Закон о реновации: переселение или выселение?

Мэрия Москвы обнародовала список из более чем 4500 домов, которые включены в программу реновации. Сколько зданий снесут на самом деле — пока неясно. Власти утверждают, что окончательное решение останется за самими жителями.

Программа реновации – сноса пятиэтажных жилых домов, построенных главным образом в конце 1950-х – начале 1960-х годов, будет как минимум вдвое скромнее изначально заявленной. В феврале, когда впервые стало известно об этой программе, правительство Москвы говорило о желании снести 8000 домов, в которых проживают 1,6 млн москвичей. В официально опубликованном 2 мая 2017 года списке потенциальных участников программы 4566 зданий. Следующим этапом станет голосование собственников квартир. Власти обещают не сносить дом, в котором более 1/3 собственников проголосуют против сноса.

По словам одного из авторов законопроекта о реновации депутата Госдумы Николая Гончара, стоимость программы, в рамках которой потенциально могло бы быть расселено порядка 8000 домов, оценивается предварительно в 3,5 трлн рублей. При этом Гончар отметил, что доходная часть городского бюджета составляет примерно 1,7 трлн рублей. Как заявил мэр Москвы Сергей Собянин, на первом этапе город не планирует привлекать инвесторов, и средства предполагается выделять исключительно бюджетные. «Чтобы запустить эту программу, потребуется около 300 миллиардов рублей в течение трех лет», — сказал он. Мэр Москвы отвел на реализацию программы 10-15 лет.

Если позиция властей понятна, то сами москвичи разделились на два лагеря. Одни готовы переселяться на условиях властей, другие объединяются в группы и активно противодействуют закону, который практически во всех своих пунктах нарушает два базовых конституционных принципа – право на неприкосновенность частной собственности и право на судебную защиту. Оппозиционеры не ограничились разговорами в социальных сетях, а организовали и провели масштабный митинг протеста, в котором по разным данным приняло участие от 10000 до 20 тыс. человек (на фото). Впрочем, несмотря на мощную протестную волну власти, не собираются сворачивать скандальный законопроект, хотя и пошли на попятную, внеся в законопроект ряд поправок, улучшивших его, но так и не сделавших документ конституционным.

Масса противоречий

«Главное противоречие этого законопроекта заключается в ограничении базовых прав граждан на собственность и на судебную защиту, гарантированных Конституцией РФ. В Конституции говорится, что конституционные права граждан могут быть ограничены специально принятым федеральным законом, например, в ситуации угрожающей жизни и здоровью гражданина, как это имеет место в отношении аварийного жилья. Соответствующие положения закреплены в жилищном законодательстве. Какова общественно-полезная цель, оправдывающая ограничение конституционного права собственности в случае принятия закона о реновации в его нынешнем виде, мне неизвестно», – возмущается Алексей Коневский, юрист, партнер «Пепеляев Групп».

По его словам налицо произвольное лишение права собственности. Кроме того, по словам Коневского, в законе отсутствует возможность судебной защиты, если переводить на понятный язык власти не дали шанса москвичам в суде оспаривать законность изъятия жилья и его сноса. Юрист обращает внимание на еще один важный момент. «В случае изъятия имущества, собственнику должно быть предоставлено предварительное и равноценное возмещение. Это значит равное по стоимости, а не равнозначное. Это абсолютно разные понятия. То есть, между равноценным и равнозначным жильем нельзя ставить знак равенства», - говорит Коневский. «Что касается перспектив признания данных положений закона противоречащими Конституции по обращению граждан или других лиц, которые захотят обратиться в Конституционный суд РФ, то вероятность такого признания высока», – подчеркивает Коневский.

«Остальные моменты уже вторичны: в законе не оговорена судьба взносов за капремонт, которые люди уже заплатили. В нем вообще отсутствует упоминание собственников коммерческих помещений, нет также очередников, жильцов коммуналок, общежитий», – утверждает Екатерина Шульман, специалист по проблемам законотворчества, доцент Института общественных наук Российской академии народного хозяйства и государственной службы в интервью The Village. По ее словам, такие законы пишутся в органах исполнительной власти и близких к ним организациях. Стилистически закон больше похож на административный приказ, написанный правовым департаментом мэрии.

Что касается легитимизации закона через публичные голосования, в том числе и на сайте «Активного гражданина», то здесь тоже все плохо. Сергей Панченко, юрист, член Московской городской коллегии адвокатов «ФОРТ» в своей колонке на сайте журнала Forbes уверяет, что никаким голосованием вопрос об участии дома в программе реновации решен быть не может, независимо от формы этого голосования.

По его словам, даже единогласное решение всех собственников дома, каким бы оно ни было, не сделает такое голосование законным. Этому препятствует статья 36 Жилищного кодекса, согласно которой голосованием собственники квартир в многоквартирном доме могут решать только вопросы, касающиеся управления общим имуществом дома и решать еще весьма ограниченный ряд вопросов, самым глобальным для судьбы дома из которых является вопрос реконструкции. Но дать согласие на снос дома, как это подразумевается в Постановлении №245-ПП, даже собрание собственников единогласно не вправе. И не важно, что на голосование ставится вопрос о включении дома в программу реновации. Поскольку реновация предусматривает снос дома, а не его реконструкцию, то решаться такой вопрос путем голосования по закону не может. «Что касается перспектив гражданина или групп граждан, которые захотят обратиться в Конституционный суд РФ, то вероятность выигрыша высока», – подчеркивает Коневский.

По словам Марии Понаморевой, старшего юриста адвокатского бюро «А2» технические регламенты в «зонах реновации» будут определять городские чиновники, и они рассчитывают на более широкие полномочия, а именно:

- самостоятельно устанавливать источники финансирования программы реновации,

- определять перечень серий и шрифтов проектов многоквартирных домов первого периода индустриального домостроения, которые подлежат сносу в соответчики с программой реновации, а также исключать из этого перечня те или иные многоквартирные дома;

- определять перечни домов, которые попадают в границы подлежащей реновации территории, и являются «аналогичными по своим конструктивным характеристикам» домам, подлежащим сносу по программе реновации.

- устанавливать случаи, при которых разработка документации по планировке территории в целях размещения линейных объектов инженерной инфраструктуры не потребуется, а также перечень документов, устанавливающих границы размещения указанных объектов;

- устанавливать особенности предоставления услуг по электро-, тепло-, водо- и газоснабжению;

- устанавливать порядок наложения публичного сервитута (под которым понимается ограниченное право пользования как землей, находящейся в собственности города, так и землей, находящейся в частной собственности).

«Таких полномочий чиновники не получали даже при подготовке к Олимпиаде в Сочи. «Олимпийское законодательство» если и предусматривало возможность изъятия объекта недвижимости, то в строго ограниченных временных рамках», - указывает юрист.

Конфликт интересов

Антикоррупционная организация Transparency International (TI) сообщила о близости руководства компаний, вошедших в состав неформального консорциума «Реновация», к бывшему заместителю Юрия Лужкова и главе Комплекса градостроительной политики и строительства столицы Владимиру Ресину. В частности, утверждают авторы исследования, он был председателем совета директоров АО «Компания «Главмосстрой» с 1998 по 2011 год.

По мнению экспертов TI, этот факт, а также и то, что занимающий ныне кресло депутата Госдумы Ресин является единственным среди разработчиков законопроекта о реновации профессионалом в области градостроительной деятельности, свидетельствует, что именно бывший вице-мэр и есть «ключевой разработчик» этого законопроекта. «Лоббистские возможности Ресина трудно переоценить: он свой и во власти, и в строительном бизнесе, у него огромный авторитет, не говоря уж о полномочиях депутата Госдумы. Однако в отсутствие установленных правил лоббистской деятельности она нередко приобретает причудливые формы», – отмечается в публикации TI.

Желающие подключиться к выгодному делу уже нашлись. По данным издания Republic.ru, пять московских компаний: корпорация S.Holding, «Моспроект», «Главмосстрой», «Мосэксперт», агентство недвижимости «Калинка-Риэлти» , создали консорциум «Реновация». Консорциум собирается предлагать свои услуги на всех этапах работ – от разработки градостроительной документации и проектирования новых кварталов до строительства. По мнению партнеров, такой подход позволит им выигрывать тендеры за счет более низких цен. При этом под каждый проект будет создаваться отдельное юрлицо.

Столичные застройщики пока не понимают, сможет ли город вписать инвестиционные интересы в программу, а также боятся, что появившийся в результате расселения дополнительный объем квартир перенасытит рынок предложением. «Пока программа реновации хрущевок не повлияла на расстановку сил в строительной отрасли. На сегодняшний момент столичные власти говорят об участии застройщиков, как об отдаленной перспективе: до 2020 года, по заверениям мэра, Москва справится с расселением сама», – считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Кроме того, как уже стало известно, сам город пока не будет строить дополнительные квадратные метры на продажу: все жилье от государства будет предназначено только для бывших владельцев пятиэтажек. Это значит, что в ближайшие годы значимого влияния на рынок столичной недвижимости программа реновации, скорее всего, не окажет. По словам Литинецкой, какая-то часть потенциальных покупателей из числа бывших владельцев хрущевок, к сожалению, покинет рынок жилья в ожидании новых квартир от государства. Тем не менее, это не самая большая и не самая платежеспособная клиентская группа, так что катастрофы со спросом ожидать не стоит.

«Сейчас на реализации (то есть в продаже) в старых границах Москвы уже находится значительный объем строящегося жилья: около 3,5 млн кв.м всех классов, при этом эконом-класса и бизнес-сегмента по объемам уже поровну», – рассуждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». По ее выкладкам, если на реновацию выделено 100 млрд рублей в год, то ежегодно только под расселение пятиэтажек должно будет строиться еще около 1-1,5 млн кв.м (это с учетом затрат на модернизацию коммуникаций).

«В расчет мы брали инвестиционную стоимость квадратного метра московских новостроек в размере 100 тыс. руб. Видимо, часть из вновь построенного объема должно будет пойти под коммерческую реализацию, чтобы окупить программу хотя бы частично. Так, рынок будет испытывать все большую конкуренцию в связи с ростом объемов предложения», – рассказывает Доброхотова. В таких условиях строить в рамках программы реновации, возможно, будет выгодно лишь тем, кто имеет собственные ресурсы для реализации проектов полного цикла (от проектировочных бюро до заводов по производству стройматериалов). И то многое будет зависеть от характеристик земельного участка, прежде всего его местоположения.

По мнению Литинецкой, пока никаких четких контуров возможного взаимодействия города и девелоперов нет. Скорее всего, это взаимодействие будет построено на тех же принципах, что и в 2000-е годы. Однако учитывая масштабы реновации и квартальный принцип застройки, привлечены, скорее всего, будут только самые крупные застройщики. Эксперт приводит несколько аргументов. Во-первых, строительных площадок будет в два раза больше, чем в первую волну сноса. Это значит, что девелоперу придется вести несколько строек одновременно (плюс к тому – не забывать и о собственных проектах). Кроме того, квартальный принцип предполагает большие масштабы, а значит – и больше инвестиций, поэтому застройщику необходимы надежные финансовые резервы. Такими характеристиками обладают только топ-5, может быть, топ-10 московских девелоперов. Именно они и будут участвовать в реновации, особенно те, кто имел опыт первой волны сноса.

«На первом этапе город, по сути, подготовит площадки для застройщиков: в ближайшие годы в реновацию будут вложены 300 млрд рублей. Для понимания: ежегодно по статье расходов «Жилье» из городского бюджета Москвы выделялись 100 млрд рублей. На эти деньги город расчистит старые пятиэтажные кварталы и расселит жителей пятиэтажек в многоэтажные новостройки. Оставшиеся площадки попадут в оборот строительной отрасли», – констатирует Литинецкая.

Станет ли Москва новым Шанхаем?

Еще одна проблема, которая может стать серьезным последствием масштабной программы реновации – резкое увеличение плотности застройки и превращение Москвы в аналог крупнейших азиатских мегаполисов, с невероятной загазованностью и отсутствием комфортной среды.

Юлий Борисов, соучредитель и главный архитектор бюро UNK project, считает, что плотность застройки – это не всегда плохо. По его словам, в том же Сингапуре, который часто ставят в пример как идеальный город, плотность застройки намного выше, чем в столице, а качество жизни гораздо лучше. «Если у людей в высокоплотной застройке есть парк в шаговой доступности, это гораздо лучше, чем старые деревья и дворы без травы, заставленные машинами. В новостройках вся необходимая инфраструктура расположена на первом этаже. А в старых домах первые этажи жилые. Чтобы купить продукты, надо идти пешком или ехать на машине. «Я не вижу проблемы в этажности, чем выше, тем меньше выхлопных газов и лучше виды. Москва всегда росла ввысь, но при этом высотность, конечно, должна корректироваться исходя из ландшафтно-визуального анализа исторического центра», – говорит Борисов.

«Если говорить с точки зрения архитектуры, а не юриспруденции (у юристов свои, абсолютно резонные, в случае со столичной программой реновации мнения), капитальный ремонт вопроса не решит, но сносить надо именно панельные и блочные дома. Обе этих категории находятся на грани износа, их расчетный срок службы закладывался исходя из технологии поддержания. Но как там все поддерживалось, мы сами видим. Герметизация швов не производилась, инженерные сети физически износились. Окна, двери не соответствуют стандартам энергоэффективности», – советует Борисов. С кирпичными домами, по его мнению, совсем другая история: там можно «навесить» лифты, энергофасады, и высота потолков в домах этих серий вполне приемлемая. Борисов уверен, что к запуску программы можно было подойти более взвешенно и детально. Например, подготовить эскизы проектов, просчитать бизнес-модель и показать жителям, как все это будет выглядеть. Кроме того, по его мнению, можно было найти внебюджетные источники финансирования программы.

Фото: Даниил Иванов / Коммерсантъ