Период падения экономики закончился, дно кризиса пройдено, Россия вступила в период стабилизации экономики… Представители власти и большинство российских аналитиков заверяют нас, что есть все основания смотреть в будущее с оптимизмом. Но так ли это? Как реагирует на экономическую нестабильность такой классически надежный бизнес как инвестиции в коммерческую недвижимость? И что ожидать девелоперам и их клиентам в ближайшем будущем? Все не так просто, давайте попробуем разобраться, что происходит на рынке офисных площадей.
Что было?
В последние годы мы наблюдали бурный строительный рост в сфере офисной недвижимости, перешедший в головокружение. Девелоперы ориентировались на крупного клиента, офисной нарезки нет, приоритет – сдать как можно большую площадь в руки одной благополучной компании. Даже при строительстве крупных проектов не возникало серьезных сложностей с привлечением финансирования, заемная составляющая в инвестиционных проектах превалировала над собственными средствами девелопера. Казалось, что емкость рынка офисных площадей бездонна – все строится, и все оказывается востребованным.
Рокировка, или «Вы нам больше не по карману!»
За 2009 год ситуация очень сильно изменилась. Снижение спроса на аренду офисной недвижимости составило как минимум 1/3 от докризисного уровня. Первыми под удар попали бизнес-центры класса А, а также престижные отдельно сдаваемые офисы в центре – их основными клиентами были компании в сфере финансов, строительства, банковские и консалтинговые структуры, которые в первую очередь пострадали от кризиса и вынуждены были оптимизировать свои расходы. Гигантомания некоторых застройщиков и арендодателей, оперировавших площадями по несколько сот метров и ориентированных ранее на узкий круг арендаторов, оказалась слишком рискованной и стала неуместной. Мало того, что управляющая компания в этом случае очень рискует по причине пусть и существенных, но нерегулярных платежей. При потере одного крупного арендатора сдать освободившуюся площадь становится почти не решаемой задачей. Как следствие переживаемого кризиса – сокращается и площадь, востребованная предпринимателями. Наибольшим спросом снова пользуются офисы минимальной площади – однокомнатные, небольшие двушки-трешки, самая ликвидная площадь – 10–40 кв.м.
Сегмент В-класса также сильно пострадал: их основной клиент – средний и малый бизнес, а также значительная доля филиалов и представительств крупных компаний, которые тоже пошли на сокращение издержек и закрытие региональных представительств. Снижение для класса В составило 30–40%, арендодатель готов и к большим уступкам для конкретного клиента. Тенденция снижения спроса и стоимости аренды в наименьшей степени коснулась офисов класса С. В силу своих изначально невысоких арендных ставок они подешевели несильно и, как и несколько лет назад, стали наиболее продаваемы. Теперь не столь важен имидж, важнее пережить кризис любыми способами. Бывший НИИ – отличный выход, чтобы «переждать трудные времена». Коррекция цен для класса С колеблется в пределах 15–20%.
Изменился и портрет типичного арендатора. Его лозунг в условиях кризиса: «Имидж – ничто!» Больше никто не готов платить за «избыточные улучшения», арендаторы стали менее оптимистично оценивать свои перспективы и больше не надеются на то, что скоро их дела пойдут в гору, живут по средствам и ждут поддержки и понимания в этот момент от своего арендодателя, особенно, если не хотят уходить с насиженного места. Практически исчезли из офисных комплексов мелкие предприятия, занимавшиеся бизнесом в сферах, наиболее пострадавших от рецессии. Они либо прекратили свою деятельность, либо ушли в так называемый «хоум-офис», иначе говоря – на собственную кухню с ноутбуком.
А кто не успел, тот?..
Сложнее всего пришлось тем, кто не успел заполнить офисный комплекс хотя бы наполовину, – движение на рынке аренды сначала просто замерло, а затем начался массовый отток клиентов. В этой ситуации очень трудно продать то, о чем никто не знает и что, по сути, сейчас никому не нужно.
В условиях кризиса все девелоперы были вынуждены скорректировать сроки реализации своих проектов, а некоторые из них и вообще остановлены на неопределенное время. Практически полное отсутствие рынка заемных денежных средств вынуждает большинство девелоперов отказываться от своих планов по реализации проектов, находящихся в «бумажной» стадии, а уже начатые замораживать до «лучших времен». По оценкам российских консультантов, в ближайшие три года будет возведено только 50–70% от общего заявленного объема строительства в классах А и В. Зарубежные же аналитики и вовсе не дают развиться оптимизму – несмотря на значительное падение цен на недвижимость, они считают их и на сегодняшний момент неоправданно завышенными и не отражающими реальное состояние российской экономики, а это говорит об очень высоких рисках девелоперов и убыточности большинства инвестпроектов.
Что будет, и чем сердце успокоится ?
Несмотря на то, что к концу первой половины 2009 года наметилась некоторая стабилизация спроса, это способно лишь остановить падение ставок аренды офисных площадей. Сейчас определить состояние рынка – «скорее жив, чем мертв» или «скорее мертв, чем жив» – сложно. Ясно одно – на стагнирующем рынке царствует его величество клиент. Выживут те, кто будет готов гибко реагировать на изменение конъюнктуры, предлагая разные условия договора для разных клиентов.
Тревожный фактор: до сих в полной мере не ликвидирован «кредитный пузырь», возникший вследствие недооценки инвестиционных рисков. Вопрос в том, насколько долго банки смогут держать в замороженном состоянии полученную в залог недвижимость. Выброс ее на рынок может значительно усугубить ситуацию.
Наиболее вероятной на ближайшую перспективу выглядит стабилизация спроса на рынке коммерческой недвижимости, начавшаяся во втором квартале 2009 года. Это будет стимулировать замедление падения ставок аренды и цен продажи офисной недвижимости. Если экономика в целом постепенно будет преодолевать последствия кризиса, то и цены на недвижимость (аренда, в том числе) через некоторое время могут начать отыгрывать потери по сценарию 1999–2002 годов. Однако нельзя полностью исключать и возможность ухудшения макроэкономического фона или новой волны финансового кризиса, следствием чего может быть «схлопывание рынка».
Особенно сложно положение компаний с большим привлеченным кредитным ресурсом для реализации инвестиционного проекта в виде бизнес-центра. Оптимизма не прибавит и высокий класс офисного комплекса – сегменты А, В+ по прежнему будут испытывать трудности с заполнением и корректировками цены. Девелоперы, занимающие нишу В и С, при грамотной ценовой политике и работе по своевременному погашению задолженностей по аренде со стороны своих клиентов несут несколько меньшие риски.
Ставки аренды будут корректироваться в зависимости от общих тенденций на рынке, для резких колебаний пока нет причин.
Рекомендации для управляющих и владельцев офисных комплексов
- Пытайтесь удержать имеющихся арендаторов за счет гибкой ценовой политики, системы бонусов и отсрочек платежей, постоянного диалога с арендаторами – необходимо держать руку на пульсе и постараться не потерять старых клиентов.
- Управление и контроль арендных платежей и характера дебиторских задолженностей.
- Максимально интересные предложения для тех, кто находится в потенциальном поиске офиса, – достаточный объем рекламы и четкое понимание целевой аудитории, «вэлком-предложения» для новых арендаторов (бонусы, скидки, арендные каникулы и т.п.).
- Стоит разрешить субаренду – для многих арендаторов это возможность сэкономить, а для управляющей компании – не потерять клиента.
- Не стоит слишком экономить на содержании и эксплуатации здания – попытки урезать затраты за счет охраны, пожарной безопасности, текущего ремонта и объема энергоносителей могут вылиться в большие непредвиденные расходы.
- И наконец, если возможно, то нарежьте все помельче! Самый популярный офис – размером 10–40 кв.м.
Советы тем, кто ищет офис
- Не доверяйте рейтингам и рекламным заверениям – на шатающемся рынке игроки ведут себя по принципу «все средства хороши».
- Не ограничивайтесь осмотром приглянувшегося офиса, пройдите по зданию, обратите внимание на инфраструктуру бизнес-центра в целом.
- Уделите внимание охране и пожарной безопасности, а также объему и качеству отопления и кондиционирования помещений.
- Не стесняйтесь торговаться и задавать все интересующие вопросы, уточните, какие дополнительные услуги из заявленных арендатору предстоит оплачивать, а какие уже включены в стоимость.
- Обязательно внимательно читайте договор аренды, заостряя внимание на штрафных санкциях при досрочном расторжении договора и одностороннем изменении размера арендного платежа.
- Пользуйтесь «сарафанным радио», собирайте отзывы – про симптомы серьезных проблем у девелопера обычно известно вашим будущим соседям.
Фото: pixabay.com
+676
Юрий Зиненко
Аналитик, Тюмень
