Статьей 274 ГК РФ регламентировано право требования у соседей собственником объекта недвижимого имущества возможности ограниченно пользоваться смежным участком, что именуется сервитутом.
Правовое значение
Целью установления сервитута является возможность в полной мере реализовать правомочия собственника, в том числе обеспечить проход или проезд к земельному участку и расположенному на нем строению, провести дренажные или исследовательские работы, обеспечить обслуживание коммуникации, разместить межевые и геодезические знаки, если такие действия невозможно осуществить без установления сервитута.
Процедура часто переходит в плоскость судебного разбирательства. Все конфликты сводятся к двум позициям: споры по размеру платы за объект и вопросы конфигурации сервитута, его расположения в пределах участка. На практике второй вопрос решается, как правило, оперативно, а в отношении первой позиции тяжбы могут растянуться на годы.
Соразмерность платы устанавливается путем обязанности производить ежемесячные (ежеквартальные) платежи или применить наименее распространенный вариант – произвести единовременную выплату всей суммы.
Порядок расчета и методы оценки
Правила определения размера платы за соглашение об установлении сервитута регламентированы одноименным Постановлением Правительства от 23.12.2014 года. В основу расчета берется критерий реального ущерба. На основании этого документа плата определяется оценщиком как разница рыночной цены участка до и после установления сервитута.
На эту категорию объектов распространяется 3 классических метода оценки:
Доходный. В основу определения стоимости берется:
- вызванное установлением сервитута снижение величины финансовых потоков;
- плата за ограничение прав собственника.
Сравнительный. Для определения стоимости используется цена продажи на открытом рынке путем сопоставления двух показателей выставленных на продажу схожих участков, на один из которых распространяется сервитут.
Затратный. Итоговая сумма рассчитывается на основе таких показателей:
- величина расходов по обслуживанию сервитута;
- величина возможных будущих расходов, которые понесет собственник, в том числе при условии ответственности перед третьими лицами.
Несмотря на правовое закрепление в указанном выше Постановлении сравнительного метода, на практике пользуется популярностью первый и третий подход, учитывая обоснованность расчетов для обеих сторон.
Расчет стоимости на практике
Ситуация 1. На земельном участке вдоль границы установлен сервитут в виде проезда и прохода, которым пользуется один человек. Фактически для собственника это ограничение полного распоряжения, поскольку, по сути, имеет место аренда части участка. Для ориентира определения стоимости сервитута могут служить предложения по аренде участков для хранения грузов. При этом необходимо учесть категорию участка, место расположения, площадь и другие критерии.
Ситуация 2. На территории вдоль шоссе построен логистический центр, подъезд и подход к которому возможен только со стороны соседнего участка. В решении вопроса стоимости сервитута сосед-собственник предпринял коммерческий подход и предложил идею уплаты сервитута в виде процента от чистой прибыли логистического центра, предварительно подсчитав ее величину и валовой доход.
