«Она ощутима, прочна, красива. С моей точки зрения, она даже артистична. Я просто обожаю недвижимость», — написал в своей книге Дональд Трамп. Согласно отчету Credit Suisse «Global Wealth Report 2019», российские инвесторы разделяют мнение Президента США: нефинансовые активы, в основном, недвижимость, занимают 2/3 в усредненном портфеле. Чем обусловлено это предпочтение, и насколько оно эффективно для инвесторов?
Пожалуй, нефинансовые активы больше россиян любят только в Индии – там они составляют почти 80% накоплений. В целом по миру финансовые и нефинансовые активы распределены примерно поровну. Состоятельные же люди, независимо от национальности, включают недвижимость в свой портфель всего на 17-20%, и этот подход оправдывает себя годами.
Формирование менталитета инвестора
Создавая портфели для клиентов, я вижу их прекрасную осведомленность о минусах вложений в недвижимость: высоком входном пороге, капиталоемкости, низкой ликвидности, невысокой доходности. Тем не менее, инвесторы продолжают присматриваться к земле, жилым и нежилым помещениям.
Нежная любовь россиян к квадратным метрам имеет глубокие исторические корни. Мы все знаем культурный и исторический контекст России. Для начала вспомним путь возникновения частного капитала в перестроечных 1990-х. Мы прошли этот период совсем недавно. Что было доступно для приватизации большинству россиян? Квартиры, в которых они жили, и дачные участки. Доступ к приватизации предприятий, бизнеса был лишь у избранных. Вот и получилось, что недвижимость – первая частная собственность россиян.
Идем далее. У поколения 40-60-летних россиян, находящихся в возрасте активных инвестиций, было много пертурбаций, когда люди вообще теряли капитал. Дефолт, кризисы фондового и банковского рынка, девальвация рубля и просто скачки курсов валют – все это личный опыт современных россиян.
Что происходит, когда личный опыт накладывается на опыт предыдущих поколений: коллективизацию, навязанные облигации госзайма и длительное отсутствие фондового рынка как категории? В отличие от американцев, накопивших в своих семьях и передающих из поколения в поколение 230-летний опыт вложений в ценные бумаги, россиянам с нынешним 30-летним фондовым рынком передавать просто нечего – культуру инвестирования в ценные бумаги надо создавать заново. Кстати, структура портфеля западноевропейцев и американцев аналогична предпочтениям состоятельных инвесторов: доля ценных бумаг превышает долю недвижимости в два раза.
Яркий пример — европейские страны, Германия. В выходной идешь мимо банковских терминалов: бабулечки распечатывают километры бумаг и сидят внимательно их изучают, контролируют свои инвестсчета. Они традиционно вкладывают средства в фонды и смотрят, как растет их капитал. Это сформированная десятилетиями финансовая привычка.
Риск-профиль
Если перевести исторический экскурс на язык инвестиций, то это разговор о риск-профиле. Россияне не толерантны к рискам фондовых рынков, а любовь к недвижимости проистекает из страха прочих инвестиций. Риск-профиль сопряжен с финансовой осознанностью. С ним можно работать, его нужно расширять. Максимальная лояльность к риску вовсе не значит, что человек с головой бросается во все тяжкие. Это значит, что инвестор знает, как действовать в ситуациях риска.
Стоит ли выходить из зоны комфорта? Мой однозначный ответ – да. Ведь цель разумного инвестора – создать капитал, который в долгосрочной перспективе обеспечит личные потребности — выход на пенсию, обучение детей, передачу наследства. Портфель из депозитов и недвижимости неповоротлив и растет медленно, в среднем на 5% в год. Ценные бумаги, а это основная альтернатива недвижимости, растут в долгосрочной перспективе примерно вдвое быстрее, при этом обладают большей гибкостью. Не зря состоятельные люди отводят им бОльшую часть портфеля.
Как выработать толерантность к рискам фондового рынка? Научиться смиренно принимать потрясения, как плохую погоду. Жить с твердым знанием, что долгосрочный портфель с грамотной структурой, регулярными пополнениями и ребалансировками растет. Когда люди поймут это, по аналогии с короновирусом, произойдет коллективная иммунизация и будет переписан генетический код российского инвестора.
Лобби застройщиков и господдержка
Популярность недвижимости косвенно подогревается государством через поддержку застройщиков и молодые семьи. Вот ситуация: человек думает, как ему приобрести новостройку, семью создать, детей родить. На него обрушивается лавина рекламы тандемов застройщик-банк с заманчивыми предложениями. Жаль, что социальная ответственность в части разъяснения рисков при этом отсутствует. Риск недостроя, например, исторически подтвержден и очень высок.
Моя любимая стратагема заключается в том, что опираться следует на твердое, а не на пустое, то есть на проектную и юридическую документацию и понимание, кто и зачем привлекает деньги. Интересы банкиров и строительного сектора – это интересы бизнеса. Однако насколько предложение застройщика, да еще и с долговыми обязательствами, соответствует личным финансовым интересам?
Основные сценарии
Есть ситуации, когда небольшая ипотека, скажем, до 1,5 млн рублей, да еще и с выгодной ставкой, оправдана. Обязательства позволяют привести себя в финансовый тонус, вспомнить о налоговом вычете в 260 тыс. рублей и пристроить материнский капитал. Сейчас это 616 тысяч за двоих детей или 467 тысяч рублей — после рождения первого. Оставшиеся 300-400 тысяч рублей при стабильном доходе выплатить несложно. Тогда это классно, использовано окно возможностей, в котором все интересы совпали. Но так бывает редко.
Чаще бывает наоборот. У человека есть миллион и желание взять объект за 10 миллионов. Он берет ипотеку, и в комплекте — серьезное обременение, где сложный процент работает против него, и замораживает свои инвестпланы на много лет. О валютной ипотеке даже подумать страшно, но, увы, и это не редкость. Кстати, некоторые до сих пор считают капиталом квартиру, в которой живут.
Есть еще один, очень редкий и зрелый вариант покупки инвестиционной недвижимости – когда этап накопления капитала пройден, и пассивный доход позволяет без проблем для личной финансовой системы сделать дорогостоящее приобретение, укрепив еще тем самым структуру инвестиционного портфеля.
Принятие решения
Для принятия осознанного решения о целесообразности инвестиций в недвижимость, необходимо в конкретных цифрах посчитать несколько вариантов развития ситуации. Не только, сколько составит переплата по ипотеке, хотя на длинных сроках и больших суммах даже льготные 6% впечатлят многих, но и какие будут долгосрочные, 20-летние последствия покупки приглянувшейся квартиры прямо сейчас, через некоторое время или в случае отказа от покупки.
В большинстве случаев, когда мы только начинаем строить финансовую систему и капитал еще небольшой, приобретение недвижимости окажется тяжелым для системы и сильно замедлит рост капитала. Когда необходимый капитал уже накоплен, это вопрос выбора правильного момента покупки — иногда это вопрос нескольких месяцев, иногда — пары лет. Тогда и недвижимость покупаешь, и капитал не перестает расти, и душа радуется.
Читайте также:
Я могу добавить к этой истории свою. Помню как задерживали зарплату и мы питались одной лапшой. Помню как хлеба в Иркутске по вечерам в магазине не было и мы придумали его покупать впрок и морозить. Как студентами питались только картошкой жареной и капустой. Банка сгущенки - это была роскошь.
Особого трагизма в этих историях нет. Как выяснилось. они все же не умерли? А есть возможность задать им несколько дополнительных вопросов? Пусть они опишут свое имущественное состояние в 1990 и 2000 году. Что произошло с их движимым и недвижимым имуществом? Они стали богаче или беднее?
Просто люди были шокированы изменениями тогда и по этой причине все описывают в негативных красках. А теперь все то же самое плюс минус они уже не описывают так. Наступил нормальный или почти нормальный капитализм. Тот, о котором мы читали в журнале Крокодил с негативной оценкой. Он такой и есть. Жить в нем труднее. Но как то в среднем получается что все зарабатывают в пересчете на покупательную способность гораздо больше. В разы, чем в СССР.
Отсылка к девяностым корректная в теме про инвестиции как попытка анализа на длительном периоде, что происходило с активами? Мое утверждение строилось на том, что девяностые не были тотальным обвалом. Было очень много того, что сохраняло стабильность и цену и где были достаточно интересные возможности для повышения благосостояния.
Вы правы, я поддался на провокацию и начал опять обсуждать социальную сторону дела. А что нам сейчас до социальной стороны? Ведь обсуждаем инвестиции, то есть то, как нам самим стать богаче или по крайней мере не стать нищими во время следующего периода изменений.
Так что про счастье для всех предлагаю забыть, а к опыту девяностых обращаться как к полезной информации о будущем. Если тогда не валилось все тотально, то и сейчас будет во что инвестировать.
У большинства есть подобные истории. Тем не менее, тогда же, в 90х в большом количестве открывались кафе, бары рестораны и там всегда была еда. Причём, очень качественная и каждый день. Также, все этиикабаки были заполнены людьми с деньгами. В моменты потрясений всегда так, кто-то богатеет кто-то унижает. За последний год только российские миллиардеров увеличили своё состояние на 56млрд.долл.( примерно, цифра близкая). Кто-то из них вдвое.
Во всех этих ситуациях, если сравнивать 90е и 10е гг., власть людям платит и корм на полках в открытых магазинах в доступе. Свет, газ, вода, в ё есть и работает. Ничего, эта истерика закончится и всё вернётся к НГ или след.году. Надо пережить и купировать ближайшую по времени страшилка-- вторая волна. Хотя, многие специалисты говорят, что это продолжение первой, но не суть. Осень пережить. А, с учётом опыта, переживём.
В конце советских времён власть имущие настолько уже оборзели, что о простом народе не то, что не думали, они о нём забыли. Всем было не просто.
Не механизмы, а страх. Это хоть что-то в руках, по сравнению ни с чем.
Тут намедни смотрел интересный вариант по ипотеке на Фрунзенской набережной: двушка в сталинке с высокими потолками и солидными соседями. Первоначальный взнос - 5,6 млн. руб. Ежемесячный платеж в течение 10 лет - 450 тыс. руб. Хорошо попалась эта статья! Вправила мозги, как говорится.
Однако! 450тр×12×10=54млн+5,6млн=59,6млн.р=》59,6÷55м2(стандартный метраж сталинской двушки. Итого, 1м2=1,08млн.р.))))) Мочква есть Москва))) однако, думаю, что за такие деньги, как 60млн или 6млн/год, можно и побольше и получше найти квартиру даже в Москве. У нас в Питере, в газпромовском доме на Зоологическом пер. Это новый реконструированный дом с панорамными видами на акватории б Невы и весь центр, родео из самых престижных мест, квартира Миллера была в продаже. Пентхаус 600м2 . Там 1м2 стоил 1млн.р. И, то -- перебор! Она не продавалась, да и не продастся за такие-то деньги))
А, подумать есть над чем)))
На самом деле квартира стоит всего 37 млн. руб. Просто высокая ставка и сложные проценты выливаются в такую переплату.
Можно, конечно, что-то подыскать и подешевле. Особенно в новоделе каком-нибудь из гипсокартона и палок. Но лично у меня именно Фрунзенская набережная района Хамовники ассоциируется с духом Москвы. Своеобразное место силы. В одну сторону пойдёшь - до храма Христа Спасителя и Кремля дойдёшь. В другую сторону пойдёшь - до Лужников дойдёшь. Через речку передешь по Крымскому Мосту - Парк Горького, Музеон, новый корпус Третьяковки. С набережной открывается вид на здание РАН и главный корпус МГУ. Ну, а Питер, как говорится, "хороший город, но провинция".
В ценных бумагах у людей нет уверенности, а в квартирах - есть. Какими бы убыточными не были. Тут тебе ни доп.эмиссий, ни снижения дивидендов, ни прочих "корпоративных хитростей мажоритариев". Хотя я сам недвижимость отодвигаю на второй план. Она, как ни крути, менее доступна в качестве инвестиции.
О, ещё одна "боковая тема" пошла - поговорить, где все деньги и понты, где культура и где столица... Поребрик из парадной брошен!
Любая инвестиция может обвалиться, упасть в цене или просто исчезнуть - как бывает и с недвижимостью, например с подмосковными дачами в отдалённых - относительно - районах. Они теоретически сейчас чего-то стоят, но покупателей нет. Даже с дисконтом
Ну-да))) особенно, при рассмотрении вопроса покупки квартиры в 1млн/м2)))