Как сохранить капитал, инвестируя в недвижимость

Объем инвестиций в российскую недвижимость в 2023 году стал рекордным, по данным аналитического отчета компании IBC Real Estate. Вложения превысили 239 млрд рублей – такое значение зафиксировано впервые за последние 20 лет. Получается, инвестиции в недвижимость остаются крайне эффективными, поэтому рассмотрим проверенные и надежные варианты – куда вложить средства.

Стратегия 1: квартира-копилка

Инвестировать в недвижимость с целью долгосрочных накоплений – частый выбор начинающих инвесторов, особенно среди молодых семей. Как правило, главная задача – сохранить и увеличить капитал к взрослению своего ребенка. В этом случае используют:

Материнский капитал, дополняя его собственными средствами. Минимальный взнос по семейной ипотеке составляет 20% от общей стоимости жилья: если год назад маткапитала для первоначального взноса было достаточно, в 2024 году к нему необходимо добавлять сумму в районе 100-200 тысяч рублей.
Накопления в районе 1 миллиона рублей.

Для этой стратегии я рекомендую использовать возможности семейной ипотеки, текущая ставка – 6%. Рассматривайте варианты с минимальными вложениями, например, квартиру-студию с чистовой отделкой и городской пропиской. Ваша основная цель – минимизировать ежемесячные выплаты, квартира-копилка должна покрывать арендой свои платежи.

Чаще всего инвесторы интересуются вариантами ипотеки со сниженными выплатами на этапе строительства: это траншевая ипотека, ипотека в рассрочку, либо собственные дисконтные программы от застройщиков. Я отдаю предпочтение первому варианту.

Траншевая ипотека – это кредит на покупку строящейся квартиры, при котором банк отправляет деньги застройщику двумя частями (транши). Первый транш попадает на счет застройщика, как только клиент подписывает договор долевого участия (20-30% от полной суммы займа), что сильно уменьшает платеж в первые месяцы. После сдачи дома банк перечисляет оставшуюся сумму застройщику – сумма ежемесячных выплат резко возрастет.

После завершения строительства квартира сдается в аренду, покрывая ипотечные платежи, а в идеале, принося небольшой доход (от 5000 рублей). При желании объект можно перепродать и тем самым нарастить капитал. Например, при вложениях 800 тыс. можно платить ипотеку в месяц от 12 000 рублей, а продав квартиру сразу после завершения строительства – получить до 50% доходности за счет минимальной переплаты.

Плюсы стратегии:

Для инвестиций достаточно материнского капитала и небольшой дополнительной суммы.
Квартира, сдаваемая в аренду, может покрывать ежемесячные платежи и даже приносить прибыль.

Минусы стратегии:

Ограниченный выбор квартир из-за небольших вложений на старте.
Нужно тщательно анализировать рынок аренды и следить за изменениями в процентных ставках.

Кому подходит: молодые семьи, люди с небольшим первоначальным взносом и те, кто хочет грамотно использовать материнский капитал.

Стратегия 2: пассивный доход

Это стратегия вдолгую, где вы увеличиваете капитал, получая стабильную ежемесячную прибыль. Рекомендую строить ее таким образом, чтобы достичь цели к определенному возрасту. Конкретные суммы здесь трудно назвать, но могу рассказать о собственном пути. Я поставила цель – к 45 годам иметь пассивный доход, достаточный для обеспечения своих базовых потребностей с возможностью путешествовать несколько раз в год. На данный момент мне 30 лет, и я владею 5 недвижимыми объектами, 3 из них в ипотеке: двое апартаментов платят сами за себя и покрывают большую часть третьей ипотеки. Если перейти к цифрам, то к 45 годам, по моим подсчетам, они будут приносить мне от 400 тыс. рублей в месяц.

