Все знают, что самое важное правило при инвестициях — не класть все яйца в одну корзину. Однако не меньшее значение имеют ответы на вопросы о том, куда вкладывать и в какой пропорции распределять средства, чтобы получить оптимальный баланс доходности и риска. В контексте инвестиций в недвижимость за рубежом мой совет — распределяйте капитал по двум «корзинам» с соотношением 70/30%.
Первая «корзина»: для сохранения капитала
Большую часть средств — 70% — рекомендую направить на вложения в низкорисковые проекты. Стратегия сохранения капитала предполагает ориентировочную доходность 4-5% годовых, которая должна быть выше аннуитета (проценты по кредиту плюс платежи по телу кредита) ипотечного кредитования, чтобы денежный поток не стал отрицательным. Задача инвестора в этом случае — сохранить капитал и обогнать инфляцию на первом этапе и создать семейный фонд благосостояния в долгосрочной перспективе.
Для таких инвестиций подходит жилая недвижимость в крупных городах и торговые объекты на оживленных пешеходных улицах. Но у обоих вариантов доходность на сегодняшнем рынке низкая — порядка 2-3%. Кроме того, стоимость квартир в хорошем районе (как для инвесторов, так и для арендаторов) может быть высокой, а цены на торговую недвижимость еще выше. Компромиссный вариант — микроапартаменты. Население европейских городов растет на 1,5% ежегодно, и в основном это происходит за счет людей, переезжающих из небольших населенных пунктов в поисках работы. Именно для них в Германии строятся квартиры площадью 20-30 кв.м, в которых есть все необходимое — санузел, мини-кухня, стол и кровать. Люди арендуют такое жилье в течение трудовой недели, а на выходные уезжают в свои дома в регионах. Кроме того, небольшие квартиры востребованы у студентов и молодых специалистов, которые пока не обзавелись семьей.
Микроапартаменты — одни из самых интересных объектов для инвестиций в недвижимость. С одной стороны, за счет микроформата жилье этого типа стоит дешево для арендатора (около 400 евро в месяц), с другой стороны — дает больше арендной выручки на квадратный метр для владельца (доходность — порядка 4-5%). При этом ликвидность микроапартаментов будет только увеличиваться по мере роста городского населения. Помимо этого, риски инвестиций в такие объекты минимальны. Во-первых, нет проблем с выселением недобросовестных съемщиков, как при традиционной долгосрочной аренде – контракты подписываются на 3-6 месяцев. Во-вторых, жильцы платят страховые депозиты на случай причинения ущерба или при наличии задолженностей. Инвестору необязательно погружаться в арендный менеджмент: работа со съемщиками, решение их проблем, обслуживание недвижимости и даже зачастую ремонт — все это лежит на управляющей компании.
Для инвестиций в микроапартаменты лучше всего подходит Германия, поскольку при вложениях в простой арендный бизнес важна стоимость финансирования, а кредиты в этой стране — среди самых доступных в мире. Инвестор-нерезидент может получить ипотеку в размере 50% от стоимости объекта под менее чем 2% годовых (фиксированная ставка) на 10-20 лет. Дешевое финансирование действует как рычаг, увеличивая доходность на вложенный капитал. Проценты по кредиту при этом идут в расход и снижают налоговую базу.
Без сомнений, для сохранения средств также подходят и другие развитые страны: Австрия, Великобритания, США, Швейцария. Однако в Великобритании и США дорогое финансирование для нерезидентов, а в Австрии и Швейцарии хотя и дешевые кредиты, но сложнее найти качественные объекты с доходностью 4-5%, так как страны маленькие, и местные инвесторы очень расторопны и быстро раскупают все самое лучшее. Помимо этого, в этих двух странах действуют территориальные ограничения для иностранных покупателей недвижимости. Рынок Германии больше, и шансы найти хороший объект в этой стране выше. Также рынок Австрии и Швейцарии в последние годы растет медленнее немецкого.
