Квартирный вопрос, уже, как известно, давно испортивший москвичей, продолжает активно досаждать не только россиянам, но жителям других стран и континентов. Удивляться здесь нечему – естественное желание человека приобрести личную крышу над головой по приемлемой цене, а владеющего этой крышей – продать ее подороже заставляет общемировой рынок недвижимости бушевать, подобно гигантскому океану. По словам экспертов, российский рынок жилой недвижимости только проходит свое становление, поэтому говорить о том, что в нем определились свои «теплые» и «холодные» течения, пока рано. Нестабильность отечественного рынка жилья особо бросается в глаза при сравнении с американским и европейским рынками, характеризующихся, как правило, предсказуемыми периодами штиля и шторма.
Каковы основные отличительные черты, тенденции и динамика американского, европейского и российского рынка жилой недвижимости, ориентированной на массового покупателя, последних 5-6 лет? Чем вызваны кризисы и подъемы этих рынков, и каким образом они влияют друг на друга? На что покупателю следует обратить особое внимание, выбирая апартаменты? О прошлом, настоящем и будущем квартирного вопроса Америки, Европы и России читайте в интервью руководителя маркетингового агентства Bureau of market researches & consulting Андрея Соколова.
Executive.ru: Каковы основные отличительные черты американского, европейского и российского рынков массовой жилой недвижимости в целом и процессов, происходящих в этих областях в последние 5-6 лет?
Андрей Соколов: Основными отличительными чертами американского и европейского (в целом) рынков жилья является то, что это развитые рынки с устоявшимися правилами игры, низкими ставками по ипотечным кредитам, достаточно высокой прозрачностью и предсказуемостью. Рынок массовой жилой недвижимости России, по сравнению с европейским и американским рынком, начал формироваться совсем недавно. Поэтому на данный момент очень трудно определить, по какому пути развития он пойдет и какие черты ему будут присуще в ближайшем будущем. За последние 5-6 лет он характеризовался высокой неустойчивостью, высокими ставками по ипотечным кредитам, резким ростом как стоимости жилья, так и стоимости строительства, громкими скандалами с обманутыми покупателями квартир.
Executive.ru: Какова динамика этих рынков в указанный период и чем она обусловлена?
А.С.: Любому рынку недвижимости присуща цикличность. Выделяют четыре основных этапа развития рынка: экспансия, насыщение, рецессия и восстановление. Но временные рамки таких циклов существенно различаются в разных странах. Например, американский путь развития рынка жилья характеризуется постепенным, но длительным ростом цен, медленной остановкой, затем плавным снижением и последующим подъемом. Так в период 2000 – 2005 годов рынок жилья США находился на этапе экспансии, который достиг своего пика в конце лета – осенью 2005 года и сменился на этап насыщения. Об этом свидетельствовали снижение объемов продаж и стоимости жилой недвижимости в США в течение всего 2006 года. В начале 2007 года ситуация на рынке постепенно начала стабилизироваться. Европейский рынок жилой недвижимости продолжает переживать десятилетний бум, вызванный, прежде всего, изменением демографической ситуации, острым дефицитом нового жилья и чрезвычайно дешевыми деньгами. По итогам 2006 года можно сказать, что темпы прироста цен на европейских рынках жилья начинают замедляться. В России рынок жилой недвижимости также подвержен цикличности. В период до конца 1998 года рынок находился в стации плавного роста, в начале 1999 года цены на жилье упали почти в два раза и достигли прежнего уровня лишь к середине 2002 года. Рост рынка продолжался и достиг своего пика летом 2004 года, после чего начался затяжной этап стагнации до конца 2005 года. В начале-середине 2006 года российский рынок жилья взорвался очередным ростом цен, достигшим 70% за год. На данный момент рынок стабилизировался и претерпевает лишь незначительную коррекцию.
Executive.ru: Насколько данные рынки подвержены кризисам в целом, каковы основные причины этих кризисов и последствия?
