Федор Богдановский
Интервью с Алексеем Чаленко, управляющим директором по инвестициям Финансовой корпорации «УРАЛСИБ».
Executive.ru: Расскажите немного об истории закрытых паевых фондов в целом и закрытых фондов недвижимости – в частности.
Алексей Чаленко: История закрытых фондов в нашей стране довольно невелика. Только в конце 2002 г. было окончательно сформировано необходимое законодательство, а это дало толчок для бурного развития фондов. Сегодня различных закрытых ПИФов – около 50. Мы организовали на настоящий момент 4 ЗПИФа, из них один – ЗПИФ недвижимости («Строительные инвестиции», находящийся под управлением УК «Аккорд Эссет Менеджмент»). Полтора года существования индустрии ЗПИФов – это пока не история, зато каждый месяц появляется несколько новых закрытых фондов, а по объему активов они уже превзошли все прочие ПИФы – открытые и интервальные. Так что индустрия будет активно развиваться, и мы видим здесь огромные перспективы.
Что же касается именно фондов недвижимости, первый из них был сформирован в конце 2002 г. компанией «Конкордия Эссет Менеджмент». Этот фонд был довольно маленьким – несколько миллионов долларов. Такие объемы активов ПИФа не позволяли проводить широких инвестиций и обеспечивать правильной диверсификации вложений. Более или менее адекватные объемы ЗПИФы недвижимости приобрели только в последние месяцы: это ЗПИФ компании «Менеджмент-Центр» (1,2 млрд руб.) и наши «Строительные инвестиции» (1,4 млрд руб.).
Executive.ru: Представляется, что закрытый фонд – это финансовый инструмент для богатых, точнее – очень богатых людей, у которых есть несколько сот тысяч долларов свободных средств.
А.Ч.: Это не так: у нас стоимость одного пая в ЗПИФе недвижимости при формировании составляла 100 тыс. руб., есть компании, где можно купить пай фонда и за 1 тыс. руб.
Executive.ru: А в чем ключевое отличие ЗПИФа от более привычных интервальных и открытых ПИФов?
А.Ч.: Закрытый фонд формируется иначе. С самого начала определяется сумма фонда и число паев. И фонд считается сформированным после того, как все деньги в него перечислены. После этого число паев обычно не меняется. Но паи могут переходить из рук в руки, кроме того, если держатели паев решат, что фонд должен быть увеличен, могут привлекаться и новые пайщики.
Executive.ru: Как создаются уставные документы ЗПИФа, например, инвестиционная декларация? Они предлагаются вкладчикам как данность, подобно обычным ПИФам?
А.Ч.: В целом, да. Однако ЗПИФы на сегодня имеют ту особенность, что в них участвуют VIP-клиенты, каждый из которых, действительно, вносит очень крупные суммы. Поэтому Правила фонда, которые отправляются на регистрацию в госрегулятор, часто уже согласованы с инвесторами, которые будут участвовать в фонде.
Executive.ru: Как бы вы охарактеризовали своих первых пайщиков и тех, кто пойдет в закрытые фонды недвижимости сегодня-завтра?
А.Ч.: Это – обычные инвесторы, которые хотят, во-первых, диверсификации своих капиталов и, во-вторых, хорошей доходности, которую может принести рынок недвижимости. Эти люди понимают, что идти в фонд недвижимости гораздо интереснее, чем заниматься инвестициями самостоятельно. Причины тому – и надежность ЗПИФа, и профессиональная команда, которая работает с фондом, и уже упомянутая диверсификация вложений. Пайщик получает доступ на весь рынок. Конечно, вы можете самостоятельно купить 100 объектов в разных районах, но вам потребуется для этого колоссальное количество времени, усилий и денег.
О самих вкладчиках я бы не сказал, что они как-то особо выделяются: что они красные или оранжевые, высокие или низкие, 30-летние или 40-летние и так далее. Это – всего лишь инвесторы, которые нашли для себя новый сегмент вложения капитала. Пока, в основном, эти клиенты вносят крупные суммы, но это не потому, что ЗПИФ – это «междусобойчик», куда закрыт доступ для посторонних, и не потому, что средним и мелким инвесторам ЗПИФы недвижимости неинтересны. Просто еще не было проведено ни соответствующей пиар-программы, ни рекламы, а главное – еще нет доступной возможности для небольших инвесторов купить пай. Со временем все это появится.
Executive.ru: То есть, ЗПИФы недвижимости могут стать конкурентами традиционным ПИФам?
А.Ч.: Не «могут», а станут!
Executive.ru: Но если инвестировать деньги в недвижимость не через ПИФ, вероятно, можно сэкономить на комиссии управляющей компании?
А.Ч.: Конечно, можно, как и в любом другом деле. Вы можете пойти в брокерскую компанию и напрямую купить ценные бумаги: наверное, вы сэкономите на комиссии управляющего. А будет ли положительный результат? Мы как управляющие фондами недвижимости инвестируем в проекты с установкой на высокую доходность и невысокие риски. Мы знаем, что рынок недвижимости пока позволяет инвестору получать доходность от 30% годовых. Поэтому мы даже не рассматриваем проекты с меньшей отдачей либо проекты, рискованные с нашей точки зрения.
