В последнее время немало говорилось и писалось о проблемах борьбы с массовыми фактами нарушений земельного законодательства. Неожиданно для себя самого федеральный орган по надзору за использованием и охраной земель стал получать практическую помощь в решении этой задачи от таких субъектов, от которых было бы лучше держаться как можно дальше. В данной статье речь пойдет об оборотной стороне медали таких правонарушений, как самовольное занятие земельного участка, использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а также такого безобидного на первый взгляд деяния, не признаваемого современным действующим законодательством за нарушение, как владение земельным участком, не поставленным на кадастровый учет в определенных границах (ранее учтенным земельным участком).
Степень правового нигилизма состоятельных владельцев земельных участков под индивидуальную жилую застройку общеизвестна. Что нам какой-то земельный надзор? Мы строим дома и заборы на пустом месте, территорию облагораживаем. А на органы муниципальной и федеральной власти мы плевать хотели!
Пока какой-либо субъект, рассуждая таким образом, создает для себя подобие Куршевеля местного масштаба, он очень легко может оказаться жертвой более «молчаливого», но не менее амбициозного соседа. Тот заранее берет в аренду или в собственность земельный участок в непосредственной близости от участка богатого владельца и, подобно персонажу сказки о рыбаке и рыбке, терпеливо ждет, пока состоятельная жертва не попадет в его сети. Работники землевладельца топчут соседний участок, кладут на нем фундамент, огораживают его забором, строят дом со всеми подобающими наворотами, а «скромный» сосед молча наблюдает за этой картиной, делая вид, что является жертвой беспредела богатого нувориша.
Когда последний отстраивает свои хоромы и готовится вот-вот начать в них жить, в его соседе, наконец, просыпается гражданская сознательность, и он решает зайти в гости, чтобы познакомиться. Во время беседы он достает бумаги, подтверждающие постановку его участка на кадастровый учет в сформированных границах, правоустанавливающие документы, и говорит: «Ты залез на мой участок. Плати мне определенную астрономическую сумму в рублях или в долларах или готовься к судебному разбирательству, а в перспективе – к посещению твоего участка бульдозера с широким ковшом!»
Землевладелец, конечно, начинает возражать, мол, где ты раньше был, почему сейчас только появился? Обращается за помощью к адвокатам, а те, предчувствуя возможность наживы, уверяют своего клиента в его правоте и вселяют в него надежду на благополучный исход дела.
Между тем «ущемленный» арендатор или собственник обращается в орган государственного земельного надзора с заявлением на необходимость принятия мер по факту нарушения земельного законодательства его соседом. Таким образом, инспектор по использованию и охране земель становится заложником ситуации: он обязан отреагировать на жалобу посредством проведения внеплановой проверки соблюдения земельного законодательства, в ходе которой в перспективе будет выявлено допущенное правонарушение и вынесено предписание на необходимость его устранения. Естественно, что адвокат нарушителя изыскивает все мыслимые и немыслимые способы, чтобы защитить своего подопечного от инспектора и очернить самого инспектора в глазах его начальства или надзорных органов. А инспектор вынужден применять максимум ресурсов своих должностных полномочий, чтобы исполнить свой служебный долг, и фактически пойти на поводу у законных по сути, но махрово корыстных – по факту, намерений заявителя.
Для того чтобы объективно разобраться в ситуации и доказать наличие злого умысла псевдо-арендатора или псевдо-собственника, требуется затратить очень много времени и сил. Внешне его действия выглядят совершенно законными! «Зацепиться» можно только за такой косвенный признак злоумышления, как длительное неиспользование участка по его целевому назначению. Например, взят под строительство, но в течении полутора-двух-трех лет застройщик на территории своего участка не появлялся, участок не огораживал и не положил фундамент.
Поэтому, сами того не желая, описанные в этой заметке арендаторы (хорошо, если только арендаторы, а не собственники) своими действиями по преследованию шкурных интересов в немалой степени оказывают помощь в деле наведения порядка в существующих на сегодняшний день земельных правоотношениях. Они наказывают любителей самовольных занятий земельных участков гораздо суровей, чем уполномоченный орган государственной власти.
Справедливости ради следует сказать, что опасности оказаться в подобной ситуации подвергаются не только те люди, которые позволяют себе сознательно совершать этот вид административного правонарушения, но также и те, кто владеет участком, границы которого не установлены в соответствии с требованиями современного земельного законодательства. Иными словами, не поставлены на кадастровый учет с уточнением местоположения границ, которое осуществляется посредством межевания.
В данном случае новоявленный арендатор или собственник вполне может поставить свой участок на кадастровый учет в определенных границах непосредственно на том участке, который уже давно используется кем-то другим.
Каждый владелец подобного участка, прежде чем вести работы по его облагораживанию, обнесению забором, и тем более строительству дома, должен перестраховаться и проверить, не стоит ли та территория земельной площади, которую он считает своей, на подобной описанной выше «коровьей лепешке» на кадастровой карте местности. В настоящее время сделать это можно очень просто – посредством захода на сайт публичной кадастровой карты.
Допустим, ваш участок является ранее учтенным и контуров его границ в этой кадастровой карте нет. Но по соседству с вами, в непосредственной близости от вашего земельного участка, стоят участки, адреса которых вы знаете и границы которых сформированы. В этом случае, зная кадастровые номера соседних участков, вы можете найти их на кадастровой карте территории и визуально определить примерное местоположение своего земельного участка. Если на этом месте стоит на учете какой-то другой участок – впору бить тревогу!
Прежде всего, прекратите на своем участке всякое строительство! Во-вторых, выясните владельца стоящего на вашей территории иного земельного участка. Сделать это можно посредством обращения в территориальный отдел Управления Росреестра с заявлением на предоставление выписки из ЕГРП; достаточно указать кадастровый номер интересующего участка. В третьих, организуйте встречу с этим владельцем. Будьте готовы к возможному началу непростого периода в своей жизни. Имейте в виду: чем меньше материальных затрат вы произвели на территории облагораживаемого вами участка до проведения кадастровых работ по определению его границ, тем легче вам будет справиться с постигшей вас проблемой.
За консультацией по каким-либо конкретным деталям лучше всего обращаться к кадастровому инженеру или риэлтору. И, самое главное, не нужно опасаться, если вас вдруг вздумает проверить инспектор по использованию и охране земель. Штрафы, установленные за административные правонарушения физических лиц, в сотни или тысячи раз ниже тех сумм, которые запрашивают вымогатели, а требования выносимых предписаний на устранение выявленных нарушений в условиях общей неупорядоченности земельных отношений не могут быть категоричными. С другой стороны, выявление каждого очередного подобного факта может оказать содействие делу борьбы с часто встречаемыми злоупотреблениями земельным правом.
Мнение участника Сообщества
Леонид Строганов:
«Самозахваты» были и при социализме. Но всегда это считалось нарушением, если не преступлением. Незаконные постройки сносились или «узаконивались». К людям, незаконно захватившим землю, у меня никакого сочувствия нет. А вот кадастровые службы «отжигают» по полной программе. Оказывается, в наше время можно «потерять» электронную базу. Можно ее не вести. Можно не вносить изменения десятилетиями, и вы, купив участок, через десять лет обнаружите в кадастровом реестре прежнего владельца. Безнаказанность за эти «шуточки» абсолютная. Если гражданин рискует собственностью и свободой, то чиновник не рискует ничем. Вот что страшно. Я не удивлюсь, если «бизнес», описанный в статье, делается с участием кадастровых чиновников, которые оформляют землю задним числом после того, как на ней началось самовольное строительство, с одной стороны, и мешают узаконить постройки, с другой. Достаточно постоять (стульев нет) несколько часов (меньше не получится) в кадастровой службе, чтобы собрать материал не на один роман.
Фото: pixabay.com
Статья пытается оправдать самозахват: ведь если владелец участка смог зарегистрировать участок, то что мешало сделать это новоявленному строителю? Или хотя бы проверить существующие права на него. Так любой понравившийся участок можно объявить неиспользуемым и своим.
Именно так и поступают. Захватывают и считают своим. Потому что земля в России никогда не ценилась так, как это для нее свойственно в местах с более ограниченными площадями. Я ни в коем случае не оправдываю самозахватчиков, а показываю, к чему может привести правовой нигилизм в этой сфере правоотношений и даю рекомендации о том, что делать, если все-таки попались на удочку. Беда в том, что на сегодняшний день захватчиков слишком много и если относиться к каждому резко отрицательно, то кроме вреда, ничего не добьешься.
''Самозахваты'' были и при социализме. Но всегда это считалось нарушением, если не преступлением. Незаконные постройки сносились или ''узаконивались''. К людям, незаконно захватившим землю, у меня никакого сочувствия нет. А вот кадастровые службы ''отжигают'' по полной программе. Оказывается, в наше время можно ''потерять'' электронную базу. Можно ее не вести. Можно не вносить изменения десятилетиями, и вы, купив участок, через десять лет обнаружите в кадастровом реестре прежнего владельца. Безнаказанность за эти ''шуточки'' абсолютная. Если гражданин рискует собственностью и свободой, то чиновник не рискует ничем. Вот что страшно. Я не удивлюсь, если ''бизнес'', описанный в статье, делается с участием кадастровых чиновников, которые оформляют землю задним числом после того, как на ней началось самовольное строительство, с одной стороны, и мешают узаконить постройки, с другой. Достаточно постоять (стульев нет) несколько часов (меньше не получится) в кадастровой службе, чтобы собрать материал не на один роман.
Друзья, спасибо всем за оценку моей работы. Во всех ваших репликах красной нитью прослеживается одна и та же проблема: неупорядоченность земельных отношений ведет к беспределу тех, кто считает, что широкий карман или связи способны оградить его от справедливого возмездия. Я не исключаю, что земельный произвол происходит, в том числе, и при косвенном или прямом участии сотрудников кадастровых служб и органов местного самоуправления, а также, в ряде случаев - и федеральных чиновников. Но со своей профессиональной точки зрения могу сказать, что возможностей для беспредела было гораздо больше тогда, когда не было единой федеральной базы объектов недвижимости, включающей в себя базы государственного кадастра недвижимости, объектов капитального строительства и единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Сейчас такая база, наконец, создается. И, как говорил Столыпин, дайте нам двадцать лет спокойствия, и вы не узнаете Россию. Пусть пока формирование такой базы происходит со сбоями, пусть бывают отдельные случаи злоупотреблений, все-таки, я думаю, дальше будет лучше, когда вся формируемая система учета объектов недвижимости будет усовершенствована. Я верю в лучшее, прав я или нет - время покажет.