Что будет с рынком недвижимости? Обзор ситуации, тенденции и перспективы

Март 2022 года стал рекордным месяцем по динамике роста цен на жилье. Падение курса рубля и ожидание высокой инфляции вызывают тревогу у россиян. По данным федеральной базы недвижимости Restate.ru, за прошедший месяц новостройки подорожали почти во всех из 40 крупнейших городов России. Средние цены за месяц выросли в пределах 2-12%. Больше всего выросли ценники в Челябинске (на 12%), Санкт-Петербурге и Астрахани (на 10%), Саратове и Томске (на 9%), в Перми и Новокузнецке (на 8%).

30 марта премьер-министр РФ Михаил Мишустин, подписал постановление об изменении программы льготной ипотеки. Ставка вырастет с 7% до 12%, сумма кредита для четырех регионов с высокими ценами на жилье (Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург, Ленобласть) увеличится с 3 до 12 млн рублей, для остальных регионов – до 6 млн рублей.

Как отреагирует рынок недвижимости на падение рубля? Чего ожидать в краткосрочной и долгосрочной перспективе? Что делать продавцам и покупателям? На эти вопросы редакции Executive.ru отвечают эксперты в сфере недвижимости.

Хоронить рынок недвижимости пока рано

Олег Дедков, управляющий партнер, «Живой Комплекс LES»

Российская экономика вошла в полосу идеального шторма. Все надежды «из прошлой жизни» натолкнулись не только на политически мотивированные санкции, но и на главное западное оружие последних лет – культуру отмены, которая на наших глазах разрушает горизонтальные международные связи российского бизнеса не хуже джавелинов.

Для девелоперского рынка это не 2014, не 2008 и даже не 1998 год. Взрывное сжатие спроса, совпавшее с критическим ростом стоимости проектного финансирования и умноженное на многократное удорожание и зачастую физическое отсутствие ряда материалов и оборудования – это ли не последний круг ада любого застройщика?

Но я предлагаю всем глубоко вдохнуть и вспомнить, что девелоперский цикл занимает 3-5 и более лет, а мы пока находимся в состоянии экстремальной турбулентности всего месяц!

Если абстрагироваться от вероятности третьей мировой с участием НАТО, то все риски и возможности отечественного рынка связаны с тем, что недвижимость (прежде всего, предназначенная для проживания) – базовая потребность населения, и она не импортируется и не экспортируется, а производится и потребляется внутри страны. Если для всех очевидно, что гречка, бананы и черная икра будут в ходу ближайшие годы, то зачем хоронить как рынок недвижимости в целом, так и отдельные его сегменты? 

Ближайшие 3 месяца (и до официального окончания спецоперации в Украине) никаких тенденций не сформируется – это время Х. Бесспорно более защищенные позиции со стороны застройщиков – у объектов со строительной готовностью 70% и выше (особенно это касается инженерного оборудования и систем). Со стороны покупателей – у обладателей валютных сбережений, которые можно попытаться рационально обменять на метры.

Наступивший кризис не российский, а глобальный, и валютная инфляция сейчас будет такой же объективной реальностью, как и рублевая. Тот, кто сейчас определит сколько будет стоить в марте 2023 года условный квадратный метр в Бутово в батонах хлеба, айфонах или кубических метрах газа – либо потомок Нострадамуса и Ванги одновременно, либо просто угадал.

Три основные тенденции

Айрат Ямаев, генеральный директор ГК One Company

Сегодня на фоне политической ситуации усилились три тенденции.

Во-первых, это рост интереса инвесторов к рынку коммерческой недвижимости в России. На это повлияли риски при покупке недвижимости в Турции, на Кипре и в ОАЭ, возврат российского капитала, изменение курса рубля относительно других валют. Стабильный рост турпотока внутри России (по данным АТОР, по итогам прошлого года он вырос на треть по сравнению с 2020 годом) усилит спрос на туристическую недвижимость внутри страны, что приведет к увеличению цены на такие объекты и их ликвидности.

Например, еще до открытия старта продаж 60 апартаментов в комплексе доходных апартаментов в самом большом этнографическом парке-музее России «Этномир» в Подмосковье инвесторы раскупили за один день. Ежегодный миллионный туристический поток в этнопарке, развитая инфраструктура и собственный сервис по аренде обеспечат инвесторам пассивный доход от сдачи недвижимости в аренду до 22,5% годовых.

Вторая тенденция – резкое удорожание квадратного метра жилья. Проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, которое привлекают большинство застройщиков, сегодня становится невыгодно из-за повышения ЦБ ключевой ставки. В этой ситуации девелоперам тяжело реализовывать проекты, поэтому многие строительные компании замораживают свои объекты не неопределенные срок. Усугубляет ситуацию и рост цен на строительные материалы из-за стремительного скачка доллара.

И это усиливает третью тенденцию − малоэтажное жилье, таунхаусы, земельные участки под застройку становятся интереснее, чем многоквартирные дома: с точки зрения инвестирования, реализации проекта. Во многом потому, что строить индивидуальную загородную недвижимость можно без эскроу-счетов – это значительно дешевле, чем строить многоэтажное жилье. Спрос покупателей подстегивает и желание жить в собственном доме, в окружении живописной природы и в то же время недалеко от города.

Недвижимость остается одним из основных инструментов сохранения денег

Евгений Ким, инвестор в недвижимость и коуч Alfio Bardolla Training Group

На данный момент рынок недвижимости оказался в довольно сложной ситуации.

С одной стороны, буквально в прошлом году работало много программ льготной ипотеки: по ним было продано довольно большое количество жилой недвижимости, которая находится в стадии строительства. И это накладывает большие обязательства на девелоперов. Они должны достроить все и сдать покупателям.

С другой стороны, санкции, уход (хоть и временный) поставщиков оборудования из России, сложности с кредитами очень мешают завершению проектов в срок. Плюс возникает разрыв с вводом новых проектов, так как дешевых ипотек на данный момент нет, если не рассматриваем программу семейной ипотеки.

Строительная компания — это сложный организм, который должен, в идеале, постоянно работать: одни проекты завершаются, другие начинаются. Иначе появляются разрывы в сроках, финансах. Думаю, что в ближайшее время правительство предложит меры поддержки строительной отрасли. Но какие они будут и насколько помогут, мы пока можем только догадываться.

Предполагаю, что рынок недвижимости какое-то время будет «лихорадить», но потом все успокоится, все научатся жить и работать по «новым правилам». Мы это уже проходили. Цены сейчас растут и будут расти некоторое время, так как недвижимость остается на данный момент одним из основных инструментов сохранения денег. Если человеку одобрена льготная ипотека, то он тем более будет искать объект в покупку и как можно скорее. Далее будет некоторая корректировка цен вниз. Но какая, станет понятно только после объявления мер поддержки отрасли. Если меры будут достаточно серьезные, то цены могут и не упасть, а, наоборот, начать расти, в погоне за изменением покупательской способности рубля.

Однозначно сейчас выиграли те, кто купили жилье в почти готовых домах, так как получили очень дешевую ипотеку и в перспективе не попадут в ситуацию с долгостроями. Также в плюсе сейчас будут продавцы квартир на вторичном рынке. Спрос стремительно повышается. Большую роль играет то, что при покупке «вторички» вы не зависите от застройщика и иных факторов, а просто вкладываете средства в имеющийся актив, который так или иначе в последующем можно использовать: продать, сдать в аренду, оставить себе.

Цены на новостройки к лету вырастут до 30%

Ян Лузин, основатель строительной группы компаний «ЛУГ»

Долгосрочные прогнозы сейчас делать сложно, информационный фон меняется стремительно. Еще месяц назад все ожидали, что ключевая ставка Центробанка будет расти, но никто не мог подумать, что она поднимется сразу до 20%. По ипотечным кредитам прогнозировался рост на 2-3 процентных пункта в течение 2022 года – а по факту мы увидели повышение сразу до 18% у Сбербанка, до 22% у ВТБ, до 20% у Газпромбанка (без учета льготных программ кредитования).

Кредиты на новостройки стали заоблачными. Однако в первые дни с начала военной операции наблюдалось повышение спроса на 10-15% на фоне падения рубля – люди испугались, что накопления обесценятся, и пришли к выводу, что стоит поторопиться вложить их в недвижимость.

Жилплощадь во время любого кризиса остается надежным вариантом сохранения средств. Мы видели подобный сценарий в 2014 году, когда в офисах продаж возникли очереди. Но все же сейчас ситуация отличается – основная часть спроса была реализована в период бума льготной ипотеки в 2020-2021 годов. По заявлению Минстроя, ипотека с господдержкой будет действовать до конца марта. Программу сохраняют, например, Сбер и ВТБ – для покупателей это хороший способ решить жилищный вопрос и оформить ипотечный кредит на квартиру в новостройке под 5,7%. Для молодых семей с детьми процент еще ниже.

А вот застройщиков ждет тяжелый год. В последующие месяцы они будут вынуждены столкнуться с дефицитом импортных товаров, ростом цен на грузоперевозки, на ключевые стройматериалы – в первую очередь, металлоконструкции и бетон. В 2021 году себестоимость квадратного метра многоквартирного дома выросла в среднем на 10%, теперь вырастет еще.

Соответственно, цена квартир в новостройках продолжит расти: к лету 2022 год рост составит до 30% с начала года. 80% объектов возводятся по проектному финансированию, которое тоже привязано к ключевой ставке Центробанка. Застройщики имеют обязательства перед банками, их необходимо выполнять.

А вот покупателям, у которых договоры долевого участия уже заключены, волноваться нет причин – в договоре цена на квартиру в новостройке фиксируется и уже не может изменяться. Сильнее всего пострадают небольшие компании, у крупных девелоперов за счет высоких продаж прошлого года была сформирована подушка безопасности, которая позволит продержаться в нынешних условиях. К тому же, Правительство РФ объявило о подготовке антикризисного плана – будут приняты меры поддержки для строительной отрасли, направленные на регулирование ценообразования, поставок стройматериалов, сокращение инвестиционно-строительного цикла.

В офисном сегменте сделок будет еще больше

Сергей Назаров, генеральный директор консалтинговой компании Times Estate

Безусловно, в текущих экономических реалиях мы ожидаем корректировки объема офисных площадей, заявленных к вводу в 2022 году. По нашим прогнозам, вместо запланированных 750 тыс. кв. м стоит ожидать выхода не более 550 тыс. кв. м. Для столичного рынка это очень мало. Небольшой ввод позволит удержать арендные ставки и стоимость недвижимости от сильного падения.

Также ожидаем, что многие компании начнут оптимизировать площади, как это было в начале пандемии. В то же время, IT-компании, которые формировали спрос на протяжении всего 2021 года, сегодня находятся в лучшем положении, чем когда-либо: дополнительные преференции правительства позволяют надеяться на рост числа компаний и увеличение штата уже действующих.

Офисный сегмент никогда не находится в анабиозе – здесь всегда будут сделки: сейчас время больших возможностей, многие ниши становятся доступны для российского бизнеса, что, конечно, же приведет к притоку новых кадров и компаний в столицу.

Что делать в настоящее время: рекомендации продавцам и покупателям

Ирина Петровна, инвестиционный и финансовый аналитик, квалифицированный брокер, эксперт по недвижимости АН «На Петровке»

Традиционно граждане РФ привыкли сохранять деньги в долларах и квадратных метрах. И всегда геополитические и макроэкономические факторы вносили свои коррективы. На фоне панического настроения и нестабильности, спрос на вторичную недвижимость за сутки существенно возрос, особенно с учетом того, что ставку рефинансирования ЦБ РФ повысил до 20%, а в след за этим банки приостановили выдачу ипотеки.