Под пассивный доход рекомендую покупать апартаменты, поскольку их стоимость значительно ниже, чем у жилых квартир, расположенных в том же месте, а денег апартаменты приносят больше. Прогнозируемая доходность таких объектов на данный момент – порядка 15% годовых. Важно учесть, что для их обустройства потребуются начальные инвестиции, чтобы соответствовать уровню гостиничного сервиса: от телевизора с кондиционером до ватных дисков, поскольку отзывы арендаторов и их оценки будут сильно влиять на успешность сдачи жилья. В среднем оснащение апартаментов площадью 25 кв. м обходится в 750 тыс. рублей.

Случай из практики: апартаменты эконом-класса в спальном районе Санкт-Петербурга за 3 млн рублей. В первый год объект принес до 10% годовых от стоимости. В настоящее время сдаются в долгосрочную аренду, однако в планах перейти на посуточную сдачу, чтобы получать максимальный доход – летом в Петербурге много туристов и большой спрос.

Плюсы стратегии:

Позволяет освободить время, поскольку не требует активного участия.
Обеспечивает финансовую независимость: можно получать основную зарплату и дополнительный доход.
Служит средством для накопления капитала на пенсию или финансовые цели в будущем.

Минусы стратегии:

Нужны дополнительные вложения в элементы заботы о госте: от мебели до аксессуаров.
Требуется «время ожидания», прежде чем объекты начнут приносить видимый доход.
Важно поддерживать качество жилья и обслуживания, чтобы получать положительные отзывы и удерживать высокий спрос.

Для этой стратегии можно использовать обычные квартиры, но есть нюанс – они будут стоить дороже, следовательно, сумма вложений будет выше, а процент доходности ниже. На мой взгляд, этот вариант под посуточную аренду подходит меньше, поскольку тут сложнее обеспечить гостиничный сервис по сравнению с апартаментами.

Кому подходит: людям со стабильным доходом выше среднего, либо тем, кто готов к ограничениям ради своих целей. И хотя проценты по этому варианту не так высоки, по сравнению с тем же фондовым рынком, но это надежная стратегия, с которой можно обеспечить себе спокойный пассивный доход.

Стратегия 3: перепродажа недвижимости

До 2020 года крупные инвесторы активно использовали эту стратегию, ведь это был быстрый доход. В настоящее время модель приобретения и перепродажи недвижимости по-прежнему актуальна, однако здесь множество подводных камней.

Прежде всего, на рынке действительно мало выгодных вариантов для перепродажи. Если рассматривать вторичное жилье, то оно стоит значительно ниже, люди перепродают его с высоким демпингом из-за повышенной ипотечной ставки. То есть, цена на вторичное жилье в эконом-сегменте может быть ниже на 4 млн стоимости квартиры в новостройке, но при этом платежи по ипотеке в первом случае будут выше в 2 раза.

Для многих людей решающий фактор – размер ежемесячного платежа, поэтому 70% выбирают новостройку. Здесь необходимо с осторожностью относиться к агентам от застройщиков, которые предлагают новые квартиры в качестве выгодных инвестиций. У них шаблонный подход, в то время как каждая инвестиция требует индивидуального расчета.

По этой стратегии отлично сработает флиппинг – это покупка квартиры по самой низкой цене, ее ремонт и перепродажа за более высокую цену через короткий срок. Здесь важна не только сумма, но и срок реализации проекта, идеально уложиться в полгода. Каждый день владения недвижимостью – это дополнительные расходы на ипотеку и содержание квартиры.

Плюсы стратегии:

Можно заработать свыше 20% от изначальных вложений.
Если все сделано быстро и правильно, получаете значительную прибыль за короткий срок.

Минусы стратегии:

Необходимо иметь опытного наставника, иначе попытка сделать это самому будет сопряжена с большими рисками.
Надо тщательно отбирать подрядчиков, которые не подведут со сроками и сделают ремонт по выгодной цене.
Быть готовыми к значительным вложениям на покупку и ремонт объекта.

Кому подходит флиппинг: энергичным людям с финансовыми ресурсами и что самое важное – достаточным количеством свободного времени.