Когда мне было 19 лет, я переехала в Красноярск, в котором мои родители помогли мне купить квартиру. У меня были деньги на однокомнатную квартиру, но я проанализировала рынок и нашла объект со срочной продажей. Продавцам нужны были деньги срочно, поэтому опустили ценник. Так я стала обладательницей 2-комнатной квартиры в Красноярске.
Позже я познакомилась с мужем, у которого тоже была квартира, правда, в ипотеке. Мы решили ее сдавать, чтобы перекрывать платеж по кредиту. Так вышло, что доход от посуточной аренды не только гасил ипотеку, но и приносил дополнительные средства. Так мы поняли, что на этом можно зарабатывать, и не только «здесь и сейчас», но и устроить себе обеспеченное будущее.
В итоге мы купили четыре объекта в Красноярске. В какой-то момент решили, что нам нужно переезжать на юг. В качестве наиболее инвестиционно привлекательного города выбрали Сочи. Здесь недвижимость всегда в цене из-за большого количества туристов. Причем можно вкладывать как в долгосрочную инвестицию (под аренду), так и в качестве краткосрока (под последующую продажу).
Мы погасили ипотеки в Красноярске продали все четыре объекта. Для инвестиций в Сочи у нас было 9 млн рублей. Было страшно переезжать в незнакомый город из «насиженного» места. В Красноярске у нас было все — квартиры, пассивный доход, обустроенный быт. Но мы решили рискнуть.
Приехав в город в 2017 году мы жили в арендованном жилье. Могли бы купить себе просторное комфортное жилье и проживать там сами. Но выбрали другой путь — инвестирование. Поэтому 2 года наша семья снимала квартиру.
Сразу мы купили первый объект. Это была квартира в ипотеку, 50 кв. м. в центре города за 4,65 млн руб. В 2019 году мне вручили от нее ключи, уже тогда ее стоимость выросла до 5,8 млн руб. Через год, в 2020 году, эта квартира была продана за 7,3 млн руб.
Следом были куплены еще два объекта: малогабаритный и с большой площадью. Какое-то время в «однушке» мы жили сами, пока делали ремонт в большой квартире. После того как переехали в нее, однокомнатную мы стали сдавать посуточно.
Набрав на первоначальный взнос, купили еще один объект. И так мы действовали по нарастающей. Сейчас у нас девять объектов — два в Краснодаре и семь в Сочи — общей стоимостью 100 млн руб.
Схема инвестирования
Я инвестирую по определенной схеме:
- Стараюсь покупать квартиры в ипотеку 50/50. То есть вношу 50% от стоимости сразу, остальное беру в кредит. Благодаря этому я собираю минимум документов и экономлю время. А еще банки так дают очень выгодные ставки — в среднем от 6,1% годовых.
- Всегда ищу объекты на стартах продаж или на закрытых продажах. За счет этого удается купить ликвидный объект по низкой стоимости. Например, у меня есть объект, который я купила со скидкой на этапе строительства за 2,3 млн руб. (1,15 млн руб. — как ПВ, 1,15 млн руб. — в ипотеку, ставка — 10,5%). Сейчас ее стоимость около 8 млн руб.
- За счет тех квартир, что уже выплачены и сданы в аренду, я гашу ипотеки по строящимся квартирам и получаю доход, который реинвестирую. Например, сейчас у меня 4 квартиры в собственности, которые я сдаю. Еще три строятся и вместе с этим растут в цене. Платежи по ним находятся в пределах 16-21 тыс. руб. Доход от аренды — 200-300 тыс. руб. в месяц в зависимости от сезона.
- Средний срок выплаты одной ипотеки — 3 года. Это нужно для того, чтобы сэкономить на переплате и получить больше прибыль.
На данный момент я заинтересована в тех объектах, которые можно выгодно перепродать. То есть стратегия инвестирования изменилась с долгосрочной (сдавать в аренду) на краткосрочную (купить дешевле и перепродать дороже).
Покупка инвестиционных объектов
Под инвестиции мы выбирали как новостройки, так и вторичное жилье. Выбор зависел от процентной ставки по ипотеке — большинство квартир были приобретены в кредит. Перед покупкой каждый объект тщательно проверялся, взвешивались за и против.
Новостройка или вторичка?
Сейчас самая выгодная процентная ставка на новостройки:
- Субсидированные процентные ставки от застройщиков. Например, можно платить тело кредита без процентов год или два, в зависимости от программы застройщика.
- Государственные программы. Например, если у вас есть двое детей и более или один ребенок, рожденный после 2018 года, то вам доступна ставка 5,7% годовых.
Несомненно, сектор новостроек сейчас переживает активный рост благодаря такой поддержке со стороны государства.
Со вторичкой сложнее. В среднем, банки установили ставки на нее от 13% до 17% после роста ключевой ставки 15 сентября 2023 года. К тому же, вторичное жилье не растет в цене со временем, как первичка.
Поэтому резонно покупать новостройку на стадии строительства и под низкий льготный процент. После сдачи дома обычно прирост в цене на квартиру составляет от 30% и выше — зависит от локации дома. Вторичная квартира при всем желании не даст того же уровня доходности.
Как выбрать локацию и квартиру?
Главный критерий — законность объекта. Инфраструктура, закрытый двор и придомовая территория — это все второстепенные факторы. В первую очередь, нужно проверить юридическую чистоту квартиры, ее документы.
Здесь вам поможет разобраться агент по недвижимости. Специалист, который ориентируется в городе, в рынке недвижимости. У такого человека есть доступы к градостроительным планам, например, чтобы знать, планируется ли в районе строительство градообразующего предприятия или метро. Когда я приехала в Сочи, поняла, что самостоятельно подобрать объект не смогу. Несмотря на то, что у меня был колоссальный опыт в недвижимости в Красноярске. Обратилась к местному специалисту и не пожалела. Мне подобрали качественные объекты на рынке, как первичном, так и вторичном.
Не советую браться за подбор локации самостоятельно, не имея опыта. Даже если вы живете в этом городе, но не имели дел с продажей недвижимости, стоит обратиться к риелтору, брокеру и так далее.
Сложности инвестирования в недвижимость
- Документы и юридическая чистота. Особенно сложно со вторичным жильем, где каждая квартира имеет историю. Ее покупали, продавали, а значит, будут трудности в проверке всех собственников, наличия людей с правом проживания и так далее. У новостроек есть тонкий момент: апартаменты и квартиры — это разные помещения. Апартаменты нежилые, у них другой пакет документов, нет права на регистрацию в них. Без юриста или риелтора разобраться в этих тонкостях непросто.
- Застройщик. Несмотря на созданный в 2017 году фонд защиты дольщиков, на эскроу-счета, недострои все еще не покинули нас окончательно. Поэтому проверять застройщика необходимо. И не только по отзывам в интернете, но и по базам банкротов, по наличию судебных дел.
- Местность. Знать тонкости местного рынка крайне важно. На примере Сочи. Инфраструктуру, ландшафт еще можно изучить и разобраться в этом. А вот о том, что банки не проверяют юридическую чистоту объекта, нужно просто знать заранее. Вы можете легко купить в Сочи квартиру в ипотеку или с маткапиталом, у которой не окажется разрешительных документов на строительство, и ее просто снесут.
Вывод
Инвестирование в недвижимость — это стабильный инструмент для увеличения капитала. Если хорошо знать рынок, разбираться в юридических тонкостях, то риски можно свести к минимуму. Важный момент для начинающих инвесторов: в недвижимости можно инвестировать без собственных средств, используя только свои знания и ипотеку. Это открывает массу возможностей для тех, у кого нет большого стартового капитала.
Читайте также:
Да, согласен!
Поделюсь малюсеньким наблюдением.
У меня друг занимался недвижимостью - 90 процентов подмосковной и чуть-чуть всем, что под руку попадёт. Очень хорошо держался примерно с 95 по 2015 год. Сейчас сдулся и всё забросил, дочь и зять не захотели продолжать его дело, а сына нет.
Кроме продажи жилья, он занимался коммерческой недвижимостью, сдачей в аренду. Организовали консорциум таких же агентств, чтоб подстраховывать друг друга.
Знакомая занималась недвижимостью 30 лет. В конце концов сделала кемпинг в теплом месте, остальное вывела в бумаги, живет не тужит.
Что касается помощи родителей - хорошо когда она есть, но можно и без нее.
У сына друзья, молодая семья - вдвоем работают при хорошей зарплате. На одну живут, вторую откладывают. За два с половиной года выплатили ипотеку.
Дальше можно запускать тему из статьи, но у них другие интересы.
Если я бы стал этим заниматься, я брал бы квартиры в ипотеку только в мегаполисах и только - с возможностью отключения газового отопления в квартире вручную.
А если выбирать регион, то - регион проживания или, например, Калининград. Туда нынче представители золотого полумиллиарда хорошо так на зимовку ездят подешевле. И жилье снимают за валюту.
Ну, если, так сказать, включить воображение.
"Мы решили ее сдавать, чтобы перекрывать платеж по кредиту. Так вышло, что доход от посуточной аренды не только гасил ипотеку, но и приносил дополнительные средства. Так мы поняли, что на этом можно зарабатывать, и не только «здесь и сейчас», но и устроить себе обеспеченное будущее.
В итоге мы купили четыре объекта в Красноярске. "
Как-то - ХОП - и уже четыре объекта купили в Красноярске.
А потом - ПОНЕСЛОСЬ - тут продали, там купили, снова продали, снова купили, снова продали, снова купили. Барыги и спекулянты, вот как это называется. Конечно, рабочая схема, когда есть квартира от родителей, квартира от мужа, доход от сдачи в аренду 4х объектов, плюс наверняка другие доходы.
Получается очередная история УСПЕХА, где все вот так - ХОП - и 100 млн заработка! Хотя бизнеса здесь нет от слова совсем. Тупо торгашество.
Мне кажется модераторы сайта готовы засунуть сюда любую фигню, лишь бы набрать просмотры и комментарии.