Кроме того, на рынке недвижимости и сейчас есть покупатели, у которых реализованы объекты, а новые – не куплены, или им одобрены низкие ставки по ипотеке. Именно эти покупатели сейчас находятся в активном поиске, и этот спрос приведет к кратковременному росту цен на объекты. При этом часть продавцов уйдет с рынка и займет выжидательную позицию, а значит, ликвидных объектов станет меньше.

Сокращение предложения сильно влияет на ценообразование. Позже, существенное снижение уровня доходов и, как следствие, покупательской способности (высокие ставки по кредитам, инфляция, потеря работы и т.п.) приведет к сокращению активности покупателей на вторичном рынке, и замедлению роста цен на недвижимость.

С учетом того, что рынок недвижимости инертный, можно будет позже наблюдать корректировку цен и стагнацию рынка. Это приведет к более долгой экспозиции объектов (сейчас до 1 месяца), а в перспективе 5-6 месяцев цены начнут корректироваться вниз, относительно подросших на ажиотажном спросе цен.

Альтернативные сделки будут проходить, а вот покупатели, которые не успели воспользоваться ипотекой и кому покупка жилья сейчас не приоритетна, перейдут в режим ожидания. Многие продолжат арендовать жилье, переезжая в более недорогие квартиры. При этом цены на новостройки продолжат дорожать, поскольку себестоимость строительства повысится в результате увеличения цен на стройматериалы, удорожание кредитов, а также ограниченности ресурса – земель, пригодных для строительства жилого фонда в Москве. Часть проектов выйдет в продажу скорее всего позже запланированного по вышеописанным причинам, а также в результате спада покупательского спроса. Ранее у застройщика были различные инструменты регулирования спроса в виде: субсидированных программ ипотеки, различных схем рассрочек, разнообразных форматов отделки и меблировки квартир.

В ближайшее время будем наблюдать за новым пакетом антикризисных мер, разработанных правительством и ЦБ РФ для поддержания строительной отрасли. В предыдущие годы жесткая монетарная политика ЦБ уже помогла снизить уровень волатильности: с 17% в начале года до 13% к его окончанию. Когда уровень инфляции снизится, будет послабление денежно-кредитной политики, и, как следствие, снижение кредитных ставок, а значит, многие вернутся к решению жилищного вопроса (накопленный спрос), что в свою очередь вызовет рост цен. Экономика циклична.

Что делать в настоящее время? Не паниковать и не раскачивать лодку. Любые операции как на фондовом рынке, так и на рынке недвижимости осуществлять при наличии четкого плана и просчитанной стратегии как минимум на 1-2-5-10-20 лет. При операциях с недвижимостью четко понимать цель продажи и решать вопросы в зависимости от выбранной стратегии. Если выбранная стратегия становится невыгодной, проработать возможные варианты и принять взвешенное и грамотное решение.

Продавцам можно воспользоваться ситуацией и реализовать объекты дороже запланированного, но не «перегибая палку», иначе можно будет остаться со своим неликвидным объектом на несколько лет.

Покупателям на вторичке иметь четкий расчет, а ипотечным покупателям – еще и запас «прочности» (подушка безопасности) и делать выбор в пользу ликвидных объектов, а по новостройкам – у надежных застройщиков.

Нужно ли досрочно гасить ипотеку? Если по ипотеке низкие ставки до 6,5 %(субсидированная ипотека, семейная ипотека, господдержка 2020), бюджет просчитан и грамотно спланирован (есть подушка безопасности от 6 мес, желательно 9-12), то можно дожидаться ввода объектов, а по сданным – жить или сдавать в аренду/найм. Если ситуация критична, то пользоваться ситуацией сейчас. В условиях сложного рынка важно уметь грамотно оценивать ситуацию, включая финансовую и сохранять спокойствие.

Материал подготовлен с помощью сервиса «Лига экспертов» Executive.ru.

Подать заявку в Лигу экспертов

Читайте также: