«Она ощутима, прочна, красива. С моей точки зрения, она даже артистична. Я просто обожаю недвижимость», — написал в своей книге Дональд Трамп. Согласно отчету Credit Suisse «Global Wealth Report 2019», российские инвесторы разделяют мнение Президента США: нефинансовые активы, в основном, недвижимость, занимают 2/3 в усредненном портфеле. Чем обусловлено это предпочтение, и насколько оно эффективно для инвесторов?
Пожалуй, нефинансовые активы больше россиян любят только в Индии – там они составляют почти 80% накоплений. В целом по миру финансовые и нефинансовые активы распределены примерно поровну. Состоятельные же люди, независимо от национальности, включают недвижимость в свой портфель всего на 17-20%, и этот подход оправдывает себя годами.
Формирование менталитета инвестора
Создавая портфели для клиентов, я вижу их прекрасную осведомленность о минусах вложений в недвижимость: высоком входном пороге, капиталоемкости, низкой ликвидности, невысокой доходности. Тем не менее, инвесторы продолжают присматриваться к земле, жилым и нежилым помещениям.
Нежная любовь россиян к квадратным метрам имеет глубокие исторические корни. Мы все знаем культурный и исторический контекст России. Для начала вспомним путь возникновения частного капитала в перестроечных 1990-х. Мы прошли этот период совсем недавно. Что было доступно для приватизации большинству россиян? Квартиры, в которых они жили, и дачные участки. Доступ к приватизации предприятий, бизнеса был лишь у избранных. Вот и получилось, что недвижимость – первая частная собственность россиян.
Идем далее. У поколения 40-60-летних россиян, находящихся в возрасте активных инвестиций, было много пертурбаций, когда люди вообще теряли капитал. Дефолт, кризисы фондового и банковского рынка, девальвация рубля и просто скачки курсов валют – все это личный опыт современных россиян.
Что происходит, когда личный опыт накладывается на опыт предыдущих поколений: коллективизацию, навязанные облигации госзайма и длительное отсутствие фондового рынка как категории? В отличие от американцев, накопивших в своих семьях и передающих из поколения в поколение 230-летний опыт вложений в ценные бумаги, россиянам с нынешним 30-летним фондовым рынком передавать просто нечего – культуру инвестирования в ценные бумаги надо создавать заново. Кстати, структура портфеля западноевропейцев и американцев аналогична предпочтениям состоятельных инвесторов: доля ценных бумаг превышает долю недвижимости в два раза.
Яркий пример — европейские страны, Германия. В выходной идешь мимо банковских терминалов: бабулечки распечатывают километры бумаг и сидят внимательно их изучают, контролируют свои инвестсчета. Они традиционно вкладывают средства в фонды и смотрят, как растет их капитал. Это сформированная десятилетиями финансовая привычка.
Риск-профиль
Если перевести исторический экскурс на язык инвестиций, то это разговор о риск-профиле. Россияне не толерантны к рискам фондовых рынков, а любовь к недвижимости проистекает из страха прочих инвестиций. Риск-профиль сопряжен с финансовой осознанностью. С ним можно работать, его нужно расширять. Максимальная лояльность к риску вовсе не значит, что человек с головой бросается во все тяжкие. Это значит, что инвестор знает, как действовать в ситуациях риска.
Стоит ли выходить из зоны комфорта? Мой однозначный ответ – да. Ведь цель разумного инвестора – создать капитал, который в долгосрочной перспективе обеспечит личные потребности — выход на пенсию, обучение детей, передачу наследства. Портфель из депозитов и недвижимости неповоротлив и растет медленно, в среднем на 5% в год. Ценные бумаги, а это основная альтернатива недвижимости, растут в долгосрочной перспективе примерно вдвое быстрее, при этом обладают большей гибкостью. Не зря состоятельные люди отводят им бОльшую часть портфеля.
Как выработать толерантность к рискам фондового рынка? Научиться смиренно принимать потрясения, как плохую погоду. Жить с твердым знанием, что долгосрочный портфель с грамотной структурой, регулярными пополнениями и ребалансировками растет. Когда люди поймут это, по аналогии с короновирусом, произойдет коллективная иммунизация и будет переписан генетический код российского инвестора.
