Найти подходящее помещение для открытия магазина очень непросто. И когда оно, наконец, находится, наступает облегчение и желание поскорее покончить с формальностями и готовиться к открытию. Но есть еще один немаловажный момент, который может сыграть роль в дальнейшей судьбе магазина – подписание договора аренды. Все-таки магазин мы открываем не на месяц и даже не на год, поэтому при подписании договора желательно предусмотреть все возможные варианты развития событий в долгосрочной перспективе.
Первый вопрос, который стоит решить, это срок заключения договора. Проще всего дела обстоят в том случае, если договор аренды заключается на одиннадцать месяцев. Он не требует регистрации, может быть достаточно легко изменен или расторгнут по согласованию сторон, чаще всего предусматривает возможность пролонгации. Но есть и существенные минусы: открытие продуктового магазина требует серьезных вложений, как минимум, в оборудование и вывеску, а при открытии специализированного и/или сетевого магазина – в отделку помещения, интерьер, а иногда и в благоустройство прилегающей территории. Существенные инвестиции предполагают длительный период окупаемости, а договор на 11 месяцев, даже с предусмотренной пролонгацией, не дает стопроцентных гарантий того, что аренда будет продлена на новый срок. Кроме того, получение лицензии на торговлю алкоголем возможно только при аренде помещения на срок более года, что предполагает заключение долгосрочного договора с регистрацией в РосРеестре. Поэтому при планировании стабильного развития бизнеса имеет смысл заключать договор аренды на срок от пяти лет.
При заключении договора важно изучить статус помещения и правоустанавливающие документы. Помещение должно иметь статус нежилого. На введенное в эксплуатацию помещение должен быть технический паспорт, включающий поэтажные планы и ведомость помещений. Если объектом аренды является отдельно стоящее здание, то должен быть кадастровый план земельного участка и обязательное упоминание в договоре о том, является ли участок также предметом аренды. Дальше необходимо выяснить, является ли арендодатель собственником помещения. Если речь идет о субаренде, необходимо проследить всю цепочку до собственника, проверить документальное оформление полномочий лиц, подписывающих документы, уточнить, нет ли у помещения обременений.
Важно предусмотреть наличие в помещении всех необходимых инженерных сетей и коммуникаций или возможность их организации, а также определить зоны финансовой и технической ответственности. Например, для деятельности магазина необходима электрическая мощность 50КВт. По факту имеется 25КВт, но собственником помещения подана заявка на увеличение мощности с определенным сроком выполнения. До даты фактического предоставления необходимой мощности может быть предусмотрен льготный период по оплате аренды.
В случае если помещение требует ремонта, необходимо определить, за чей счет будут происходить работы, договориться о порядке и сумме взаимных компенсаций, включая льготную арендную ставку, о дальнейшей судьбе отделимых и неотделимых улучшений. В стандартной практике существует зависимость льготного периода от объема и сроков выполнения необходимых ремонтных работ, то есть, чем хуже состояние помещения, тем дольше льготный период.
Очень четко и конкретно надо прописывать сумму и порядок оплаты арендных и иных платежей, если таковые имеются. Попробуйте пересчитать арендную ставку с учетом индексации до конца срока действия договора: при самом минимальном ежегодном повышении на 5%, 1000 рублей за метр к пятому году аренды превратится 1215. Валюта, курс, порядок индексации, пороговые значения, при которых дальнейшая индексация не производится, порядок снятия показаний счетчиков и подтверждения тарифов – каждый нюанс лучше прописывать до однозначной трактовки. Мелочей не бывает: вы знаете, что тарифы на электричество при неподключенном или неправильно подключенном счетчике могут повышаться в десятки раз?
Целесообразно также сформулировать условия, необходимые для использования помещения по целевому назначению: если по причине непредставления арендодателем каких-либо документов невозможна регистрация договора или получение необходимых лицензий, если в процессе деятельности выясняется невозможность использования помещения по причинам его несоответствия установленным законодательством нормам и т.д., арендодатель должен нести финансовую и юридическую ответственность. Безусловно, все прописать невозможно, но уже на этапе переговоров надо разделить ответственность. Условно говоря, если арендодатель не платит за электричество и вам его отключили, в итоге вы не может работать, а товар в холодильниках портится, это не должно быть только вашей проблемой, у вас должны быть основания для предъявления претензий и понимание о порядке действий.
Конечно, когда после бесконечных просмотров находишь подходящее помещение и подписываешь договор аренды магазина, кажется, что все сложится просто отлично. Может быть, так и будет. Но предусмотреть в договоре пути отступления все равно имеет смысл. Возможность снижения ставки, сдачи в субаренду части помещения, переуступки права аренды, возможность и порядок расторжения договора во внесудебном порядке – все эти вопросы должны сразу стать предметом переговоров.
Подводя итоги, хочу сказать, что всегда и обо всем лучше договариваться «на берегу» и письменно. Такая тактика обеспечит прочный фундамент для развития вашего бизнеса.
