – онлайн-сервис для проверки объектов недвижимости на юридическую чистоту. Именно такие сервисы и позволят в будущем максимально упростить приобретение и дальнейшее владение недвижимостью.
Кирилл Сиволапов, руководитель отделения «Управление недвижимостью» факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС
В настоящее время на рынке недвижимости происходят большие перемены. Этот рынок, с одной стороны, очень капиталоемкий, поскольку создание объекта недвижимости требует больших инвестиций. С другой стороны, потребление объекта недвижимости растянуто во времени. Люди проживают в домах, работают в офисах и ходят в торговые центры в течение долгого времени. Изменения рынка после пандемии зависят от того, будет ли вторая волна и какой силы, появятся ли новые угрозы, связанные с возможными будущими пандемиями. Сейчас рынок недвижимости, как и общество, определяется с тем, как реагировать на эти угрозы и как именно необходимо измениться.
Рынок недвижимости разнообразен, и влияние пандемии сказалось на нем по-разному. Он к тому же в разной степени ощутил на себе поддержку государства. Например, льготные программы по ипотеке привели к росту выдачи кредитов и снижению средней ставки по ним до 7,4%. В то же время рынок аренды квартир в период пандемии сильно просел, особенно по однокомнатным квартирам. На торговую недвижимость, за исключением аптек и продуктовых магазинов формата у дома, влияние режима самоизоляции оказалось очень высоким. Многие объекты в связи с их капиталоемкостью закредитованы и сами выступают предметом залога в банке, при этом возможность обслуживания кредита есть не всегда. Судьба таких объектов во многом будет решаться индивидуально.
На рынок жилья также повлияли новые изменения законодательства в части эскроу-счетов, к которым рынок только начал подстраиваться. Требования по эскроу-счетам и в целом по закону о долевом строительстве привели к централизации отрасли. Барьеры по выходу на рынок новых компаний стали выше. Значительная часть мелких девелоперских компаний отказалась от новых проектов. Маржинальность проектов по строительству жилых домов во многих регионах сильно снизилась.
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»
1. В ближайшие два-три года произойдет окончательный переход рынка недвижимости на работу по эскроу-счетам. Параллельно из отрасли будут уходить компании с неконкурентоспособными проектами со слабой концепцией.
Девелоперы будут выбирать земельные участки, наиболее полно подготовленные для жилого строительства, где и правительство, и застройщики уже вложили средства в развитие территории. Вкладываться в инженерную инфраструктуру в условном чистом поле станет слишком затратно, чтобы окупить такой проект придется продавать жилье по ценам гораздо выше рыночных.
2. Для покупателей стали очевиднее плюсы загородной жизни, они почувствовали разницу между «человейниками» и малоэтажными кварталами.
Кроме того, пережитый опыт самоизоляции заставил многих иначе взглянуть на выбор квартиры, на первый план среди критериев выбора жилья вышла функциональность планировок, полезное использование каждого квадратного метра жилой площади. На опыте продаж в наших проектах мы видим рост интереса к квартирам с нетиповыми планировками: с гардеробной, кладовкой, террасой, несколькими санузлами и т.п. Спрос на такие квартиры в период пандемии вырос на 15% в сравнении с обычным временем.
3. С одной стороны, застройщики, перешедшие на проектное финансирование, теперь не столь существенно зависят от темпа продаж, так как стройка всегда обеспечена деньгами банками. Объем продаж влияет только на размер ставки по проектному кредиту. С другой стороны, теперь банки играют роль своеобразного фильтра на рынке недвижимости. Принимая решение об одобрении проектного финансирования, фактически, они решают, интересен ли проект рынку или нет, будет ли он востребован покупателем.
Антон Карганов, генеральный директор ООО «Строительная компания Жупиков»
Снижение покупательской способности населения на фоне пандемии повлияло на строительную отрасль. В данный момент по статистике в Тамбовской области весомую часть продаваемого жилья составляет ипотека. По нашей компании доля ипотечных договоров составляет около 35%. Падение реальных доходов населения и вызванная этим нехватка денежного оборота в отрасли ведет к стагнации рынка.