А.С.: Кризисы являются неотъемлемой частью циклически развивающихся рынков недвижимости. Под кризисом можно понимать и резкий рост цен на жилую недвижимость, и их падение. С 1980 года бумы (рост реальных цен как минимум на 10% в год) имели место в 18 странах, 13 из которых являются членами ЕС, падения – в 10 (5 из них в ЕС). Обычно за периодом резкого взлета цен наблюдается продолжительный период ценовой стабилизации или снижения реальных цен. В среднем реальные цены жилья в период после бума снижаются на 3% в год в течение 4 лет. Среди основных причин кризисов на рынке жилья можно назвать:
- изменение ставки, а она в первую очередь зависит от уровня инфляции в стране;
- различные демографические факторы;
- изменение благосостояние населения, что в первую очередь зависит от экономики страны в целом.
Таким образом, можно сделать вывод, что рынок жилой недвижимости, прежде всего, зависит от макроэкономической конъюнктуры в стране. Наиболее ярким примером может послужить падение американского рынка жилья в 2006 году вслед за проседанием экономики страны в целом и значительным падением курса доллара на мировых рынках. Но эта связь рынка жилья и экономики в целом имеет и обратную зависимость. Она обусловлена, прежде всего, значительной долей данного рынка в экономике любой страны. Так, в той же Америке на долю жилищного рынка приходится 50% от общего объема строительства в стране. Последнее резкое снижение цен на жилую недвижимость в России наблюдалось в начале-середине 1999 года и было связано с финансовым кризисом в стране в 1998 году.
Executive.ru: Насколько российский рынок жилой недвижимости (типовой и эконом-класса) подвержен влиянию процессов, происходящим на европейских и американских рынках? Каким образом выстраиваются их отношения?
А.С.: Российский рынок жилой недвижимости имеет весьма слабую корреляцию с процессами, происходящих на рынках жилья США и Европы. Гораздо большую взаимосвязь отечественный рынок жилья имеет со стоимостью российской нефти на мировых рынках. Именно высокие цены на экспортное сырье приводят к росту ВВП страны и к росту платежеспособного спроса определенных групп населения.
Executive.ru: Какова роль государства и степень его участия в регулировании процессов, происходящих на всех трех рынках?
А.С.: На всех рынках жилья роль государства достаточно велика. Именно государство через свои правовые и финансовые институты регулирует процессы, происходящие на рынке жилья. Так, в США государство берет на себя рефинансирование ипотечных кредитов, что приводит как к существенному снижению ставок по ним, так и росту прозрачности рынка. В России в настоящее время роль государства в сфере рынка жилья оказывается весьма противоречивой. Подчас это приводит к удорожанию стоимости жилья для покупателей.
Executive.ru: Какая жилая недвижимость пользуется наибольшим спросом в Европе, Америке и России, каким образом этот спрос формируется?
А.С.: Рассматриваемые регионы имеют очень значительную территорию, и в различных их районах пользуются спросом различные объекты жилой недвижимости. Так, в США наибольшим спросом пользуются отдельно стоящие малоэтажные дома (коттеджи и таунхаусы). Апартаменты в многоквартирных домах пользуются спросом только в центральных районах крупных городов, причем чаще всего они просто берутся в аренду. В Европе спрос на жилье определить очень сложно, все зависит от конкретной страны и ее районов. Но так же, как и в США, можно говорить о спросе на аренду апартаментов и покупку отдельных домостроений. Правда существенное отличие этого региона состоит в том, что если в США преобладают частные арендные отношения, то в Европе пока еще преобладает социальная аренда. В России наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры в многоквартирных домах типового и эконом-класса.
Executive.ru: На что следует в первую очередь обратить внимание покупателю, решившему приобрести жилую недвижимость в этих регионах?
А.С.: При покупке квартир покупатели обращают свое внимание в первую очередь на стоимость квартир, надежность компании-застройщика, планировку квартир и местоположение дома.
Фото: pixabay.com