Вторая «корзина»: для заработка
Для второй «корзины» рекомендую предусмотреть 30% капитала, который пойдет на инвестиции в более сложные проекты добавленной стоимости (Added Value). Эту стратегию можно описать тремя словами — «купи, почини, продай». Суть в том, что покупаются жилые, офисные или гостиничные объекты в плохом состоянии, делается ремонт, за счет чего повышается стоимость, и далее недвижимость продается по более высокой цене.
Инвестиции в Added Value — более сложный бизнес по сравнению с арендным, поскольку есть риски, связанные с тем, что может быть превышена смета, могут быть трудности с оформлением разрешений, цена покупки может быть завышена, цена продажи — занижена, или объект может долго продаваться. К тому же, от инвестора или его команды требуется активно участвовать в проекте и иметь квалификацию в строительном бизнесе. Это более рискованный вариант инвестиций в недвижимость, но и более доходный: на редевелопменте можно заработать 12-20% на вложенный капитал. Еще одно преимущество заключается в том, что за счет необходимости делать ремонт можно получить скидку с цены покупки.
При инвестициях в проекты Added Value увеличить доходность можно следующим образом:
- Подобрать профессиональную команду, которая сможет эффективно управлять процессом на месте. Такие проекты почти невозможно реализовать удаленно, без местного партнера.
- Инвестировать в рынки с потенциалом роста цен.
- Вложить деньги в ликвидные объекты, чтобы по окончании проекта их можно было быстро и выгодно продать.
- Правильно структурировать сделку для оптимизации налогов и увеличения доходности (актуально также для стратегии сохранения капитала). Например, если оформить сделку на компанию, то зачастую можно избежать уплаты налога на переход права собственности.
- Брать ипотечный кредит: банковское финансирование снижает потребность в собственном капитале, создает кредитный рычаг и увеличивает доходность. Сегодня ставка по ипотечным кредитам в Европе составляет 2-3%.
Для инвестиций в проекты Added Value сегодня хорошо подходит Испания. Цены на недвижимость в этой стране падали в течение семи лет и начали стабилизироваться в 2014 году. Сейчас объекты в Испании стоят на 45% дешевле по отношению к пику 2007 года, но уже начинают дорожать, поэтому, купив объект по минимальной цене, с учетом последующего роста цен, инвесторы могут заработать на продаже через несколько лет. Длительный период рецессии пройден и впереди восстановление рынка: экономическая ситуация улучшается, потребительское доверие растет, безработица уменьшается, объемы строительства увеличиваются, и банки более охотно выдают ипотеку.
Среди городов Испании инвестировать в проекты Added Value выгодно в Барселоне. Инвесторы все чаще вкладывают средства в проекты редевелопмента, поскольку на рынке жилья столицы Каталонии наблюдается дефицит новостроек. Особенно перспективна покупка жилых зданий для ремонта с целью последующей перепродажи местным экспатам или для создания студенческих комплексов и апарт-отелей. Помимо этого, в Барселоне большой потенциал роста цен: в 2016 году жилье может подорожать на 7%. Также выгодно инвестировать в проекты реконструкции в Мадриде, где новых и качественных предложений не хватает в офисном сегменте.
Если инвестировать все 100% средств в арендные проекты, то это будет хорошим и надежным вложением, но заработать таким образом на краткосрочном горизонте трудно. Если вложить все в проекты с добавленной стоимостью, то риски будут слишком высокими. По моему мнению, наиболее разумным балансом для зарубежного инвестора является стратегия, при которой 70% средств инвестируются в арендные объекты и 30% — в редевелопмент. Это позволяет получить оптимальный баланс доходности и риска.
Рекомендую сначала приобрести объекты с низким риском, получить опыт покупки и управления недвижимостью за рубежом, а потом нацеливаться на более сложные проекты с добавленной стоимостью.
Например, при наличии 1 млн евро можно сформировать инвестиционный портфель, взяв еще 1 млн в кредит, вложив 1,4 млн в покупку пакета апартаментов для сдачи в аренду, а затем оставшиеся 600 тыс. евро направив на редевелопмент. Сбалансированная доходность от таких операций будет выше 10% годовых, при этом риски останутся низкими.
