По мнению Юрия Кочеткова, независимого аналитика рынка недвижимости, весь 2014 год через рынок шли «волны». Взлет в феврале-марте, спад в апреле-июне, застой в июле-августе, новый взлет в сентябре-октябре. В декабре застройщики начали срочно переписывать рублевые ценники на 5-15% вверх.
«За этим взлетом последует неизбежный спад. Просядет ли рынок в рублях (в долларах, это уже факт) – сильно зависит от кредитной политики государства и готовности накачивать экономику рублями буквально в ближайшие месяцы. Если государство продолжит зажимать рублевую ликвидность и станет удерживать ключевую ставку выше 12% (речь даже не о 17%!), то неизбежен крах ипотечной поддержки рынка – а это минимум -15% к рублевой цене. Если деньги пойдут, а ипотеку продолжат удерживать через АИЖК, АРИЖК и т.п. структуры, то у рынка есть шанс пройти спад без снижения рублевых цен», – рассуждает Кочетков.
Его поддерживает Александр Пыпин, аналитик, партнер компании Provereno.ru, по его словам, в текущей ситуации рынок жилой недвижимости стал заложником общеэкономической ситуации, при этом действия властей выглядят хаотичными.
Между тем, эксперты единодушны в оценке действий властей в острой фазе экономического кризиса. По их мнению, в декабре было абсолютно непонятно, какие приоритеты антикризисной стратегии (поддержание валютных курсов, уровня инфляции, сохранение резервов, поддержка банков или предприятий реального сектора, обеспечение бездефицитности бюджета) были выбраны.
Как показывает практика, именно от продуманных действий властей зависит, произойдет ли в этом году снижение рублевых цен на квартиры, как это было в 2009 году, или из-за возможного раскручивания спирали инфляции они все-таки продолжат рост.
При этом, как утверждает Пыпин, смена рубля на доллар в качестве «измерителя» цены квартир возможна в случае, если инфляция будет высокой – как в 1990-е годы. Пока есть резервы, чтобы удержать экономику от такого сценария и включения печатного станка. «На вторичном рынке в ближайшие месяцы будет спад, так как представления участников рынка – продавцов и покупателей – о механизмах ценообразования сильно разошлись, а у многих продавцов и покупателей из-за кризиса сменились приоритеты. Как и в 2009 году, средняя цена реальных сделок будет ниже на 5%-10% в среднем, чем цена предложения, а число сделок может снизиться на треть», – рассказывает представитель Provereno.ru.
Заснувшая ипотека
«Важным трендом 2014 года стал серьезный рост количества сделок, совершаемых в ипотеку. В отдельных сегментах ипотека достигала 75% от общего числа продаж. До обвала рубля и повышения ключевой ставки средняя ставка на ипотеку составляла 12,5%, что было приемлемо для большинства населения. В основном делались прогнозы на дальнейший умеренный рост ставок – на 1-2%. Однако повышение ключевой ставки до 17% смешало карты и внесло неопределенность на ипотечный рынок. В связи с этим решением можно ожидать рост ставок по ипотеке и временного приостановления выдачи кредитов отдельными банками», – отмечает Олег Репченко, руководитель IRN.RU.
Фактор ипотеки, по словам Пыпина, негативно повлияет как на первичный, так и на вторичный рынок, ведь более трети сделок завязано на ипотеку (по некоторым новостройкам – до 70%), в то время как во время прошлого кризиса доля ипотеки была не более 20%.
Однако ключевая ставка, прогнозирует Олег Репченко, временная мера. Ее должны отыграть обратно, когда стабилизируется курс рубля. Если этот процесс займет не более 1-2 месяцев, он вряд ли обернется катастрофой для рынка недвижимости.
По известному сценарию
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», нынешняя ситуация на рынке недвижимости все больше напоминает кризис 2008-2009 годов, и динамика цен на недвижимость, которая находится в сильной зависимости от общего состояния экономики, становится все более предсказуемой. По мере ослабления рубля долларовые цены на недвижимость падают: за 2014 год снижение на рынке новостроек от третьего транспортного кольца до МКАД составило 13%, на вторичном рынке – 25% (с $5144 за кв. м до $3821 за кв. м).
В среднем, по рынку, основываясь на опыте предыдущих кризисов, долларовые цены могут упасть на 35%, но в отдельных, менее ликвидных сегментах, глубина просадки может составить до 50%. Дальнейшая динамика рублевых цен зависит от уровня падения курса рубля относительно американской валюты в момент стабилизации валютного рынка.
По мнению Олега Репченко, возможны два варианта: если курс рубля снизится на величину меньшую, чем уровень снижения долларового индекса цен, как было во время кризиса 2008-2009 годов, то рублевые цены пойдут вниз. Если же ситуация будет больше похожа на 1998-1999 годы, и итоговое снижение рубля превысит уровень просадки долларовых цен, то можно ожидать дальнейшего роста цен в российской валюте.
Чего ожидать в ближайшей перспективе?
Юрий Кочетков: «Элитный рынок сильно завязан на валютные ценники, поэтому здесь ожидается сильный спад оборотов – сделки где-то сократятся в два-два с половиной раза. Сегмент «эконом» наиболее зависим от ипотеки, в худшем варианте событий его ждет самое жестокое обрушение. Но именно поэтому здесь ожидается самая сильная господдержка. Бизнес-класс окажется между двумя этими тенденциями. Уже сейчас понятно, что много проектов будет опять заморожено, а застройщики постараются сосредоточиться на объектах с высокой стадией готовности».
Александр Пыпин: «При этом, исходя из сегодняшних реалий, наиболее вероятным в 2015 году выглядит сценарий постепенного снижения цен на квартиры в новостройках в течение года на 5%-10% в рублях и числа сделок на первичном рынке на треть.
Как инвестировать в кризис?
Репченко советует инвесторам покупать жилье эконом-класса. Наиболее устойчивы к кризису недорогие квартиры в местах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью – рядом с метро или железнодорожной станицей, если речь идет о Подмосковье. Долларовые цены на них тоже снижаются, но в меньшей степени. Что касается рублевых цен, они пока повышаются. За последний год рублевые цены на недвижимость выросли на 20-25%, сейчас средняя цена метра в Москве превышает 200 тыс. рублей.
«Если все-таки собираетесь инвестировать в недвижимость, дам совет: на рынке новостроек важно выбирать объекты, где строительство и подведение коммуникаций уже почти завершено, либо, как минимум, у крупных застройщиков, у которых есть возможность маневра в текущей ситуации», – делится опытом Александр Пыпин.
Кстати, весьма распространена такая ошибка инвесторов, пытавшихся пристроить в острой фазе кризиса избыточную рублевую наличность – спонтанная, абсолютно непродуманная покупка. Такие случаи, как выяснилось, тоже были. Несмотря на то, что минимальная цена квартиры в Москве составляет от 4,5 млн рублей, а в ближнем Подмосковье есть шанс купить дешевле, но ненамного. Вот реальный диалог с одним из таких инвесторов, рассказанный на страницах блога Анной Моисеевой, руководителем агентства недвижимости HomeStaging.
- Здравствуйте! Подскажите, как мне поступить? Купил в декабре квартиру за 4,5 млн рублей, а сейчас смотрю – в этом же доме за 4-4,2 млн рублей продают. Получается, я дорого взял?
- А почему вы озаботились этим вопросом?
- Продавать хочу. Купил в спешке, не подумав. Хотел для сына, а ему до работы очень далеко ездить, не хочет там жить.
Вот такая инвестиция.
Советы покупателям недвижимости в кризис
| Покупать | Не покупать |
| Недорогие квартиры рядом с метро в Москве (вторичный рынок) | Объекты бизнес-класса у средних и мелких застройщиков |
| Квартиры в домах эконом-класса в Подмосковье с хорошей инфраструктурой рядом с ж/д станцией (новостройки) | Объекты на стадии котлована |
| Новостройки в готовых домах или с высокой стадией готовности | Квартиры с использованием ипотечного кредита, ставки близки к запретительным |
| Новостройки по ипотеке, аккредитованные банками из ТОП-5. Зачастую застройщики договариваются с банками о льготной процентной ставке | Не покупать квартиру в качестве защитного актива, в надежде выйти в плюс в ближайшей перспективе |
| У крупных застройщиков, после тщательного мониторинга их предыдущих проектов и поведения компании в прошлый кризис | Квартиры по ипотеке с плавающей ставкой (повышенные риски). |
| Если покупка намечена или необходимо улучшить жилищные условия | |
| Когда предложение превысит спрос и цены на жилье снизятся, предположительно весной | |
Фото: pixabay.com
Жильё сейчас имеет смысл брать только для жизни. И то - чуть попозже (июль), и с хорошей скидкой. И если нет собственного растущего бизнеса, который с квартирных денег даст прибыль многократно превышающую аренду аналогичной квартирки.
Покупка квартиры по рынку в инвестиционных целях - сейчас ошибка.
Ближайшие пару лет там ловить нечего. Конечно, кроме случаев какого-нибудь маркитанства с увеличением площади, самостроем и т.д. Но в этом следует разбираться досканально, и самому, потому что борьба с самостроем сейчас в апогее, и можно попасть под раздачу.
А брать ипотеку сегодня - это и вовсе безумие.
В принципе, ипотека в Москве и при низких-то российских ставках была экономически оправдана только до 2004-2005 года...
В общем, это очень плохой инструмент решения жилищного вопроса.
При стабильной-то экономике банк отбирал квартиру примерно у каждого двадцатого ипотечника. А каждый четвёртый - еле ускребался. То есть и в стабильные годы вероятность оказаться в зоне ада - около 30%. Остальные 70% просто кормят банки. Что, кстати, снижает и общий потребительский спрос, и уровень жизни.
Единственный движитель массовой ипотеки это экономическая безграмотность народа, помноженная на рекламное внушение.
Нужно наоборот вкладывать , а не продавать. Не может быть такого , чтобы цени совсем упали . Скоро наступит период , когда они снова пойдут вверх. Сейчас самое актуальное в инвестировании - собственное дело и недвижимость. У меня есть квартира и я решил, что пора заняться чем то серьезным. Сейчас открываю свою фирму и надеюсь, что все получится. Офис будет в нордстар тауэр. Буде стараться, чтобы все пошло гладко с самого начала
1111111111