Помимо непростой экономической ситуации на отрасль влияет введенная год назад система счетов эскроу. Если говорить о перспективах, то вполне очевидна следующая картина: застройщикам с собственными оборотными средствами будет проще продолжать строить жилье, а вот тем, кто рассчитывает на средства дольщиков через счета эскроу, будет очень сложно. Банки неохотно кредитуют застройщиков. Поэтому для поддержки отрасли основное послабление должно быть по кредитованию девелоперов.
Чтобы законным путем уйти от эскроу счетов, строительные компании в основном пошли по пути выполнения высокой степени готовности объектов. Для этого в отсутствие собственных средств застройщики брали займы, кредиты, перехватывали средства, сделали эту степень готовности, а дальше строить не могут, потому что весь финансовый поток теперь идет через эскроу счета. И это, естественно, тормозит рынок. По этой причине недостроев может появиться значительно больше. Поскольку цикл строительства составляет в среднем 1,5-2 года, последствия этой ситуации после введения счетов эскроу мы увидим в стране к 2021 году.
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»
Первичный рынок недвижимости находится в активной фазе перехода на проектное финансирование и использование эскроу-счетов, что внесло свои коррективы в работу застройщиков.
У девелоперов изменилась парадигма их существования - сегодня их деятельность исключительно привязана к имеющейся финансовой модели. И как следствие, уменьшилась возможность «игры с ценами» на стадии строительства.
Сейчас девелоперы выходят с более высокими стартовыми ценами, что, например, еще год назад соответствовало уровню монтажа средних этажей. Мы наблюдаем сокращение экспозиции. И на этом фоне, рост цен. Так, например, по итогам 2 квартала объем предложения на первичном рынке старой Москвы сократился на 11,8% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Уровень цен вырос на 11,7%.
В среднесрочной перспективе, мы можем выделить следующие тенденции: рос цен на первичном рынке в результате нескольких факторов. Во-первых, сокращение экспозиции, во-вторых, рост стадии строительной готовности, в-третьих, снижение ставок по ипотеке, которые станут основным драйвером роста спроса на рынке недвижимости. Растет предложение с наличием отделки. Рынок будет развиваться в сторону предложения почти готового или полностью готового жилья, с наличием отделки, полной или предчистовой, а также с предложением меблированных лотов. Особенно это будет актуально для массового сегмента, потребители которого в наибольшей степени испытывают сокращение доходной части, и для которых снижение ставок по ипотеке станет спасательным фактором улучшения своих жилищных условий. На сегодняшний день доля предложения с отделкой в массовом сегменте составляет 67%.
Булат Шакиров, управляющий директор Optima Development
В премиальном сегменте в Москве, несмотря на тяжелую экономическую ситуацию, в ближайшие годы все будет относительно благополучно. По опыту прошлых лет в высокобюджетном сегменте спрос всегда сохраняется.
Это объясняется тем, что такая недвижимость обладает свойствами защитного актива. В период волатильности, который мы сейчас наблюдаем на валютном и других рынках, это становится особенно актуальным.
Цены будут постепенно расти в силу следующих причин:
- Роста курса валют, который скажется на себестоимости работ и материалов. В качественных проектах заложена не только прямая, но и косвенная валютная составляющая. Например, если застройщик закупает мрамор в Италии за валюту – это прямая составляющая. Если при благоустройстве территории делает подсыпку под деревья парка отечественным песком, то в его стоимость входит валютная цена импортного экскаватора, работавшего в карьере – это составляющая косвенная.
- Перехода на эскроу-счета, который приведет к тому, что новостройки на ранней стадии постепенно перестанут продаваться по инвестиционным ценам. Если по ДДУ финансирование застройщик получал бесплатно, то сейчас за банковские инвестиции в модели эскроу придется платить до 10 %. Плата за полученное финансирование будет увеличивать стоимость квадратного метра.
Возникла необходимость организовывать продажи удаленно. Если раньше мы в ЖК «Прайм Парк» предоставляли возможность полностью ознакомиться с проектом, выбрать квартиру, отделку, проконсультироваться с менеджером и даже заключить и оплатить договор онлайн в качестве бонуса для покупателя, то во время пандемии эта возможность уже стала бонусом для девелопера. По данным аналитиков Urbanus на 1 июля 2020 аудитория премиального сегмента сократилась на 37,9% по отношению к 1 июля 2019. И только в 2 проектах в Москве, один из которых – ЖК «Прайм Парк», количество проданных лотов продолжало увеличиваться. Фактически пандемия наглядно продемонстрировала, что для успешных продаж в современных условиях нужно формировать принципиально новые схемы взаимодействия с покупателем.
Материал подготовлен с помощью сервиса «Лига экспертов» Executive.ru. Комментарии экспертов Executive.ru публикуются в начале текста, со ссылкой на профайл участника Сообщества. Подать заявку в «Лигу экспертов»
Также смотрите:
Рынок недвижимости в любом случае не рухнет – это невозможно. Но, будут большие перемены. Уйдут с рынка те строительные компании, которые считают, что их задача построить квадратные метры, а кому надо, то придут и купят. Но, не сегодня, так через год.
Это напоминает, как в советские времена были магазины – "Продукты", "Гастроном", "Ткани", "Кафе", "Столовая" и т.д. Понятно зачем, и куда идти.
Всё просто!
Поэтому, "просто" жильё или "просто" дом для проживания, уже никого не устроит. "Хрущёвки" - снесут. Хотя Хрущёву за них надо отдельный памятник поставить. Но, сейчас другое время.
Поэтому важно не просто что-то строить, лишь бы продать, а проводить тщательный анализ и предвидеть то, что захотят купить в будущем. Иначе продаж не будет. А это работа хорошего маркетолога, а не строителя-инженера.
По моему все эти "эксперты" не допонимают, что изменения тектонические, требующие пересмотра всей отрасли и государственного подхода, а не кто-то там разорится...
Ваша версия, слушаем!
Сказал "А"...
Изменения будут со стороны WFH - если офисы станут ненужные, то и жилье вокруг них тоже будет ненужным.
Но учитывая сермяжное желание контролировать всех и вся - это маловероятно.
Очень надеюсь, что:
1. Онлайн/удаленная работа таки сохранится в заметном количестве
2. Это приведет, к:
2.1. снижению спроса на традиционные офисы
2.2. повышению спроса на бОльшие квартиры и "офис у дома по запросу" - типа приходишь в ближайший офисный / торговый центр, тебе за скромную коппечку дают рабочее место на оплаченное кол-во часов - отдельный стол, стул, компьютер, отдельный закуток, отдельный кабинет.
2.3. выравниванию ЗП в МСК и регионах
2.4. снижению спроса на недвигу в МСК и повышению спроса в регионах
2.5. снижению кол-ва проживающих в пределах МКАДа и повышению птаких в регионах.
А так посмотрим.. С учетом того, что недвижимость на Рублевке годами, если не десятилетями экспонируется, но не продается, и продавцы не снижают цены, есть подозрение, что цены на недвижимость в объявлениях останутся такими же или будут слабо рости, а реальный сделки будут происходить с сильным дисконтом - если продавцу реальну нужны деньги сейчас или покупателю нужна именно эта недвижимость.
Эксперты в основном оценивают рынок в целом, рост-падение..
Я думаю изменится сам характер этого рынка. Недвижимость теряет свое значение как объект инвестиций, но растет значимость недвижимости, как предмета потребления.
