Инвестиции в недвижимость: с чего начать и во что вкладываться?

В какую недвижимость инвестировать – отечественную или зарубежную

Как показывает практика, инвестиции в недвижимость в России актуальны всегда. Это относится и к Москве, где стоимость квартир значительно выше, чем в других городах России. Высокая цена московской недвижимости сочетается с высокой ликвидностью.

Если бюджет для инвестиций в Москве существенный, то Подмосковье – более доступный вариант. Проанализировав стоимость недвижимости в крупных городах, становится очевидным, что покупка квартиры в Подмосковье может оказаться более выгодной, чем приобретение жилья в других регионах России. Об этом говорят и темпы роста цен на подмосковное жилье, которые за семь месяцев 2023 года составили 37% и опередили динамику всех российских городов-миллионников.

Кроме того, концепция жилых комплексов Москвы и Подмосковья часто более яркая, интересная, разнообразная, чем в других регионах. Отмечу, что сами жилые комплексы могут включать в себя чистовую отделку, мебель и сервисное обслуживание от УК, что пока еще большая редкость для регионов. Это все в совокупности делает недвижимость более привлекательной для инвесторов.

Отдельно прокомментирую тренды на инвестиции в зарубежную недвижимость. Например, в начале двухтысячных чаще всего выбирали Черногорию, потом гремел Кипр. Теперь на слуху Дубай, Таиланд, Турция. При обилии агрессивной рекламы может показаться, что все начали инвестировать за рубеж. Но это не так, доля инвесторов в зарубежную недвижимость остается невысокой. Такие инвестиции сопряжены с дополнительными рисками в правовой сфере и геополитической плоскости, покупателю нужно хорошо ориентироваться в законодательстве и налоговой системе других стран. Также добавились проблемы с переводом денег и ограничения на покупку в некоторых странах. Поэтому я могу констатировать, что большинство российских инвесторов вкладываются в интересные объекты у себя на родине.

Какая сумма нужна для старта инвестиций в недвижимость

Чтобы купить недвижимость, не нужно обладать миллионами. До 80% объектов покупаются с использованием ипотеки, поскольку ставки пока еще остаются низкими.

Ипотечный кредит – это беспроигрышная ситуация для покупателя, потому что в договоре фиксируется цена недвижимости и приемлемая процентная ставка. В периоды высокой инфляции такой покупатель застрахован от удорожания ипотеки. А если после сделки ставки на ипотеку снизились, то заемщик может воспользоваться услугой рефинансирования для снижения размера ежемесячных платежей.

Получается, чтобы купить квартиру, достаточно иметь несколько сотен тысяч рублей и воспользоваться ипотечными кредитами. Естественно, важно подобрать оптимальную ипотечную программу и верно рассчитывать свои финансовые возможности.

Когда окупаются вложения в недвижимость

Для ответа на этот вопрос необходимо знать, как вы планируете использовать инвестиционный капитал. Если хотите сохранить свои деньги, то, скорее всего, вы не будете ждать быстрого возврата инвестиций. Если же вы хотите увеличить капитал, то следует дождаться роста рынка недвижимости до запланированных целевых показателей увеличения стоимости вашей инвестиции. В любом случае, важно понимать, что инвестирование в недвижимость – это долгосрочный процесс, который требует терпения и знаний рынка.

На ценообразование квартир влияют множество факторов и дать точный прогноз, что будет с ценами через год или два, не может никто. Но, как показывает мировая практика и история рынка недвижимости, глобально стоимость жилья в растущем тренде. Может быть краткосрочное снижение, но в долгосрочной перспективе стоимость жилья всегда растет. Приведу в пример динамику цен в Москве, когда после падения 2010-2011 до уровня 106-111 тыс. руб. стоимость первичного и вторичного жилья достаточно быстро восстановилась и до сих пор находится в растущем тренде.

Важно перед инвестицией определиться со стратегией: вы хотите сохранить или приумножить свой капитал?

Какой тип жилья привлекателен для инвестирования

Первичное жилье на стадии сдачи считается наиболее выгодным вариантом, потому что:

• Такое жилье обычно расположено в новых, развивающихся районах, где инфраструктура только начинает формироваться. Это создает потенциал для роста стоимости недвижимости в будущем.
• При покупке первичного жилья на стадии сдачи инвестор имеет возможность выбора из различных вариантов по планировке, этажности, виду из окна и другим параметрам. Это позволяет адаптировать инвестицию под свои потребности и предпочтения, а также увеличивает шансы на привлечение покупателей или арендаторов в будущем.
• При строительстве обычно используются новые технологии и качественные материалы, что повышает привлекательность объекта для потенциальных покупателей или арендаторов. Новостройки отличаются энергоэффективностью, инновационными системами безопасности, что способствует повышению комфорта проживания.

Однако не следует пренебрегать инвестиционным потенциалом вторичного жилья. Почти всегда на вторичном рынке можно найти интересные объекты. Здесь учитываются такие факторы, как привлекательное месторасположение в исторических районах или особые архитектурные характеристики. Впрочем, при инвестировании во вторичное жилье следует учитывать некоторые риски.

Существенным риском вторички является ее история и предыдущие сделки. Возможны незаконные действия по передаче права собственности, а также проблемы с документами. Такие сделки требуют более тщательного исследования и проверки правового статуса объекта.

Состояние и количество комнат также играют важную роль при определении инвестиционной привлекательности вторичного жилья. Если квартира или дом требуют капитального ремонта или имеют ограниченные возможности для модернизации, это может негативно сказаться на их стоимости и привлекательности для потенциальных арендаторов или покупателей.

Наконец, при выборе и вторичного и первичного жилья для инвестиций важно учитывать конкуренцию на локальном рынке. Если в районе большое количество доступного жилья, то это приводит к снижению спроса. Для инвестора это означает низкую арендную ставку или невысокую цену продажи. Поэтому важно изучить рынок и спрос на недвижимость в выбранном районе, чтобы оценить потенциальную доходность инвестиции.

Перепродажа или сдача в аренду: что лучше выбрать

В этом вопросе лучше всего исходить из психотипа инвестора.

При покупке объекта с целью перепродажи главная ставка делается на рост стоимости недвижимости. Этот метод требует экспертного знания рынка и быстрых решений, предполагает быструю оборачиваемость капитала и более высокий доход. При этом есть риск спада, и выгодная продажа отложится на 1-2 года – именно столько на отечественном рынке длятся периоды стагнации. Хорошая новость: при негативном сценарии всегда есть запасной выход – сдавать в аренду.

Вариант покупки жилья для сдачи в аренду привлекателен для тех, кто ищет постоянный пассивный доход. Также можно подобрать ипотечные программы с таким размером ежемесячного платежа, чтобы выплачивать его из доходов от аренды. А значит, для такого типа инвестирования достаточно небольшой суммы на первоначальный взнос. После погашения ипотеки вы получаете в собственность актив, который генерирует вам стабильный доход.

В конечном итоге, выбор между этими двумя стратегиями зависит от индивидуальных финансовых целей и готовности к рискам.

Перепродажа недвижимости: как выбрать интересный район

От места расположения объекта зависит потенциальная выгода. Центральные районы обычно ассоциируются с высоким статусом, богатой инфраструктурой и доступностью основных достопримечательностей. Это привлекает высокооплачиваемых специалистов, топ-менеджеров и предпринимателей. Поэтому, квартиры центральной части города продаются быстрее. Однако здесь стоимость входа может быть высока и есть риск колебания цен.

С другой стороны, окраины и спальные районы привлекают молодые семьи и тех, кто ищет более доступное жилье. Плюсом является низкая стоимость входа и высокая рентабельность, но существует риск низкого спроса и медленного роста стоимости.

Выбирайте район города исходя из инвестиционных целей. Если вы ищете быструю ликвидность и готовы рискнуть, центр может быть лучшим выбором. Если интересен долгосрочный рост, обратите внимание на окраины. В любом случае, необходимо профессионально провести анализ рынка и потенциального спроса перед вложением средств.

Сдача недвижимости в аренду: как выбрать район

Рекомендую будущим арендодателям провести оценку района по пяти параметрам:

1. Состояние недвижимости. Ухоженные, отремонтированные квартиры с хорошей отделкой и оборудованием, готовые к приему жильцов, сдаются намного легче и быстрее.
2. Транспортная доступность. Квартиры вблизи метро, железнодорожных станций или важных транспортных узлов в среднем сдаются быстрее и дороже.
3. Инфраструктура. Наличие в районе магазинов, аптек, школ, детских садов, больниц, парков и других объектов повышает привлекательность для арендаторов.
4. Соседство с учебными заведениями или крупными предприятиями. Квартиры в таких локациях часто пользуются большим спросом у студентов и сотрудников этих организаций.
5. Безопасность района. При выборе места для проживания люди стараются избегать районов с высоким уровнем преступности.

В рамках одной хорошей локации достаточно сложно найти недооцененный вариант и цены будут примерно одинаковы. Поэтому последние четыре параметра не могут быть факторами увеличения маржи инвестора. Иное дело – фактор состояния недвижимости, за счет которого инвестор может увеличить свою прибыль.

Поделюсь в качестве примера результатами нашего исследования зависимости состояния однокомнатной квартиры 32-35 кв.м. и размера арендного платежа в одних и тех же локациях Москвы. За счет хорошего оснащения арендного жилья инвестор может увеличить прибыль более чем в 3 раза – с 49 тыс. руб. до 160 тыс. руб. в месяц. Поэтому мы рекомендуем квартиры сразу с отделкой и мебелью, поскольку это увеличивает инвестиционную прибыль и повышает комфорт жильцов.

Прогноз стоимости недвижимости до конца года

Изменения в стоимости недвижимости во многом зависят от ключевой ставки ЦБ РФ, которая влияет на ипотечные ставки. От последних, в свою очередь, зависит решение потенциальных покупателей о приобретении недвижимости. Изменение ставки может привести к увеличению спроса и, соответственно, росту цен. Ближайшее заседание ЦБ по ключевой ставке состоится 15 сентября. Именно тогда мы узнаем сценарий развития событий на осень 2023.

Важным фактором является и сезонность. Традиционно с августа по декабрь наблюдается активизация покупателей на рынке недвижимости. Если предложение не увеличивается в той же пропорции, это также может способствовать росту цен. Несмотря на экономические прогнозы, не стоит забывать о влиянии геополитической обстановки. В условиях быстро меняющегося мира каждая новость может корректировать ситуацию на рынке.

Исходя из вышесказанного, можно предположить, что стоимость недвижимости в России к концу 2023 года будет продолжать умеренный рост. Однако точные прогнозы в данной области всегда условны и зависят от множества факторов.

Какой город лучше всего подходит для инвестирования

За последние годы наблюдается явная тенденция к увеличению миграционного потока в сторону крупных городов и областных центров. Стоит отметить, что часто миграционный прирост сопровождается удорожанием стоимости жилья.

В 2023 году наибольший прирост стоимости жилья (37,4%) наблюдается в Московской области при сравнительно высоком миграционном приросте (0,9%). А вот в Москве, несмотря на чуть меньший миграционный прирост (0,7%) прирост стоимости жилья значительно ниже – 11,2%.

Ленинградская область с миграционным приростом 1,6% демонстрирует прирост стоимости жилья на уровне 14%, что делает эту территорию привлекательной для инвестиций. Санкт-Петербург с наименьшим миграционным приростом 0,1% показывает минимальный прирост стоимости жилья 2,7%.

Мои рекомендации – инвестировать лучше всего в растущие города и областные центры. Особенно выгодными кажутся вложения в Московскую область, где сочетание высокого миграционного потока и роста стоимости жилья обеспечивает наибольшую отдачу. В то же время не стоит исключать из внимания и другие области, где, несмотря на более низкий миграционный прирост, возможен стабильный рост стоимости жилья.

Также читайте: