Дмитрий Бжезинский, финансовый обозреватель
20 марта 2015 года в России запущена программа государственного субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам. Для гражданина, решившего воспользоваться этим предложением, стоимость ипотеки не должна превышать 12% годовых в рублях на протяжении всего срока действия кредитного договора. Условия участия в программе следующие: первоначальный взнос не менее 20% от стоимости жилья, срок – не более 30 лет, максимальная сумма кредита – 8 млн рублей для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга и 3 млн рублей для прочих субъектов страны.
Сумма заявок на получение субсидии превышает 500 млрд руб., в то время как выделенный лимит составляет 400 миллиардов, комментирует Антон Силуанов
Банки же будут получать субсидию по следующей формуле: ключевая ставка, увеличенная на 3,5 процентных пункта (п. п.) за вычетом 12 п. п. С учетом того, что в настоящий момент ключевая ставка находится на уровне 14%, банки могут рассчитывать на компенсацию в размере 5,5 п. п. Программа будет действовать до 1 марта 2016 года.
Несмотря на то, что окончательные параметры программы были согласованы лишь 20 марта 2015 года, в Минфин к началу апреля поступили заявки от банков на получение субсидий на сумму более 500 млрд рублей. Отметим, что на финансирование льготной ипотеки в 2015 году из бюджета выделено 20 млрд рублей, что соответствует объемам выдачи ипотеки на уровне 400 млрд рублей.
«Мы сейчас уже получили заявки от коммерческих банков на сумму около 500 миллиардов рублей кредитования ипотеки, хотя изначально рассчитывали на привлечение 400 миллиардов кредитных ресурсов на эти цели… Заявки подали 32 банка на 300 млрд рублей. Причем это без Сбербанка, который заявлял о 200 миллиардах рублей», – подчеркнул глава Минфина Антон Силуанов, выступая на съезде Ассоциации российских банков.
Программа правительства вызвала ажиотаж, поэтому в следующем году возможно рассмотрение вопроса об увеличении финансирования, заявил Алексей Моисеев
Такой ажиотаж позволил руководству Минфина заявить о возможности увеличения бюджетного финансирования программы льготной ипотеки. «Если за 8-9 месяцев (2015 года) мы увидим, что заявки банков превысили лимит в 400 миллиардов рублей, то мы тогда будем рассматривать возможность увеличения финансирования программы… В этом году мы однозначно протягиваем, повышение до 500 или 600 миллиардов рублей возможно в следующем году… Наше желание – эту программу не ограничивать. Но многое будет зависеть от бюджетных ограничений», – отметил замглавы Минфина Алексей Моисеев.
Пациент скорее жив
Насколько необходимы в настоящий момент подобные меры? Напомним, что о необходимости запуска этой программы впервые заговорили в декабре 2014 года. После того как Банк России резко (до 17%) поднял ключевую ставку на фоне обвала рубля, банки в массовом порядке повысили ставки по вновь выдаваемым ипотечным кредитам. Так, если в 2014 году средняя ставка по ипотечным жилищным кредитам, по данным ЦБ, составляла 12,5% годовых, потенциальным заемщикам к концу года озвучивались ставки до 20% и более. Кроме того, ряд банков в принципе прекратили выдачу таких кредитов.
«Основной причиной спада ипотечного кредитования является сложившаяся экономическая ситуация в стране: падение рубля по отношению к ведущим мировым валютам, снижение реально располагаемых доходов населения, высокий уровень инфляции – все это непосредственным образом повлияло на рынок. Кроме того, повышение ключевой ставки ЦБ в декабре с 10,4% до 17%, а потом ее снижение до 15% и 14% соответственно, «охладило» рынок ипотечного кредитования. Так, например, ставка по рублевой ипотеке сейчас составляет в среднем 17-18% годовых, без оформления личного страхования — 19-20%», – констатируют в коллекторском агентстве «Секвойя Кредит Консолидейшн».
Так что, если отталкиваться от статистики ипотечного рынка, то стартовавшую госпрограмму можно признать весьма своевременной. Так, например, по оценке Михаила Задорнова, президента «ВТБ 24», выдача ипотеки всеми банками за первые два месяца 2015 года упала на 60% по сравнению с январем-февралем 2014 года.
Официальная статистика Банка России выглядит чуть менее пессимистично. По крайней мере, если говорить о московском рынке жилищных кредитов. За январь-февраль 2015 года столичные заемщики получили 3,8 тысяч кредитов на общую сумму порядка 13,5 млрд рублей, что на 43% меньше, чем за аналогичный период 2014 года.
Ипотечные долги растут…
Просроченная кредитная задолженность, в том числе по ипотеке, в 2015 году не снизится, утверждает Елена Докучаева
Одновременно заметными темпами растет просроченная задолженность по ипотеке. По данным ЦБ, на 1 марта 2015 года ее объем составил порядка 50 млрд рублей. «Еще в середине прошлого года ипотечный заемщик считался одним из самых надежных, банки активно наращивали портфель, выдавая кредиты даже без справки о доходах. Однако в четвертом квартале 2014 года из-за резкого ухудшения макроэкономической ситуации в стране, а также жестких действий ЦБ, объемы ипотечного кредитования начали замедляться. В начале 2015 года мы увидели рекордные цифры – ипотечный портфель банков показал рост всего в 1,9%, в свою очередь просрочка выросла на 16,9%. Принимая во внимание сложную ситуацию, связанную со снижением платежеспособности населения, просроченная задолженность в данном сегменте в 2015 году увеличится на 35%», – прогнозирует Елена Докучаева, президент «Секвойя Кредит Консолидейшн».
Прогнозы регулятора на 2015 год, озвученные Сергеем Моисеевым, директором департамента финансовой стабильности ЦБ, свидетельствуют, что банковский сектор может снизить выдачи новых ипотечных кредитов на 50%. Постепенное восстановление (рост на 10%) начнется лишь с первого квартала 2016 года.
Учитывая, что за 2014 год в России было выдано более 1 млн ипотечных кредитов на общую сумму 1,7 трлн рублей (в 2013 году этот показатель составлял 1,3 трлн рублей), по итогам 2015 года выдача новых займов не превысит 850 млрд рублей. Таким образом, льготируемая государством ипотека может составить до половины всех выдаваемых кредитов.
… но заемщики снова потянулись за кредитами
На текущий момент в двух крупных банках одобрили льготный кредит первым 442 семьям, констатирует Михаил Мень
Интерес к программе проявили не только банки, но и наши сограждане. За неполный месяц, прошедший со старта программы, только Сбербанк и ВТБ24 получили заявки на общую сумму 44,8 млрд рублей. Об этом в интервью «РИА Новости» сообщил Михаил Мень, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства. «В Сбербанке на ипотеку под 12% заявки подали 16 235 семей на сумму 30 млрд рублей, 345 обратившимся уже выданы первые кредиты. Банк ВТБ24 принял заявки от 7211 семей на сумму 14,8 млрд рублей, 97 обратившимся заявки уже одобрены, остальные находятся на рассмотрении», – отметил чиновник.
Разумеется, в этой «бочке меда» есть и своя «ложка дегтя». Дело в том, что госпрограмма распространяется только на первичный рынок жилой недвижимости, «вторичка» предоставлена самой себе. Между тем, девелоперы отмечают, что доли рынка сегодня распределяются в соотношении 70 на 30 в пользу как раз «вторички». Покупатели интуитивно сторонятся рисков потенциального сворачивания тех или иных строительных проектов, предпочитая приобретать уже готовое жилье, а не «котлован».
Строители продолжают надеяться
Можно ли воспользоваться программой, чтобы купить квартиру на «первичке» в Москве? Если отталкиваться от пограничных условий (первоначальный взнос в 20% и максимальная сумма кредита в 8 млн рублей), потенциальный покупатель будет обладать суммой в 10 млн руб. Как подсчитали аналитики компании «Метриум Групп», на сегодняшний день лоты со стоимостью ниже данной отметки представлены в 23 из 27 жилых комплексах эконом- и комфорт-класса «старой» Москвы, реализуемых на первичном рынке. То есть при базовых условиях под программу попадают 85% столичных новостроек. При повышении первоначального взноса до 30% условиям программы удовлетворяют уже 26 из 27 новостроек, при 50% «на руках» – все.
Правда, эти расчеты справедливы лишь для самых простых и доступных «однушек». Двухкомнатные квартиры стоимостью менее 10 млн рублей сегодня представлены в десяти новостройках или в 40% от общего количества проектов, в которых продаются «двушки» (25 из 27 жилых комплексов). При увеличении доли собственных средств до 30% от стоимости жилья (стоимость квартиры – до 11,43 млн рублей), по льготной ипотеке можно приобрести «двушки» уже в 64% жилых комплексов. А показатель в 100% достигается при вложении 60% собственных средств. Что касается «трешек», то при базовых условиях участия в госпрограмме, покупателю может быть предложены всего три новостройки из существующих 27.
Есть и другие проблемы, связанные напрямую с застройщиками. «Несмотря на скепсис ряда игроков рынка, программа субсидирования ставки по ипотечным кредитам может оказать серьезную поддержку строительной отрасли. Ведь в массовом сегменте, на поддержку которого и направлены принимаемые правительством меры, требованиям программы удовлетворяют абсолютно все новостройки. Другое дело, что на сегодняшний день далеко не во всех из них можно оформить субсидированный кредит – примерно половина жилых комплексов эконом- и комфорт-класса не аккредитована в банках, выдающих льготную ипотеку», – отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Скорее всего, последняя проблема будет решена довольно быстро. Вряд ли застройщики откажутся от дополнительного платежеспособного спроса, пусть даже им придется проходить процедуру аккредитации в тех или иных банках.
Брать или не брать? Вот в чем вопрос
Но что делать потенциальным заемщикам? В данной ситуации совет очень прост. Если вы убеждены в том, что у застройщика не возникнет проблем и проект будет сдан (жилье построено), то льготная ипотека вполне может помочь в решении «квартирного вопроса». Тем более, если вы рассчитываете погасить кредит в довольно сжатые сроки (год-два).
Судите сами: ставка по льготному кредиту не превышает 12%, при этом, в марте 2015 года, по официальным данным Росстата, инфляция в стране достигла 16,9% (в годовом выражении). Прогнозы финансовых властей относительно итоговой годовой инфляции сегодня колеблются между 12% и 12,5%. То есть, ваши деньги за год обесценятся ровно на столько (может, и больше), сколько вы заплатите процентов по кредиту (без учета дополнительных платежей – например, страхования жизни заемщика).
Играть в долгие игры сегодня вряд ли оправданно. Но если обстоятельства вас вынуждают «нагружаться» ипотекой на несколько лет, а то и десятилетий, основное внимание уделяйте тому, какую часть вашего ежемесячного дохода вы будете отдавать на обслуживание долга. По данным «Секвойя Кредит Консолидейшн», показатель в 50% считается критическим. Даже доля платежей в размере 35-36% доходов уже повышает ваши шансы выйти на просрочку. При этом, если вы пропустите всего два платежа подряд, вернуться к нормальному обслуживанию долга вам будет очень сложно.
Источники фото: ria.ru, finparty.ru