Лобби застройщиков и господдержка
Популярность недвижимости косвенно подогревается государством через поддержку застройщиков и молодые семьи. Вот ситуация: человек думает, как ему приобрести новостройку, семью создать, детей родить. На него обрушивается лавина рекламы тандемов застройщик-банк с заманчивыми предложениями. Жаль, что социальная ответственность в части разъяснения рисков при этом отсутствует. Риск недостроя, например, исторически подтвержден и очень высок.
Моя любимая стратагема заключается в том, что опираться следует на твердое, а не на пустое, то есть на проектную и юридическую документацию и понимание, кто и зачем привлекает деньги. Интересы банкиров и строительного сектора – это интересы бизнеса. Однако насколько предложение застройщика, да еще и с долговыми обязательствами, соответствует личным финансовым интересам?
Основные сценарии
Есть ситуации, когда небольшая ипотека, скажем, до 1,5 млн рублей, да еще и с выгодной ставкой, оправдана. Обязательства позволяют привести себя в финансовый тонус, вспомнить о налоговом вычете в 260 тыс. рублей и пристроить материнский капитал. Сейчас это 616 тысяч за двоих детей или 467 тысяч рублей — после рождения первого. Оставшиеся 300-400 тысяч рублей при стабильном доходе выплатить несложно. Тогда это классно, использовано окно возможностей, в котором все интересы совпали. Но так бывает редко.
Чаще бывает наоборот. У человека есть миллион и желание взять объект за 10 миллионов. Он берет ипотеку, и в комплекте — серьезное обременение, где сложный процент работает против него, и замораживает свои инвестпланы на много лет. О валютной ипотеке даже подумать страшно, но, увы, и это не редкость. Кстати, некоторые до сих пор считают капиталом квартиру, в которой живут.
Есть еще один, очень редкий и зрелый вариант покупки инвестиционной недвижимости – когда этап накопления капитала пройден, и пассивный доход позволяет без проблем для личной финансовой системы сделать дорогостоящее приобретение, укрепив еще тем самым структуру инвестиционного портфеля.
Принятие решения
Для принятия осознанного решения о целесообразности инвестиций в недвижимость, необходимо в конкретных цифрах посчитать несколько вариантов развития ситуации. Не только, сколько составит переплата по ипотеке, хотя на длинных сроках и больших суммах даже льготные 6% впечатлят многих, но и какие будут долгосрочные, 20-летние последствия покупки приглянувшейся квартиры прямо сейчас, через некоторое время или в случае отказа от покупки.
В большинстве случаев, когда мы только начинаем строить финансовую систему и капитал еще небольшой, приобретение недвижимости окажется тяжелым для системы и сильно замедлит рост капитала. Когда необходимый капитал уже накоплен, это вопрос выбора правильного момента покупки — иногда это вопрос нескольких месяцев, иногда — пары лет. Тогда и недвижимость покупаешь, и капитал не перестает расти, и душа радуется.
Читайте также:
Можно, конечно, продолжать выдумывать ведосипед, искать свой особый путь. А можно пойти проверенным путем. Как это сделала отсталая окраина российской империи Финляндия. Без этих великих экспериментов на живых людях. Работать, улучшать свое, жить в добрососедстве, не создавать себе врагов на ровном месте, ..
Не, в целом алгоритм правильный. Проблема только в том, что без дополнительных "примочек" он только финландиям и подходит. Ну или швейцариям. То есть лимфотрофам, а не государствам-империям. Россия тут не уникальна, те же СГА сдулись бы, живя так. Не стоит смотреть на мир через замочную скважину экономикса, когда есть полноценное окно политэкономии )))
Империи активно распадались в 20 веке. Может надо не ждать или подстегивать распад, а трансформировать ее в не империю?
Имеперии активно распадались, потому что таки мешали гешефту при построении планетного империализма, построенного на денежках. Ну чё, построили, планетный, страны уже скорее формально существуют. Заср..ли планету, вошли в пике в экономике, деградировали социум. Эпичные достижения, правда? "Империя" тут понятие скорее привычное для уха. Если устойчивым для (хотя бы) саморазвития считать сборище от 350-500 млн голов, вот и считайте, как идти в это светлое будущее текущей стране, например. Готов обсудить другие, более вегетарианские, варианты ))) Тока чтоб "жызненные" (и свои описания создания и работы такого общества в книжке поправим, обещаю), а то цена вопроса больно дорогА, в крестах на погосте меряется.
как один мой знакомый сказал - много людей инвестируют в недвижимость, сохраняя деньги на черный день. Так вот, когда черный день настанет, ни денег не будет, ни недвижимость никому нужна не будет. Так что вложение в недвижимость это вопрос не экономического характера, а скорее жизненного
Осталась промышленность?
В стране выпускают фотоаппараты? У нас работают авиационные заводы и авиакомпании закупают у них технику?
Или Вы про сырьевую промышленность? Ну а ей-то что станется. Работает, родненькая.
Конечно, какая-то промышленность у нас есть, мы что, Афганистан? Но вот только считать нас индустриальной державой.....А СССР был, как никак, второй экономикой мира. Я не то, чтобы фанат СССР. Но просрать такую научную и производственную базу....это надо было постараться. У Чубайсов получилось, что уж....Задно и население подсократили..
Поймите, Виктор. Я и моя семья тоже прожили 90-е без особых потрясений (видимо, как и Вы). Но я знаю, через что прошли другие люди, кому повезло не так, как нам с Вами. Одна преступность того времени чего стоит. Никогда с братками не сталкивались, кстати?
Ну расскажите нам, через что им пришлось пройти? Я эту тему исследую давно в интернете и знаю все ваши доводы наперед. Сейчас Вы нам расскажете как инженер умница или профессор был вынужден подрабатывать вечерами таксистом. Об этом хотели рассказать?
Я подрабатывал таксистом, когда у меня появилась машина. Я вообще не помню такого, чтобы это было обременительно. Это было клево. На своей машине подрабатывали таксистами те, кто десятью годами ранее не имели ни возможности таксовать, ни машины.
Про Братву тоже кое что знаю. Про ту еще которая была до девяностых. А преступность на уровне убийств выросла и так и осталась на высоком уровне, посмотрите статистику. Прость для людей в девяностые это было шоком и это было заметно. А позднее к убийствам привыкли и перестали вообще о них говорить. А вы как хотели? Расслоение общества, культ денег и чтобы братва не активизировалась на почве наведения (по их мнению) социальной справедливости?
Всё верно. Сравнение и шок. Если взять советского человека и перенести в наше время, то он сойдёт с ума. Медицины нет, есть услуги и за деньги. Милиции нет. Человеческого участия мало. Много мусора. Много магазинов и там много товаров. Нет очередей и постоянное снабжение. Много автомобилей и всегда бензин на АЗС. Можно уехать за границу и тебе ничего за это не будет и т.д. Так же, как и современного молодого дебилоида-инфантила перебросить в то время. Обязан работать. В магазинах мало чего есть. А, что такое интернет? Даже профессор из бонча не ответит. Ты не служил?! Ты, что болен?!
Нет, не об этом.
Пусть лучше люди расскажут:
"- Я закончил мединститут в 1991 году. На середину 1992 года зарплата моя - врача онколога 4,5 (четыре с половиной) доллара в месяц. Жена студентка и двое маленьких детей на руках. Слава Богу детей в детсаду кормили. Жена по утрам торговала газетами - зарабатывала больше меня. Родственники прислали 2 коробки картошки - на это и жили. Я честно не могу без ужаса смотреть на свои фото тех лет - весил 47 кг при росте 172 см."
"- А мы на Камчатке жили без газа, воды и света. Выходили во дворы, грелись у костра, на нем же и готовили. Бегали по хозмагазинам, доставали свечи. А когда уж дали свет - мама дорогая! Кухни от копоти свечей были темно-серыми!"
"- Я в 1990-е годы жила во Владивостоке какое-то время. Тогда отключали без конца электроэнергию по всему городу, проводили так называемые веерные отключения. Люди приходили с работы, а света нет, электроплиты не работают. Весь электротранспорт замирал. В универе, где я училась, зимой был жуткий холод и на лекциях все сидели в верхней одежде, иногда даже ручки не писали и поэтому всегда брали с собой карандаши. До сих пор помню, как сильно у меня мерзли ноги в аудитории.
- Чем мы питались дома? Мама покупала муку, самый дешевый говяжий жир и жарила лепешки. До сих пор помню этот мерзкий вкус говяжьего жира, который застывает во рту. На большее просто не хватало, в доме не было ни крупинки, ни макаронины. Однажды отец наловил рыбы – лещей, много – целую морозилку!"
"- На "скорой" тогда работал. Был на вызове к студентам-заочникам в общежитие - приехали они на осеннюю сессию. Холод, да и еды им особенно не купить, пусто было. Захожу к больному и свет погас, так у них свечей запас был, так все со свечками стояли. Свет в общаге включали по 2 часа утром и вечером и в округе так же."
"- Никогда у родителей жрать не просил, стыдно было. Взрослые кубик похлебают, я тоже не маленький уже, всё понимаю. Сейчас для меня самый страшный кошмар в жизни - что дети кушать попросят, а я им ничего дать не смогу. И страшнее всего, если денег нет, когда в магазине еда есть. Еда есть, а брать нельзя."
"- В 98-м я кормила семью из 4 человек неделю одной индейкиной голяшкой. Обдирала мясо и делала много плова, а из косточки — кастрюлю супа. А потом приноровилась одной курицей ребенка кормить неделю. Из грудки — 8 отбивных (по две штучки в день) и ножки пополам — еще 4 дня. А из спинки с костями — супчик. Самой доставались только эти запчасти. В результате, когда пошла несколько лет спустя к психологу, на вопрос, чего ты хочешь больше всего, я, не задумываясь, выпалила — жареную курицу! И вот сейчас, когда очень хочется есть, а дома пусто, покупаю курицу-гриль и, трясясь от жадности, начинаю ее есть. И не могу прикончить сразу. Остается нелюбимое белое мясо… Как страшно не хочется возвращаться снова в этот мрак."
«- Папу тогда сократили, а маме-бюджетнице зарплату выдавали талонами на хлеб и реже - на другие продукты. жили в деревне, огород нас спас. Но я только сейчас понимаю, насколько тяжело было маме отвечать на мой вопрос "а почему мы едим только картошку и капусту?". И помню подарок на НГ - большое красное яблоко и сникерс. Один единственный фрукт за год.»
«- Мать осталась без работы - оборонное предприятие разогнали. Отчим офицер зарплату по пол года не видел. Ездили халтурить с ним-расчищали кусок леса под дачный поселок. Лесоповал тот же. И денег дали половину только. Через полгода тоже. И участок. А потом я пристроился в кафе. Разнорабочим. Приворовывали все - от директора до меня. Тем и жили! Помню сошелся с девкой, прихожу с работы почти к полночи, а они не спят - жрать хочется! А я хоть чего да принесу... Бывало что хлеб на сковородке обжаривали и ели. С ничем. Потому и бандитствовать многие шли. И я пошел... А потом замели. И выбор был сесть по взрослому, либо в ментовку. 20 лет мне к тому стукнуло. Самая середина 90-х... Первопристольная если чё. Ежели у кого маманя или папаня при должностях были, или разом в торгаши подались - ну может и ничего было.»
«- мы с друзьями за любую работу брались лишь бы обузой у родителей не быть, да и себе хоть на одёжку заработать. многие от наркоты загнулись, кто то спился, кто то сел и выходит изредка , кто то в Чечне голову сложил - раскидало всех по жизни. пережили и ладно, не дай боже такое повториться.»
Посмотрев последние комменты, ещё раз вернулся к началу и прочитал название статьи.... Да, изоляция для нас не прошла бесследно - тянет как поговорить, так и осмыслить произошедшее, в том числе - и в девяностые...
По теме статьи - никак не получится совсем перстать инвестировать в недвижимость - слишком сильны механизмы её навязывания!