Алексей Кудрявцев, «Волжские дачи»
Чего хотят покупатели, приобретая «дальние дачи»
Формат недвижимости сегмента «дальних дач» появился в начале 1990-х годов по инициативе землевладельцев, когда часть из них начала задумываться о коммерческой эксплуатации земель, находящихся на удалении от Москвы. Для московского рынка загородной недвижимости это было несомненным новшеством. Дома на расстоянии 200 км у москвичей были всегда, но, как правило, это были единичные деревенские дома с электричеством, но без водоснабжения, с удобствами во дворе и, на тот момент, чаще всего, без газа. Неоспоримый плюс таких домов – экологичность и атмосфера реальной деревенской жизни.
Однако цивилизованного предложения таких объектов не было, и есть вероятность, что рынок бы его и не принял, так как близость к Москве возводилась в абсолют, а те самые деревенские дома приобретались исключительно из соображений экономии.
Даже первые предложения девелоперов выгодно отличались от этих единичных объектов. Это были поселки, в основном, с подрядом и относительно недорогими домами, с подведенным электричеством и оборудованными септиками. Как и многие новые продукты на рынке недвижимости, эти предложения были ориентированы, в первую очередь, на высокодоходный сегмент покупателей и находились преимущественно на большой воде на северном и западном направлениях.
С тех пор многое изменилось. Как правило, покупатель не готов жертвовать привычным комфортом на отдыхе далеко от Москвы, а если и готов, то за очень привлекательную цену. Предложение дальних дач тем временем расширилось и перестало быть ориентированным на состоятельных людей, предпочитающих жизнь на природе.
Что сейчас выбирают покупатели? Неудивительно, что предпочтения дифференцируются по классам приобретаемых объектов.
У разных категорий покупателей «дальних дач» разное представление об оптимальной площади участка. Премиальные покупатели ориентируются на участки около 50 соток. Часто это обусловлено желанием иметь собственный выход к воде, а меньшие по площади участки в этой ситуации вряд ли возможны. Однако сейчас на рынке появляются принципиально новые продукты, ломающие этот стереотип. Приобретая участок, клиент получает в дополнение к основному участку, средней площадью 15 соток, 5 соток береговой линии в подарок. Особенно это удобно, если участки покупает несколько близких людей или друзей: пляжные сегменты в этом случае можно объединить и организовать просторную зону на берегу для совместного времяпрепровождения.
Наиболее популярная площадь участка в поселке бизнес-класса – 28 соток. Покупатели таких объектов, как правило, считают деньги и хорошо понимают, что на приобретении большого участка инвестиции не заканчиваются. Привести его в порядок, организовать территорию, а затем ухаживать за ней может оказаться накладно даже для обеспеченных людей. Целесообразность такого приобретения становится еще более сомнительной, так как посещать такой участок хозяева будут не чаще пяти-шести раз в год.
В массовом сегменте покупатели предпочитают участки площадью около 10 соток, хотя есть семьи, которые приобретают, как выяснилось, не набившие оскомину с советских времен участки в шесть соток. Последних не так мало – около 30%. Следует отметить, что существенной разницы по площади приобретаемых участков между покупателями дальних дач и загородных домов в ближнем Подмосковье не наблюдается.
Альтернатива брать участки с подрядом или без существовала всегда. С одной стороны, участки без подряда не требуют больших первоначальных вложений и дают возможность обустраиваться по мере появления средств, с другой - совокупный объем инвестиций может оказать в итоге в полтора раза больше, чем при покупке участка с подрядом. В вопросе предпочтения подряда покупатели ближних и дальних дач демонстрируют существенные различия, однако в ряде случаев эти различия обусловлены влиянием внешних факторов.
Покупка участков без подряда была всегда нехарактерна для «верхнего» сегмента покупателей, особенно в ближнем Подмосковье. И сейчас доля таких сделок занимает не более 2%. В дальних дачах ситуация принципиально другая: семьи с высоким уровнем дохода приобретают участки без подряда в 80% случаев. В этот процент входят сделки по приобретению больших участков – так называемых имений, ранчо и т.д. Однако столь высокий процент в первую очередь объясняется не принципиальным спросом на «пустые» земли, а, скорее, единичными предложениями больших участков со строениями соответствующего класса.
В сегменте «бизнес» участки без подряда вблизи Москвы предпочитает около 10% покупателей. На расстоянии 80 км от Москвы таких уже половина.
Массовый сегмент демонстрирует меньшую разницу. В сегменте «дальних дач» 90% сделок проходит по участкам без подряда, в ближнем Подмосковье – 60-70%. В этом сегменте с начала 2009 года на первое место выступил фактор цены.
Сейчас рынок существенно меняется. Покупатели более осознанно подходят к вопросам приобретения загородной недвижимости. Покупки, совершаемые под давлением общего информационного фона и по бросовым ценам, но не требующие инвестиций, со временем будут уходить в прошлое. Конечно, рынок загородной недвижимости в России исключителен. Взять хотя бы фактор расстояний, которые не сравнимы с Европой. Но участки без подряда – это чисто наше русское изобретение, и если сравнивать с той же Европой, практически вся приобретаемая там загородная недвижимость – это готовые либо почти готовые дома, часто отделанные и меблированные.
Уже сейчас наметилась тенденция, драйвером которой выступает спрос: даже в массовом сегменте семьи хотят полноценно отдыхать в своем загородном доме через полгода после покупки. Следующий сезон, по мнению аналитиков компании «Волжские дачи», продемонстрирует закрепление этого тренда. Дальнейшая динамика средней площади приобретаемых участков будет целиком определяться факторами рациональности. Покупатели самых дорогих участков и участков категории «бизнес» на удалении от Москвы вряд ли захотят скупать земли гектарами – для редких визитов с друзьями и семьей это просто не нужно. Массовый сегмент, напротив, скорректирует свои предпочтения, увеличив среднюю площадь покупки на две-три сотки, а приобретения шестисоточных участков, вероятно, станут единичными.
Фото: pixabay.com
