Сколько стоит построить технопарк, и как на нем заработать

Сегодня биография каждого технопарка в России уникальна, поскольку на их появление, становление и развитие влияют тысячи факторов. К сожалению, до сих пор часть проектов больше напоминают бизнес-центры, чем площадки развития высокотехнологичных стартапов и производств. Однако, существуют и «правильные» технопарки, обеспечивающие необходимые условия, и не все они попадают под действие закона № 244-ФЗ «Об инновационном центре Сколково».

Начало. Гринфилд или браунфилд

Каждый технопарк сегодня проектируется индивидуально. Нет и пока не может быть типовых проектов, которые можно было бы со спокойным сердцем тиражировать. Разница видна уже на старте, где все подобные проекты делятся на два типа – «greenfield» и «brownfield». Greenfield строится на свободном земельном участке, изначально не обеспеченном никакой инфраструктурой. Brownfield же реконструируется на основе ранее существующих производственных площадок. В таких промпарках, как правило, уже имеются строения, сооружения и инфраструктура, которые перестраиваются и модернизируются в соответствии со специализацией парка и потребностями его резидентов. У каждого формата есть свои недостатки и преимущества, которые диктуют дальнейшее развитие проекта. 

В 2008-2009 годах, когда мы начали работу по созданию индустриального парка «Успенский», на его месте была земля сельскохозяйственного назначения – 250 гектаров. Это был не единый участок, а несколько участков разного размера с разными особенностями. Вместе с командой юристов мы постепенно меняли ВРИ и категорию, вводили земли под инвестпроект – добавляли новые участки к территории индустриального парка, последовательно меняя характеристики земли. Параллельно решали разногласия с местными жителями, которые, конечно, всегда имеют свой взгляд на происходящее. Не испортить отношения с «соседями», которые в будущем могут стать сотрудниками технопарка, – это один из самых важных нюансов. 

Если в браунфилде все эти процессы уже состоялись много лет назад, и остается лишь понять, как правильно распорядиться инфраструктурой, на начальном этапе строительства по формату гринфилда определяется, какие площадки будут считаться приоритетными, и какая инфраструктура необходима для каждой из них. Рассчитывается потребность электроэнергии, газа, воды, то есть всех инженерных коммуникаций. Стоит заметить, что подключение к инженерным сетям — обычно самая проблемная часть любого строительства. 

Не резиденты вокруг стройки, а стройка вокруг резидентов

В проекте будущего технопарка в формате гринфилда в идеале уже на начальном этапе надо понимать специализацию, направления деятельности и особенности резидентов. Так, для IT-разработок, как правило, не требуется значительных затрат электроэнергии и технологических сервисов. А вот для кластера приборостроения надо уже предусматривать серьезные мощности. К примеру, у технопарка «Успенский» объем мощностей на сегодняшний день составляет 24 МВт. Мы понимали, что нашими резидентами станут производственники, специализирующиеся на сложных промышленных разработках, и сразу планировали – откуда и как будем получать мощности. Обнаружить их недостаток в процессе реализации проекта было бы весьма прискорбно. 

Если говорить о редевелопменте старых промзон или реновации действующих предприятий, то тут, как я уже говорила, выбирать не приходится: мощности и инфраструктура уже существуют. Чаще всего формат, расположение площадки и имеющиеся мощности определяют то, каким резидентам будет интересно и комфортно разместиться на территории такого технопарка. Но и в этом случае реновация обычно не начинается без первых резидентов, поскольку прежде чем планировать зонирование, нужно понимать их потребности – места общего пользования, чистые комнаты, инфраструктура, логистические узлы и так далее. 

Почему так важно делать упор на резидентах и их деятельности? Все просто: именно они и определяют успешность технопарка. 

Сегодня мы все еще видим, как технопарки «меряют» наличием или отсутствием свободных площадей, стоимостью «квадрата», годовым оборотом по арендной плате и другими параметрами, которые не должны быть значимыми в конечном итоге. Заполнение имущественного комплекса при создании инновационной площадки — это лишь один из первых шагов. Основная работа начинается после комплектования технопарка резидентами. Насколько успешен проект, определяется только динамикой развития его резидентов – это международный стандарт. Именно поэтому интересы реального бизнеса должны быть в фокусе внимания еще на этапе проектирования объекта. Пусть это будут компании, которые только задумываются о размещении именно в технопарке, но вы уже можете ориентироваться на них, и создавать проект исходя из их нужд. 

В технопарке «Успенский» мы определили потенциальных резидентов и их направления деятельности еще на этапе проектирования. Мы провели переговоры с компаниями и разработали план развития с учетом их потребностей. В результате было решено большую часть территории распределить еще на этапе строительства под крупных интересантов. На данный момент вся территория принадлежит 14 собственникам – крупным производственным предприятиям, которые принимают участие в отборе резидентов индустриального парка, в соответствии с направлениями деятельности, которые им интересны. 

О деньгах и льготах 

Один из самых важных вопросов – сколько все это стоит и через сколько лет окупится? 

Инвестиции в строительство технопарка могут варьироваться от нескольких десятков миллионов до сотен или даже миллиардов рублей. Объем финансовых вложений зависит от следующих факторов:

• первое – масштаб самого кластера;
• второе – создается технопарк с нуля или под него используются уже существующие объекты;
• третье – оборудование и прочие элементы инфраструктуры, которые будут размещены на территории.

Технопарк – это не про быстрые результаты. Необходимо время не только для завершения стадии проектирования, но и примерно 5+ лет на строительство и привлечение резидентов. Важно понимать, что подобные инфраструктурные проекты всегда долгосрочны. Например, индустриальный парк «Успенский» застраивался в несколько очередей, и полностью окупил себя только спустя 10 лет. 

Есть мнение, что технопарки во многом окупаются льготами и субсидиями из федерального и регионального бюджетов. Технопарк – это действительно перспективный с этой точки зрения проект, государство сейчас заметно стимулирует инновационную отрасль – как на этапе строительства технопарков, так и на этапе заполнения и развития. Причем перечень льгот, существующий на сегодня, не финальный, – программы поддержки технопарков в Москве постоянно развиваются и дополняются.

Так, власти поддерживают технопарки за счет льготной ставки годовой арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка: сейчас она составляет 0,01% для технопарков и технополисов и 0,3% – для промышленных комплексов. Кроме того, управляющая компания полностью освобождается от налога на имущество. Минимизируется и земельный налог (до 0,7%). При расходах на строительство коммунальной, технологической и транспортной инфраструктуры, а также зданий для резидентов, управляющая компания получит возмещение затрат на уплату процентов по кредитам.

Из последнего: власти предлагают девелоперам при создании инвестиционных проектов с местами приложения труда льготы, в том числе, в части полного или частичного освобождения от затрат за смену ВРИ (вида разрешенного использования) земли. Смена ВРИ в Москве и Московской области стоит огромных денег – до 50% от кадастровой стоимости участка.

Могу сказать, что это хоть и звучит весьма привлекательно, но эти льготы не могут окупить проект, строить технопарк только ради льгот – чистой воды безумие. Развитие «правильного» технопарка или промышленного парка должно начинаться, в первую очередь, с идеи – поддержки бизнеса, инновационного развития, создания инфраструктуры для современных производств и задела для развития новых поколений. Только такие проекты, где есть идея, а также люди, способные ее воплощать, и становятся успешными.

Читайте также: