О, это сладкое, манящее определение — пассивные доходы. Что-то на богатом. С привкусом лобстера, под живую музыку на берегу океана.
Впрочем, богатейший человек мира – Илон Маск – хвалится ночевками в офисе и отсутствием собственного дома, потому что ему все равно некогда было бы туда ездить — работать надо. Ладно, допустим, у него такой пиар. Просто публичный образ, чтобы помимо статуса самого богатого человека сохранить очарование инфлюенсера (и периодически зарабатывать на нем, «случайно» упоминая акции, криптовалюты, еще чего-нибудь).
Однако Билл Гейтс, Ричард Брэнсон, Уоррен Баффетт и многие другие завсегдатаи топа Forbes на пенсию тоже не торопятся. Странно, правда?
Серьезно, что не так с миллиардерами? Даже наследники Рокфеллеров не умеют жить на пассивные доходы. Они ведь не просто нанимают управляющих и штат менеджеров в свои фонды. Еще присматривают за ними, контролируют, вникают в детали. Работают.
Тогда как любой обладатель двушки в Бирюлево прекрасно разбирается в том, как стать рантье. Нужно сдавать хату, делов-то! Даже если это единственное жилье, все равно. Переехать в регион дешевле, а на разницу пировать! А уж если досталась вторая квартира… В таком случае, нет препятствий беспечной и сытой жизни.
ROI мечты
Действительно, «метры» по наследству грех не сдавать в аренду. Пока в семье растут дети, недвижимость для них успеет вырасти в цене дважды. И по капитализации актива, и в виде прямого дохода. Только пассивный ли он?
Можно считать расходы на ремонт, обустройство интерьера, поиск жильцов, уборку за ними, решение всяких нештатных ситуаций. Понятно, что если стоимость самой недвижимости вынесена за скобки, то ни о каких бизнес-метриках тут речи нет – любая копейка «сверху» станет прибылью.
Зато при входе в проект с нуля картина резко меняется. Теперь нужно учитывать либо расходы на кредит, либо недополученную прибыль с собственного капитала относительно других инвестиций. Уже все выглядит значительно хуже, можно и в минус улететь.
Только обратите внимание вот на что. Получится выйти в плюс или нет — никаким пассивным доходом тут и не пахнет. В любом случае нужно выполнять определенные действия, принимать на себя риски, контролировать эксплуатацию объекта, вести бухгалтерию, даже АХО. Что это, как не бизнес?
Стоит задуматься о таком ракурсе, и любой вид якобы пассивного дохода на поверку оказывается еще каким активным:
- Акции, ценные бумаги. Либо выбираете наугад, тогда, по сути – лотерея. Либо нужны компетенции, мониторинг рынка, аналитика, брокерская деятельность (а по многим позициям еще и лицензии).
- Золото, другие металлы, нефть, газ, богатства недр. В точности аналогично. Надо разбираться, держать руку на пульсе.
- Банковские депозиты. Уж тут-то наконец можно вздохнуть спокойно? Возможно, хотя риски никто не отменял.
В конечном счете, любой вид пассивного дохода неразрывно связан с делегированием. Более того, с передачей в доверительное управление. Кстати, недвижимости тоже касается. Многие застройщики предлагают такую услугу. Не бесплатно, разумеется.
Вот и получается, что пассивные доходы не совсем принадлежат владельцу. Вообще нет – все решения и действия чужие. Или нужно заниматься самостоятельно, что по определению недопустимо.
Можно ли так зарабатывать? Конечно. В тучные годы даже много (откуда и растут ноги мифа про легкость затеи). Однако ключевой аспект инвестиций — игра вдолгую. А выход за границы очередного цикла роста и безудержной радости чреват попаданием на противоположный тренд. Причем в случае доверительного управления капиталом, объектами недвижимости, ценными бумагами, другими активами вы не можете среагировать упреждающе. Поскольку вообще никак не участвуете в процессе, просто смотрите отчеты, всегда задним числом. Очередной из них вместо приятных дивидендов может содержать сообщение о катастрофических потерях.
Как сохранить контроль и не увязнуть
Рынок навязывает нам выбор между личным ведением бизнеса или переходом на иждивение к специалистам. Но разве могут быть другие варианты? Вообще-то да. Например:
- Копирайт, авторское право на литературное произведение, графический образ, промышленный патент. Тут все зависит от качества… продаж! Нужно сразу мысленно добавлять к стоимости разработки все расходы (и не только денежные) по созданию машины продвижения и продаж.
- Приобретение чего-то, что может (и должно, на взгляд инвестора) существенно дорожать с годами. Редкие выпуски Lego, марочные вина, коллекции этикеток могут «вырасти» на порядок или несколько, причем еще при жизни владельца.
Здесь проходит тонкая пунктирная линия между взвешенными инвестициями и безудержным венчуром. Сумма выигрыша всегда производная от риска. Вопрос в том, кто именно его оценивает — вы сами или кто-то другой. Поэтому прежде чем погружаться в поиск редких художников и бестселлеров будущих периодов, стоит присмотреться к другой стратегии.
Нет, речь не о слежке за успешными игроками. Это отдельная индустрия, очень широкая — от гуру инфобиза до профессиональных брокерских контор. Все они предлагают повторять чужие ходы. Есть даже тайные Санты, техника натуральной слежки за действиями игроков, которые явно не афишируются. Однако никакой вуайеризм финансового удовлетворения не принесет. Вы просто станете заложником чужих решений.
Как насчет того, чтобы вкладываться в собственные активы? Безрисковые, неотчуждаемые.
Инвестиции в себя
Благодаря рекламе, финансовые операции окружены притягательным ореолом. Несмотря на все риски и опасности, они служат примером. Кто вызывает больше уважения, доверия, на кого хочется поставить:
- Человек, с юности откладывающий каждую копейку, цент, все, что получилось добыть и не проесть. Он пробует акции, стартапы, ищет товары с ростом цены. Да, ошибается. Но без ошибок невозможно прийти к результатам!
- Ботаник, вечный студент. Возможно, он вообще никогда не собирается работать? Иначе зачем столько учиться. Более того, как только чудом получилось добыть деньги — все спускает, подчистую. Хобби, вечеринки, покупки домой. Сплошное мотовство.
По всем канонам первый номер выигрышный. Хотя бы по той причине, что у него потенциально есть возможность отыскать верную стратегию, а значит, и добраться до пассивных доходов. Но при этом он может потратить все барыши на врачей и умереть в одиночестве с сожалением о скучно прошедшей жизни.
Тогда как беспечный гуляка получит мощную поддержку от родных, друзей, знакомых, а также незнакомых людей. У него будет гораздо больше шансов добиться успеха, в том числе по созданию пассивных доходов.
Немного спекулятивная точка зрения, конечно. И все же стоит включить в список направлений инвестирования графы расходов, которые напрямую в дивиденды не превращаются. Это как софт-скиллы. Самый гениальный разработчик заработает меньше, если его приходится прятать от людей в шкафу. Неважно, насколько талантлив дизайнер или инженер, если они не соблюдает сроки.
Особенно актуально для пассивных доходов, поскольку они подразумевают комплексные достижения. Недостаточно располагать крупной суммой, мало толково ей распорядиться. Нужно вырастить экосистему, которая работает стабильно и почти автономно.
Что в итоге
Так можно ли жить на пассивные доходы? В идеально чистом, дистиллированном виде — нет. Потому что даже миллиардеры не могут себе позволить такую роскошь, как передачу всех ключей третьим лицам. Могут обокрасть или подставить напрямую, просто случайно ошибиться, и ваш капитал окажется под угрозой.
Это не говоря о том, что для жизни на проценты по любой ставке суммы должны исчисляться миллионами. А при определенных запросах — сотнями миллионов.
Надо полагать, аудитория интересующихся вопросом находится в несколько иных стартовых условиях. Тогда нет смысла выбирать биржи и акции, вчитываться в дерзкую рекламу стартапов или медитировать над котировками неважно чего еще. Потому что все это чужое. Зарабатывать спекуляциями можно исключительно активно, даже гиперактивно. В режиме бешеного трудоголика с красными глазами как у кролика из «Алисы в Зазеркалье». Стать таким же дерганым и не выпускать из рук часы. Какие уж там пассивные доходы.
Никакие фонды, агентства, гениальные «жучки» по рекомендациям и прочие аферисты не дадут спать спокойно. Ведь это ровно то же самое, что дать кому-то ключи от машины. Возможно, человек честно потаксует и заплатит за аренду. Или не заплатит. Попадет в аварию. Угонит. Втянет в какой-нибудь криминал.
Гораздо лучше, спокойнее и, в конечном счете, выгоднее искать способы выращивания пассивных доходов без иллюзий. То есть:
- С пониманием того, что никакие они не пассивные. Всегда придется работать, так или иначе. Денежки счет любят.
- Можно использовать чужие платформы, сервисы, виды активов. Но при этом нужно следить за тем, чтобы ключевые решения оставались за вами, контроль тоже, было место для маневра. Иначе инвестор подозрительно похож на заложника.
- Обязательно нужно диверсифицировать свои риски. И что еще важнее — позаботиться о наличии этих рисков. По некоторым позициям они должны быть высокими. Иначе суммарная норма прибыли не обрадует даже при самом лучшем раскладе.
- Полезно учитывать катастрофы. Не исходить из них, но держать в уме такую возможность. И располагать планом «Б».
- Если считаете, что способны создавать интеллектуальные активы — это один из лучших видов. Легко масштабируются, большой срок годности. Только нельзя забывать о роли продаж. Никакой продукт сам по себе не «выстрелит», разве что создателю в ногу.
- Не хлебом единым. Считая цифры, легко забыть о более важных вещах. Между тем, такие вещи как здоровье, отношения, репутация еще как помогают зарабатывать. А также жить полноценно, ради чего все и нужно.
Еще один момент. Возвращаясь к феномену богачей-трудоголиков — начиная с X десятка лет и Y млн капитала все они начинают увлекаться медициной, биотехнологиями, практиками продления жизни. Осознают, как важна тренировка мозга. Не менее чем фитнес для тела. И готовы трудиться до последнего, по большей части не ради денег. Этому можно поучиться заранее, до старости и богатства.
Привычка ставить все на рельсы помогает действовать активнее. Смысл почти пассивных доходов в том, чтобы позволить себе работать больше, а не меньше. Вот такой парадокс.
Читайте также:
Давайте немного посчитаем.
Купил квартиру за 10 млн (на все про все с ремонтом).
Сдал ее за 100 тыс в месяц. Условно говоря за 1% в мес от ее себеса (инвестиций).
Сдавал ее 5 лет. Вернул себе 60% от инвестиций в нее = 12% в год.
Разве это иллюзия? Ну, кому как :)
А потом продал ее и вренул себе по меньшей мере 100% ее стоимости. А то и все 200%, если брал на фазе котлована.
Такие вещи не для того, чтобы купить себе белую яхту, а для того, чтобы застраховать капитал от инфляции и отчасти создать ликвидный актив или другими словами запас, который не теряет в стоимости как минимум, а то и растет.
Можно ли жить на 100 тыс в мес? Зависит от запросов.
Кто-то умудряется жить и на половину этой суммы.
А, если это вилла с видом на море в Геленджике, в которую вы инвестировали на фазе чистого поля?
То здесь капитализация объекта возрастает в 2,5-3 раза с фазы чистого поля.
То есть, вы можете сразу по меньшей мере удвоить капитал просто продав объект после постройки.
И сдача такого объекта в аренду может позволить вам вполне неплохо себя чувствовать, даже если ваши запросы выше среднего.
Один мой товарищ купил землю у строящейся дороги в МО недалеко на северо-восток от Москвы примерно 6 лет назад. И построил там небольшой торговый центр площадью примерно 10 тыс кв м. Я знаю экономику его проекта. Это отличный пассивный доход и ни разу не миф :)
Чтобы ваш капитал не испарился -- нужно посвящать время и силы анализу.
Либо, если объектов много -- то можно отдать их в доверительное управление какой-нибудь УК и наслаждаться пассивным доходом, время от времени почитывая отчеты.
Или вообще создать свою УК и кроме своих объектов брать в управление объекты других инвесторов, вот тут уже можно и на белую яхту заработать.
А пассивный это доход или активный решайте сами.
Сдать квартиру с ремонтом стоимостью 10 млн за 100 тыс в месяц - это иллюзия. 40-30 тысяч вот реальная цена. Про НДФЛ и налог на недвижимость я промолчу.
Кроме того, не факт, что не будет перерывов в сдаче - тогда квартплату придется платить из своего кармана.
А вот квартира как средство сбережения - на мой взгляд, в наших условиях хороший рабочий вариант.
Без проблем. Инвестируйте 20 млн. И получайте 100 тыс в мес.
А потом продайте и верните себе полную стоимость, с удвоением капитализации.
Поговорите с юристами, пусть подскажут как минимизировать налоги.
Аппарты 80 кв м в ФилиГраде стоили в 2014 на фазе котлована примерно сколько я написал. Ищущий да обрящет. Надо подбирать врианты :)
Надо поработать над тем, чтобы не было перерывов.
Без проблем, только надо пересчитать ваш расчет, согласны?
Сергей, без ложной скромности, я сам могу рассказать юристам как минимизировать налоги. Кроме того, я уверен, что вы знаете об огромных суммах, которая ФНС предъявила популярным блогерам. Так что минимизация налогов - это очень сложный вопрос
Надо
Не согласен. Я привел грубые цифры, чтобы показать как это работает.
1. Все зависит от объекта и фазы его строительства на которой вы входите.
2. Щас инвестировать в недвигу не так интересно, как 8 лет назад -- идет отток людей и спрос на аренду снижается.
3. Щас инвестиции в ту же площадь будут выше наверное в 1,6..1,8 раза, чем 8 лет назад. Так как косты строителства выросли. Я уже не остлеживаю, если честно. Мне такое уже неинтересно.
50 кв м в Химках приносят как вы сказали 35 тыс. Хотя смотря где, в Маяке например это уже 45 тыс за ту же площадь.
80 кв м в Береговом от 120 тыс в мес.
ФилиГрад по соседству с Береговым в 2014-2015 продавал 80 кв м за 10 млн, на фазе котлована. Все по-честному.
О чем мы спорим? Просто не надо брать первое попавшееся, а надо входить чрезвычайно взвешенно и искать варианты.
Я спорю вот об этом
Вы со мной не согласились, а в качестве аргумента предложили купить квартиру в два раза дороже, на что я предложил пересчитать ваш расчет.
Вы со мной опять не согласились, сказав, что это был грубый расчет.
Ну грубый, так грубый.
Наиболее интересный бизнес-план состоял бы в инвестировании денег в биткоин в 2014 году. Он же был раза в 4 дешевле, чем сейчас. К примеру, вкладываем 10 млн. в 2014, в наше время продаём и получаем 40 млн. Покупаем 3 однокомнатных квартиры за 30 млн., оставшиеся 10 миллионов тратим на ремонт, мебель и технику. Далее сдаём эти квартиры, к примеру, по 40 тыс. руб. каждая (без учёта воды и энергии по счётчикам). Получается 120 тыс. руб. За вычетом ежемесячной постоянной части квартплаты за три квартиры (примерно 10 тыс. руб) получится аж 110 тыс. руб.
В итоге имеем аж три квартиры и ежемесячный доход в 110 тыс. руб. Идеально!
Только есть одно но. Кто же знал (что биткоин так взлетит)? Как говорится, все мы крепки задним умом.
Причём, даже не говорю о том, что 10 млн. руб в 2014 (когда доллар стоил 30 рублей) - это не 10 млн сейчас. И про то, что по европейским меркам сдаваемое в аренду жилье должно окупаться за 10 лет. Тогда это выгодная инвестиция. А в нашем примере срок окупаемости составляет около 30 лет.
P. S. А вот если бы удалось вложиться в биткоины в 2009 году, то сейчас можно было жить в Майами или на Лазурном берегу. Но это опять же разговор на тему крепости задним умом. Почему-то сразу вспоминается монолог Романа Карцева "Раки".
А мне вспоминается присказка:
Знал бы прикуп - жил бы в Сочи
Говорил один рабочий
Срок окупаемости имеет смысл упоминать лишь когда деньги берутся в долг.
Ваша квартира N лет окупает себя, чтобы вы могли рассчитаться с кредитом.
Когда же вы купили квартиру на свои, то обязательств по возврату долга нет.
Вы просто сконвертировали свой пассив (деньги, теряющие стоимость со временем) в актив (объект приносящий прибыль).
Вам НЕ НАДО ничего окупать. Вы можете продать ее через какое-то время и сконвертировать актив в пассив обратно 1 к 1, а скорее всего с прибылью только за счет завершения строительства и/или роста цен на недвижимость.
А то, что вы выручите сдавая квартиру будет еще и дополнительным доходом.
В данном случае срок окупаемости НЕ имеет никакого значения. То, что вы назвали сроком окупаемости было бы правильней назвать сроком удвоения капитала в данном случае.
Вы точно финансовый аналитик? :)
Миф? Ну и слава богу! А я-то думал!
Конечно миф! Если рассматривать в длительном периоде, то я бы предложил строить египетскую пирамиду, глядишь ваши потомки на туристах копеечку и заработают. Все остальные способы хороши для относительно быстрого получения некоторого дохода. Но не для "торопливого ухода на пенсию".
Уж если и дают какую-то пользу все эти финансовый подушки и все эти ловкие способы, то сохранение небольшого превосходства перед себе подобными. Перед соседями. Пока толстый сохнет, худой сдохнет.