Население страны не растет. Население мегаполисов пока растет, да и то не всех. Есть уже падающие миллионники в стране. Пример - Самара. То есть по причине недостатка жилья вряд ли будет дальше двигаться рынок вверх. Но есть ведь другие причины. Желание жить комфортнее, чем раньше.
Я думаю что это приведет к усилению дифференциации. Уже это происходит, появляются новые тематические поселки. Новые специализированные районы. И дальше будет рынок двигаться в сторону расширения ассортимента и большего фокусирования. Не универсальное жилье для всех во всяком возрасте, а жилье для определенных жизненных ситуаций и определенного класса клиентов.
При этом надо учитывать, что у покупателей новостроек часто уже какое то жилье. Мало кто новостройку покупают как первое. Значит у них часть потребностей удолетворена. Им нужно только то, что нужно. Отсюда думаю что дальнеший рост аппартаментов без инфраструктуры будет наблюдаться. Кому то нужны парковки, кому то нет. И значит будут разные типы застройки.
Набирает силу тренд более чем одного места жительства. Так жили дворяне раньше и также скорее всего будут жить обеспеченные люди в 21 веке. Они будут мигрировать летом в деревню или на море, зимой в мегаполис. Значит им потребуется больше жилья суммарно, чем раньше. А то что богатые и платежеспособные клиенты есть, можно убедиться в потоке машин. Очень многие едут на авто по цене квартиры.
Я думаю, что сильно не факт что они будут владеть этими двумя недвижистями. И дело не только в цене, скорее в наличии разных вариантах куда можно поехать и где снять недвижимость на несколкьок месяцев.
Да во многих случаях будут арендовать. Но это не меняет или почти не меняет общего спроса. Кто-то ведь должен владеть этой недвижимостью, которую можно было бы арендовать. Значит она будет построена и продана. Инвестору.
Мы в отпуск ездили и останаваливались в аппартаментах в разных городах. Много таких инвесторов. Они покупают жилье под сдачу посуточно. Видимо у людей обстоятельства. Они могут жить даже в другом городе и другой стране. А вкладываться в недвижку там, где считают привлекательным. Например в Тамбове, как ни странно это звучит.
Но с загородными домами аренда - это неполноценный отдых. Там ведь каждый развивает свои творческие наклонности. Кто-то цветы выращивает, кто-то строит и так далее. Если загородный дом заменить на арендованный, то половины удовольствий уже нет.
Скажем мы привезли в свой деревенский дом пианино. Разве кто-то повезет в арендованное жилье инструмент? весом 350 килограммов?
Также как и с автомобилями. Многие торопятся, заявляя о конце века владения. Владение кусочком собственного пространства это привлекательная идея.
Любой кризис сильнее воздействует на несбалансированные рынки. Судя по многим различным данным, сейчас рынок недвижимости в целом плохо сбалансирован. Значит будет движение игроков в сторону балансировки рыночных показателей, а если они не поторопятся, а кризис усилится, то возможно жёсткое обрушение, с погибшими и пострадавшими.
Я согласен с тем, что инвестировать в недвижку сейчас не самое лучшее время, особенно в первичную.
Но при этом, учитывая что вы совершенно правы, рынок не сбалансирован, предложение превышает спрос, какие шансы на обрушение?
Не очень большие. В мире нестабильность. Это проявляется в том числе в росте цен на золото. И недвижка. Ведь она тоже считается защитным активом. Людям комфортно владеть чем то осязаемым, им понятным и не портящимся в течение многих поколений. Недвижка расчитана более чем на одно поколение. В сегодняшнем ее амплуа. Может быть в будущем будет иначе. Недвижку будут менять как автомобили. Продавая старые квартиры менее успешным согражданам.
Но пока не так. Владельцы активов не имеют мотивации сливать недвижку по минимальной цене. Им выгоднее переждать. На этом и строится стабильность этого рынка. Вроде бы должен был упасть еще в прошлые кризисы. Но этого не произошло. Значит и не произойдет. Если и был пузырь, то игроки уже его учли.