Executive.ru: А как вы определяете, какой проект «выстрелит»?
А.Ч.: У нас есть команда аналитиков, команда юристов, которые постоянно ведут мониторинг рынка и общаются со всеми девелоперами, крупными инвесторами, риэлтерскими компаниями. Есть определенный набор критериев для проекта, который может нас заинтересовать. И не только для проекта, но и для компании, которая отвечает за его реализацию. То есть, если нам нравится объект, но не нравится застройщик, мы воздержимся от инвестиций. Кроме того, мы обязательно привлекаем ведущие компании, которые проводят независимую оценку каждого проекта.
Executive.ru: Какие трудности возникают при общении управляющих компаний с участниками рынка недвижимости?
А.Ч.: Иногда общаться тяжело, причины этих трудностей скрывать не буду. Прежде всего, рынок недвижимости пока не достиг того уровня развития, какого достигли, к примеру, банки и финансовые компании, и уровень финансовых специалистов в этом секторе в целом ниже. Затем, очень трудно договариваться с людьми, которые привыкли к марже в 100%. Но общий язык мы, конечно, находим: все понимают, что рынок будет развиваться и приходить в более цивилизованное русло, а это повлечет неизбежное снижение прибыли. Пока многие обходятся без участия профессиональных инвесторов, не желая делиться своими доходами. Но вместе с доходностью вы отдаете и риски, и для кого-то такая мысль еще внове.
Как сегодня можно привлечь деньги на стройку? Первый путь – взять кредит в банке под обеспечение, что, в общем-то, и делают все крупные компании. Следовательно, уровень «закредитованности» компаний часто превышает все разумные пределы: а это риск, который ложится на застройщика. Второй путь – продавать еще не построенную недвижимость. Это – риск для покупателя. Мы же предлагаем третий вариант, который используется во всем мире: есть инвестор и есть подрядчик, который выполняет строительные работы. Вы не обращали внимания, что строительные компании часто называют себя инвестиционными? Это происходит по одной простой причине: они сами ищут финансирование. На Западе обычно девелопер занимается стройкой, а инвестор – финансированием строительства. Привлечение паевых фондов к финансированию строительства является прекрасным способом разделения обязанностей. Инвестор берет на себя риски и находит деньги, девелоперская компания строит, банк обслуживает операции, а конечный покупатель приобретает уже более-менее «кондиционный» товар: не котлован, не забор вокруг участка, а готовую квартиру. Такая защищенность покупателя очень выгодна для развития жилищного и коммерческого строительства.
Executive.ru: Возникают ли трения между вами и строителями на почве контроля над исполнением проекта?
А.Ч.: Пока у нас не было таких трений, но исключать их в будущем я бы не стал. Дело не в том, что мы станем вдруг требовать право контролировать все операции и финансовые потоки на уровне «второй подписи»: такого не будет. Но внимательно следить за финансовым состоянием компании мы будем, будем смотреть за целесообразностью каких-то расходов. Анализ уже существующих затрат и какие-то выводы на его основе мы также будем делать. И с этими выводами – если они будут негативными – мы будем приходить к застройщику. Мы – инвесторы, это наши деньги, и естественно, хотелось бы, чтобы они тратились в соответствии с теми договоренностями, которых мы достигли. А правильнее сказать, мы – менеджеры денег наших инвесторов, конечных пайщиков, перед которыми мы несем ответственность.
Executive.ru: Какие цели преследуют сегодня конечные пайщики? Хотят ли они с помощью фонда просто заработать, или же стремятся получить недвижимость в собственность?
А.Ч.: На сегодня пайщики ЗПИФов недвижимости преследуют сугубо инвестиционные цели: получить доходность со своего капитала.
Executive.ru: Как вы определяете справедливую стоимость проекта и, соответственно, объем инвестиций в него? Опираетесь на цену абстрактного «квадратного метра» или же анализируете себестоимость?
А.Ч.: И так, и так: но мы, безусловно, глубоко анализируем затраты. Известна себестоимость строительства и коммуникаций, известна пропорция распределения долей между администрацией и строителем, известна стоимость земли – и все это можно посчитать. Кроме того, известен прогноз изменения стоимости «метра» в ходе стройки и после завершения, который составляется с учетом опыта по аналогичным объектам.
Executive.ru: Хотелось бы задать вам несколько вопросов относительно ЗПИФа «Строительные инвестиции». Буквально на днях вы объявили о том, что фонд выкупил целый корпус в строящемся жилом комплексе «Шуваловский» за $37 млн. Скажите, с чем связаны столь крупные инвестиции в один проект?
А.Ч.: Это не столь крупные инвестиции, как может показаться: это адекватная цена за конкретный объект. Приблизительно столько и будет стоить жилой объект такого размера в Москве. Я уже говорил, что фонды с активами в $5 млн неконкурентоспособны и не могут обеспечить нормальное управление только по той причине, что их денег мало, чтобы что-то построить. А наш интерес к «Шуваловскому» объясняется просто: мы считаем, что это – хорошее вложение для наших пайщиков как с точки зрения риска, так и с точки зрения доходности. «ИНТЕКО», наш партнер в проекте, является одной из наиболее крупных и надежных строительных компаний в Москве, с которой мы проводили долгие конструктивные переговоры, совместно с которой нам комфортно работать.
Executive.ru: Как именно вкладчики получат свою прибыль на выходе – квартирами, деньгами? И как будут реализовываться квартиры?
А.Ч.: В рамках «Строительных инвестиций» все жилье будет реализовано, то есть начиная с определенного этапа мы начнем продавать строящееся или готовое жилье. Пайщик может продать пай на вторичном рынке и таким образом получить прибыль. Продавать квартиры, разумеется, будут специализированные компании.
Executive.ru: Сколько же в итоге должен заплатить пайщик? Одна комиссия возникает на стыке пайщика и управляющего, другая – на стыке УК и застройщика, потом появляется еще и риэлтер…
А.Ч.: Для пайщика есть только одна стандартная комиссия, которую он платит инфраструктуре фонда. При этом весь финансовый результат проекта принадлежит конечному инвестору. А комиссии неизбежны при любом варианте инвестиций в недвижимость: даже если вы самостоятельно покупаете «инвестиционную» квартиру, вы заплатите и застройщику, и риэлтеру. Если же вы решите продать квартиру самостоятельно, придется создавать дополнительную инфраструктуру, которая также будет затратной: поиск покупателя, юридическая поддержка и так далее. По-нашему, пусть каждый занимается тем, что он лучше всего умеет: строитель – строит, риэлтер – продает, а мы – инвестируем и следим, чтобы все было по честному.
Executive.ru: В какие объекты «Строительные инвестиции» будут вкладываться в будущем, в каких регионах?
А.Ч.: Мы уже провели инвестиции в ряд объектов, например, в строительство жилого дома в Подмосковье. Сейчас ведем переговоры по ряду проектов как в Москве, так и в Санкт-Петербурге, а также в Краснодаре (вложения в коммерческую недвижимость). Московский рынок нельзя назвать самым перспективным для развития ЗПИФов недвижимости, но он самый большой, поэтому все начинают обычно с него. А перспективы регионов могут быть даже лучше, о чем свидетельствуют действия строительных компаний, усиливающих свое присутствие за пределами Москвы, пока что – в основном в городах-миллионниках. В будущем объектом наших инвестиций могут быть не только стройки, но и уже готовые здания – если мы сочтем, что соотношение доходности и рисков нам подходит. Но пока инвестиции в стройку дают 30-50% прибыли и готовые объекты не могут с ней соревноваться.
Executive.ru: А каковы ваши планы относительно ЗПИФа, где пайщики получат квартиры? Когда планируется создать такой фонд?
А.Ч.: Действительно, мы намереваемся организовывать фонды, которые инвестируют в строительство одного объекта, одного дома. В рамках такого ПИФа можно обеспечивать и стройку, и качественный контроль над рисками. А после окончания строительства инвесторы смогут стать собственниками квартир. Есть еще некоторые сложности, и то, что законодательством такая схема еще не прописана, не является единственной, есть и технологические вопросы. Однако все они решаемы. И мы надеемся, что уже в следующем году сможем предложить рынку такой продукт.
Executive.ru: Как сейчас привлекаются и обслуживаются клиенты ЗПИФов? Как это будет происходить с появлением более массовых ПИФов недвижимости?
А.Ч.: В целом, повторяется ситуация, которая была со всеми другими типами фондов. Изначально ПИФы превлекали относительно узкий круг лиц, многие из которых уже были нашими клиентами. А затем появилась возможность предлагать паи в широкой сети продаж, через агентские банки и т. д. То есть, паи наших ЗПИФов недвижимости довольно скоро выйдут в широкую продажу через сеть банков «УралСиб» и «Автобанк-НИКойл» , а также через сети банков-партнеров. Кроме того, уже через месяц у всех пайщиков наших фондов будет возможность брать банковский кредит под залог паев. То есть, покупать паи ПИФов (в том числе, в недвижимости) на кредитные деньги.
Executive.ru: И сколько стоит «входной билет» в ваш ЗПИФ недвижимости?
А.Ч.: На этапе формирования фонда он стоил 10 млн руб., затем мы снизили цену «входного билета» в 100 раз: один пай можно было купить за 100 тыс. руб. Сегодня – чуть дороже: стоимость пая возросла вместе со стоимостью чистых активов фонда. Со временем будет идти дополнительная «демократизация» закрытых фондов.
Фото в анонсе: ru.wikipedia.org
