Согласно закону, любое имущество, нажитое в браке, является совместным. Неважно, кто из супругов был заемщиком, а кто созаемщиком или поручителем. Независимо от того, кто вносил платежи по ипотечному кредиту и на кого этот кредит был оформлен, предполагается, что погашение кредита осуществлялось за счет совместного имущества супругов. Попытки одного из супругов доказать, что в период погашения кредита другой супруг не работал, не участвовал в формировании семейного бюджета и, соответственно, не погашал кредит, не увенчаются успехом. Также неважно на кого оформлена квартира, на мужа или жену. В любом случае – собственность совместная, т. к. приобретена в браке. Очевидно, что и квартиру, и долги по ипотеке придется делить. Но и разделить не так-то просто: на все действия и с заложенной квартирой, и с долгом потребуется согласие банка-кредитора.
Какие же есть варианты решения проблемы раздела имущества и долгов при разводе?
Брачный договор
Идеальный и почти беспроблемный вариант – наличие брачного контракта. Вовремя составленный брачный контракт позволит избежать споров и конфликтов на почве раздела как ипотечной квартиры, так и любого другого имущества. В брачном договоре должно быть обязательно прописано, кто и в каком размере внес первоначальный взнос, кто вносит ежемесячные платежи по ипотеке и кому в случае расторжения брака будут принадлежать квартира и долги по кредиту.
Но, как правило, в России брачный договор заключается крайне редко.
Разделить долги
Разделить долг по ипотеке сложно, но возможно. С одной стороны, каждому из супругов принадлежит либо половина всех платежей по ипотеке в период брака, либо половина доли в заложенной квартире. Раздел задолженности по кредиту невозможен без согласия банка, т. к. по сути это изменение кредитного договора. Как правило, при выдаче ипотечного кредита ответственность супругов является солидарной, т. е. если один из заемщиков не погашает кредит, банк вправе требовать погашения задолженности от другого солидарного заемщика в полном объеме. Банк рассматривает совокупный доход супругов, и не факт, что дохода одного из них хватит на погашение ежемесячных взносов. При разделе задолженности по кредиту в случае развода фактически банку нужно заключить кредитный договор с долевой ответственностью, что не всегда интересно банку, т.к. платежеспособность одного из супругов может быть недостаточной для погашения кредита.
Один из супругов при отказе другого супруга может взять все обязательства по ипотеке на себя. В этой ситуации возможно договориться о том, что один из супругов получает денежную компенсацию в размере половины всех платежей, уже произведенных по кредиту. Другой же супруг становится единоличным собственником квартиры, купленной в кредит. Однако при таком варианте также необходимо согласие банка, подписание нового кредитного договора, либо дополнительного соглашения к действующему договору об изменении солидарной ответственности на индивидуальную. Сложности с получением согласия от банка могут возникнуть, если платежеспособность супруга, желающего взять обязательства по ипотеке только на себя, невозможно подтвердить (маленькая официальная заработная плата, нерегулярные доходы и т. д.).
Продать и поделить
Продать ипотечную квартиру также невозможно без согласия банка, это условие всегда прописано в кредитном договоре и договоре ипотеки квартиры. Если банк дает такое согласие, то продажа квартиры осуществляется под контролем банка. За счет суммы, вырученной от продажи квартиры, в первую очередь гасится задолженность перед банком, а остаток суммы делится между супругами. Но, как правило, никакого остатка после продажи квартиры банком не остается, что обусловлено в том числе и аннуитетными платежами, предусматривающими в первую очередь погашение процентов, а не основного долга. В первые годы кредита при аннуитетных платежах большую часть ежемесячного платежа составляют проценты. Остаток от продажи квартиры может возникнуть только в случае, если квартира была приобретена давно, т.е. большая часть основного долга уже погашена или со значительным первоначальным взносом. Если же кредитному договору 2-3 года, то, вероятно, бывшие супруги останутся и без квартиры и без денег, а в худшем случае, еще и с долгом банку.
Развестись и не платить кредит
В случае, если бывшим супругам не удастся договориться относительно раздела квартиры и долга по кредиту, банк вправе обратиться в суд. Если по кредитному договору будет допущена просрочка более трех раз в течение года, банк вправе наложить взыскание на заложенное имущество, т.е. квартиру. Квартира будет продана на торгах, из вырученной суммы погашена сумма долга, процентов и штрафов за просрочку, а остаток денежных средств поделен между бывшими супругами. Такой вариант развития событий совсем неудачный. Остатка денежных средств после продажи квартиры банком скорее всего не будет, с учетом допущенной просрочки и пеней. Кроме того, получить после другой кредит в каком-либо банке вряд ли удастся, в связи с испорченной кредитной историей обоих супругов. Поэтому лучше вовремя договориться как между собой, так и с банком, не допуская продажи имущества с торгов.
Если квартира в ипотеку куплена до брака
Если квартира была приобретена до вступления в брак, то после развода она принадлежит только одному из супругов – покупателю. Такое имущество не относится к совместно нажитому. Вместе с тем, ипотечные платежи в период брака являются совместными расходами и подлежат разделу в равных долях, поэтому супруг, которому не принадлежит квартира, вправе заявить свои права на половину платежей по ипотеке, внесенных в период брака.
При любом варианте лучше договориться самостоятельно между собой и попытаться получить согласие банка, не доводя дело до суда. Но, как правило, это очень непросто и в большинстве случаев раздел ипотечного имущества и долга является камнем преткновения между бывшими супругами.
Фото: pixabay.com
Ирина, на практике банку всё равно, есть брачный договор или нет, если оба супруга заключили с ним договора поручительства (сегодня эта ''привязка'' является нормой де-факто, Вы о ней написали). После реализации квартиры при недостаточности средств, поступивших в погашение задолженности после реализации объекта, банком продолжается финансовое преследование в рамках исполнительного производства солидано супругов, или бывших супругов.
Если возможно, то прошу ответить на вопрос: какие положения ввести в брачный контракт, чтобы заключив его до кредитного договора иметь в будущем возможность предъявив контракт банку исключить финансовое преследование?
Ирина, спасибо за статью! Полезный материал.
Брачный договор банка, в общем, не касается, он позволяет только супругам разрешить финансовые вопросы между собой, поскольку в нем прописано, кто из них что и кому должен и кто на что имеет право. При отсутствии ''полюбовной'' договоренности с брачным договором, как с любым другим, можно идти в суд и уже решение суда с указанием, что с кого спрашивать, предъявлять банку. Правда, банку, а тем более коллекторам, по большей части все равно, о чем кто договорился, - им главное деньги получить, поэтому спрашивать будут со всех. :)