Эта статья для тех, кто когда-то умно распорядился деньгами: купил квартиры для сдачи в аренду и имеет неплохое дополнение к основному доходу. Как правило, это уже состоявшиеся люди. У них есть семья, дети. И все было бы замечательно, если бы не снижение основного дохода в связи с экономическим кризисом. Стало сложно сохранить прежний уровень жизни и все чаще мучает вопрос: как увеличить арендный доход с имеющейся недвижимости? Есть несколько путей, чтобы решить эту задачу.
1. Посуточная сдача квартиры
Самый консервативный способ. В любой момент позволяющий «откатить» ситуацию к прежнему уровню и не требующий от владельца серьезных усилий. Речь о посуточной сдаче квартир в аренду.
Плюсы: увеличение дохода примерно в два раза. Минусы: у владельца появляются новые обязанности. Нужно активно рекламировать объект на рынке посуточной аренды, организовать регулярную уборку и ремонт квартир, организовать встречу и проводы постояльцев. Сдача квартир в аренду превратится в дополнительную работу, занимающую несколько часов в неделю. Величина оплаты за эту работу будет равна разнице между доходом от посуточной сдачи и доходом от долгосрочной сдачи квартиры. В цифрах ситуация следующая.
Предположим, у владельца имеется две квартиры в Москве стоимостью примерно 14 млн рублей каждая. Арендный доход равен 110 тыс. рублей в месяц с обеих квартир. Сдавая эти же квартиры посуточно, собственник получит примерно 176 тыс. рублей в месяц. И это при условии, что квартиры будут пустовать не более 20% времени ежемесячно. Разница между посуточной и долгосрочной арендой составит 66 тыс. рублей.
Стоит ли полученный доход дополнительных усилий, каждый решает для себя самостоятельно. Но если вы считаете, что не стоит, переходите к следующему способу увеличения дохода.
2. Покупка коммерческого помещения с последующей сдачей
До этого способа нужно созреть, поскольку потребуются немалые интеллектуальные усилия, чтобы продраться сквозь чащу заблуждений и стереотипов. Хотя сам способ предельно прост: продать квартиры и купить готовые коммерческие помещения с арендаторами.
Среди всего многообразия нежилых помещений наиболее распространены офисы и торговая недвижимость. Самыми доступными по цене и выбору являются офисы. Но именно в их доступности и кроется подвох. Офисов слишком много, аренда низкая, а арендаторы редко бывают надежными. Им несложно переехать в другой офис без потери клиентуры и ущерба для бизнеса. В отличие от торговой недвижимости. Арендаторы помещений под магазины вынуждены тратить немалые деньги и время на раскрутку нового места. Одно это способно надолго привязать их к конкретной недвижимости. Поэтому, при выборе коммерческого помещения, стоит рассматривать только торговую недвижимость.
Купить такое помещение можно с доходностью в среднем 12% годовых. Предположим, наш владелец квартир вложил в него 28 млн рублей. Это означает для него увеличение дохода примерно до 280 тыс. руб. в месяц (28 млн х 0,12 / 12). Почти в три раза. Очень неплохо. Но потребует работы и глубокого погружения в тему.
Кстати, сейчас, в период кризиса, можно найти торговые помещения в ближнем Подмосковье стоимостью от 8,5 млн рублей. И это с надежными арендаторами. Но что делать тем, кому хочется большего? Им подойдет третий способ инвестирования.
3. Создание торгового помещения из квартиры на первом этаже
Позволяет не только увеличить доход, но и преумножить сумму капитала. Речь о создании торгового помещения из квартиры на первом этаже. Легким этот способ не назвать, но и доходность его существенно выше. Придется серьезно заморочиться: найти надежных подрядчиков для перевода квартиры в нежилой фонд, найти и приобрести саму квартиру, провести строительные работы и сдать готовое помещение в аренду. Этот способ позволяет создать помещение с доходностью в среднем 17,5% годовых. И это без учета удорожания самого объекта! Оно происходит за счет смены назначения помещения и доходности, превышающей рыночную.
Вернемся к нашему примеру с владельцем двух квартир в Москве. Посмотрим, на что он мог бы рассчитывать.
- Ежемесячная доходность составит примерно 400 тыс. руб. (28 млн х 0,175 / 12).
- Сумма прироста капитала будет равна примерно 12 млн руб. Увеличившись с 28 млн до 40 млн руб. (400 000 х 12 / 0,12).
Где: «400 000 х 12» – годовой доход с аренды, а «0,12» – среднерыночная величина доходности коммерческого помещения в случае его продажи.
И еще несколько советов
- Выбирая коммерческое помещение или квартиру на первом этаже, для создания такого помещения, важно не суетиться. Очень рискованно западать на первый попавшийся вариант. Стоит внимательно изучить несколько десятков объектов, прежде чем принимать решение о покупке.
- Продавать свои арендные квартиры нужно исключительно путем сложной сделки. То есть одновременно продавать квартиру и покупать нежилое помещение. Если же вы покупаете квартиру под перевод в нежилой фонд, то в цепочке сделки, скорее всего, будет уже три объекта: ваша квартира, квартира для перевода и альтернативная квартира прежнему владельцу для переезда на новое место жительства. При проведении сложных сделок обязательно следует пользоваться услугами надежных риелторов. Не имея опыта в этой сфере легко совершить массу досадных ошибок.
- Став владельцем коммерческой недвижимости, вы должны будете открыть ИП, расчетный счет и научиться работать с арендаторами. Это несложно и требует не так много времени для освоения.
- Сроки перевода в нежилой фонд в Москве, на данный момент, составляют около двух лет. В ближайшем Подмосковье – около полугода. Это нужно учитывать при принятии решения о выборе местоположения будущего нежилого помещения.
Итак, реальный способ увеличения арендного дохода состоит в замене арендных квартир на коммерческую недвижимость. Чем больше времени и сил вы будете готовы потратить на эту операцию, тем на больший доход можете рассчитывать.
Мне очень понравился способ с преобразованием квартиры на первом этаже в коммерческую недвижимость, особенно расчет ожидаемого дохода. Для этого стоимость помещения умножают на ставку доходности, получая таким образом доход. То есть не доходность получают делением дохода на стоимость актива, а доход путем умножения неизвестно откуда взявшейся доходности - доходность первична, доход вторичен, судя по тексту. Полный бред, можно подумать, что в договоре аренды будет написано - ставка аренды устанавливается из расчета доходности в столько-то процентов годовых.
Когда не первый день (успешно) работающий на рынке человек позволяет себе писать такие вещи, то надо искать, что он скрывает.
Странно. А каким еще способом можно определить ожидаемый доход, как не умножением суммы капитала на ставку доходности? Ведь именно так вы и поступите, рассчитывая сумму годового дохода по банковскому депозиту.
Но прежде, чем нести деньги в банк, вы посмотрите таблицу доходности вкладов и выберете наибольший процент. То же самое и с коммерческой недвижимостью. Выбирая направление (купить или создать коммерческое помещение) вы будете ориентироваться на среднерыночную доходность каждого из направлений.
Саму же среднерыночную доходность можно определить на основании информации о проведенных сделках, или чьего то мнения. Я выбрал первый вариант.
Хочу добавить про риски перевода в коммерцию: покупая квартиру на первом этаже наверняка не скажешь получится ли её перевести в коммерческое помещение. Заранее этот процесс не выполнить. Пока нет документов на руках (т.е. пока ты не собственник) - никакие согласования получить нельзя. А на этапе согласования можно потерять времени 1-2 года (и это не самый худший вариант).
В общем случае, риск и доходность взаимосвязаны и прямо пропорциональны. Создание коммерческих помещений из квартир на первых этажах, один из наиболее доходных видов инвестирования. Но что бы он таковым стал для конкретного инвестора, требуются немалые усилия для уменьшения риска. Подробная технология создания своего первого нежилого помещения описана в моей книге "Как получать доход с недвижимости, или Отпуск на всю жизнь" (Москва, Экономика, 2015).
Пока нет на руках документов о праве собственности можно провести самый важный этап, от которого зависит реализация всего проекта - провести собрание собственников многоквартирного дома. С инстанциями же можно провести предварительные консультации, по поводу перевода конкретной квартиры. Это лишь часть мер, позволяющих уменьшить риск.
Придется объяснить, почему бред так рассчитывать доход.
При сдаче помещения в аренду мы получаем доход в виде арендной платы по столько-то за квадратный метр арендуемой площади в год, а не в виде процентов на вложенный в помещение капитал - этим и отличается доход от того, который дает банковский вклад. И арендатор сравнивает предложения по аренде не по тому, сколько процентов ему придется платить арендодателю, а по тому, сколько он заплатит за квадратный метр.
Иначе говоря, если имеется помещение с арендопригодной площадью 50 кв.м., то доход от аренды будет примерно такой же, как 50 умножить на цену сдачи в аренду соседнего подобного помещения. Если же считать, что он будет такой же, как цена покупки помещения, умноженная на ставку доходности, достигнутую в похожей сделке, то это заблуждение - доходность не первичная величина (в отличие от ставки аренды), а рассчитываемая. И по этой расчетной величине можно делать выводы о том, какая сделка более выгодна, а какая менее выгодна, но брать ее за ориентир при назначении ставки аренды ... ну-ну, оказаться вне рынка можно за милую душу.
Простой пример из этой же статьи. При сдаче на начальном этапе ожидается, что арендный доход составит 17,5% годовых. В течение начального срока аренды у помещения изменяется назначение, что приводит к росту его стоимости на 42% (примерно). Кто-то его покупает по новой оценке и продолжает сдавать это помещение в аренду. Арендная сделка абсолютно та же, что и была раньше - то же помещение в том же месте. Верно ли, что арендатор будет платить теперь более высокую арендную плату из расчета ТОЙ же доходности на НОВУЮ базу стоимости актива? - нет, конечно, он снимает те же метры в том же месте, зачем платить больше, если рынок не изменился. Стало быть, доходность арендной сделки для арендодателя заметно упадет - актив-то подорожал. А мы доходность считали фиксированной или близкой к фиксированной, на этом основании расчеты проводили ... вот почему это бред, использовать расчетный показатель в качестве первичного.
Михаил!
Вы напрасно пытаетесь спорить с автором. Он сам прекрасно об этом знает.
Цель статьи - продать услуги автора. А продажа идет традиционно - путем обмана, ввода в заблуждение и манипулирование цифрами. Цифры имеют магическую силу. Не понимая смысла терпила изначально в них верит и не подвергает сомнению из-за незнания .
Г-н Овсий, Вы напрасно пытаетесь меня в чем-то убедить: я редко обращаю внимание на те разделы человеческого знания, в которых Вы обладаете экспертизой. В остальных же я Вас в сколько-нибудь серьезных познаниях, судя по Вашим регулярным выступлениям здесь, упрекнуть не могу.
Я правильно понимаю, что возглавляемая Вами компания раздает свои продукты даром, ничего не продавая и, стало быть, никого не обманывая? Или у Вас какие-то нетрадиционные продажи?
Несколько странная реакция...
Я "пытаюсь Вас убедить" в том, что Вы в споре с автором П_Р_А_В_Ы !!
Простите меня и мое невежество за такой вывод из Вашего с автором спора.
Невзирая на ничтожность моих познаний мне (сам удивляюсь...) удается 18 лет руководить компанией с "нетрадиционными продажами" в которых отсутствует манипуляция и обман.
Если человек заинтересовался описанными в статье возможностями, то прежде чем тратить десяток миллионов рублей, он многократно перепроверит все цифры и риски.