Девелопер, застройщик, брокер и риелтор: кто за что отвечает?

В 2022 году интерес к недвижимости у россиян возрос – только в Москве количество сделок в июне увеличилось на четверть по сравнению с первыми месяцами. Динамика объяснима – квадратные метры исторически считаются лучшим защитным активом в кризис, позволяющим сохранить и приумножить сбережения. Однако большинство покупателей и ряд продавцов слабо ориентируются в юридических тонкостях и обязанностях сторон. В частности, смешивают термины «брокер» и «риелтор», в договорах имеющие разные значения. Давайте разберемся, кто и за что отвечает.

Девелопер

Это универсальный специалист: он выполняет задачи застройщика, проектировщика, инвестора, нередко берет на себя роль управляющей компании (УК). Несет ответственность за весь цикл работ – создание либо реконструкцию объектов, а также управление ими:

• выбирает участок с учетом его коммерческих перспектив;
• выкупает землю;
• разрабатывает проекты и концепцию;
• оформляет всю документацию;
• проводит работы по строительству, либо нанимает и контролирует застройщика;
• проводит маркетинговые исследования;
• привлекает брокеров, или инициирует создание отдела продаж;
• развивает земельный участок;
• выполняет роль УК;
• увеличивает прибыль от воплощения проекта.

В зависимости от метода финансирования девелоперов можно разделить на два типа – fee и speculative. Первый трудится по найму, и не вкладывает в объект собственные средства. Второй сам привлекает инвестиции, берет на себя всю ответственность и возможные риски при реализации проекта.

При выборе девелоперов нужно ориентироваться на количество успешно воплощенных им проектов, опыт работы, наличие правоустанавливающих документов. А также уровень партнеров, инвесторов, репутацию компании, ее финансовую отчетность и отзывы покупателей.

Застройщик

Юридическое лицо, которое возводит жилые здания на приобретенном или арендованном участке земли, и обладает разрешением на ввод объектов в эксплуатацию. Обязан иметь статус хозяйственного общества и минимум трехлетний опыт работы по созданию многоквартирного жилья площадью от 5 тысяч квадратных метров. При строительстве вкладывает в него собственные, либо привлеченные средства. Отвечает за:

• финансовую базу;
• подготовку необходимой документации;
• проведение инженерных изысканий;
• закупку оборудования и стройматериалов;
• контроль всех работ либо непосредственно строительство;
• поиск и координацию подрядчиков;
• предоставление дольщикам и другим заинтересованным лицам информации о ходе реализации проекта;
• обеспечение своевременного завершения строительства;
• выполнение всех заключенных договоров.

Застройщики делятся на два типа. Государственные выполняют функции инвесторов, координаторов, нередко заказчиков. Частные – в дополнение к уже перечисленным берут на себя задачи подрядчика, то есть осуществляют строительные работы.

При выборе надежного застройщика критерии практически такие же, как для девелопера. Здесь важно количество сданных объектов, срок работы на рынке, наличие прав на владение землей, действующего разрешения на строительство и расчетного счета в банке, отзывы.

Брокер

Специалист, который содействует покупателю и помогает найти наиболее отвечающий запросу вариант среди готовой или строящейся недвижимости. Брокеров нередко именуют «риелторами», однако это два разных специалиста. Брокер осуществляет арбитраж как первичного, так и вторичного рынков. Отвечает за:

• подбор недвижимости;
• оценку надежности застройщика, анализирует риски;
• проверку документации и правомерности сделки;
• подготовку и хранение бумаг клиента;
• учет финансов, выданных клиентом;
• подачу заявки и получение ипотеки.

Последний пункт – второе ключевое отличие брокера от риелтора. Третье – у него есть право подписи. Брокер подает заявку на ипотеку, подбирает программы страхования, договаривается о встрече с банком и застройщиком, оказывает помощь в обустройстве квадратных метров. Обязан быть юридическим лицом и иметь соответствующую лицензию.

При выборе брокера нужно ориентироваться на его стаж, квалификацию, проверить наличие лицензии и при необходимости – компанию, которую он представляет. Как и в предыдущих пунктах, играют роль отзывы.

Риелтор

В отличие от брокера, работает преимущественно на рынке вторичной недвижимости. Не сотрудничает с банками, страховыми компаниями, застройщиками. Не имеет права подписи. В его обязанности входит:

• консультация клиентов, предоставление полной информации об услугах;
• анализ рынка, подбор и проверка объектов согласно требованиям, отраженным в договоре;
• первичная оценка недвижимости;
• создание спроса при продаже;
• совместный просмотр объектов с клиентом:
• помощь в ведении переговоров;
• защита интересов клиента путем информирования о последствиях сделки;
• обеспечение сохранности документов клиента;
• подготовка и сопровождение сделки на всех этапах;
• работа с ипотечным брокером;
• заключение договора.

При выборе риелтора необходимо учитывать опыт реальной работы специалиста, готовность заключить договор и регулярно предоставлять отчетность. Важны также качество подготовки документации и полное согласие с условиями клиента.

Тонкие места: на что обращать внимание

Статус имеет первостепенное значение при заключении договора. К примеру, на рынке распространены следующие «пары»: крупная компания является девелопером, ее дочернее предприятие – застройщиком. В случае, когда у покупателя возникают какие-либо претензии к качеству недвижимости или строительства, то отвечать на них по закону обязан застройщик. Именно на его юридическое лицо регистрируется вся документация стройки.

Управление жилым фондом – зона ответственности девелопера. Только он решает вопросы с нанятой УК, или выполняет ее функции. Надежный девелопер подробно прописывает права и обязанности сторон в договоре, это является своеобразной лакмусовой бумажкой.

В случае, когда на момент продажи жилья застройщик не имел разрешения на строительство, дольщики вправе подать заявление и вернуть средства. Получить они смогут как уплаченное за квартиру, так и уже внесенный по ипотеке процент. Если сдача объекта задерживается – административную ответственность за это несет именно застройщик, на его имя составляются претензии.

Цена на услуги брокера зависит от предпочтений специалиста. Она может быть как фиксированной, так привязанной к стоимости объекта. Некоторые специалисты практикуют смешанную систему. Очень важно, чтобы данные нюансы заранее закреплялись в договоре, тогда риск неприятных сюрпризов минимален. В документе обязательно должны присутствовать следующие пункты:

• срок действия договора;
• требования к объекту и его оценка;
• необходимость предоставления справок;
• ответственность и реквизиты сторон;
• способы расторжения договора;
• данные по оплате услуг.

Все договоренности с риелтором тоже необходимо скрупулезно прописывать в договоре. Внимание нужно концентрировать на тех же пунктах, что и с брокером. Это решит сразу две задачи – поможет специалисту четко понять свою задачу, и застрахует клиента от негативных последствий.

Читайте также: