Светлана Карташова, Executive.ru
Советы заемщику
Несмотря на то, что такой продукт как ипотечные кредиты появился на рынке относительно недавно, его востребованность была предопределена самой жизнью. О нужности и важности ипотеки говорить не приходится – все цивилизованные страны давным-давно предоставляют своим гражданам возможность приобретать жилье в кредит, и именно так и приобретается в Европе и Америке большинство квартир. Можно, конечно, сказать о разнице в уровне развития российской и западной банковских систем, об отсутствии полноценной законодательной базы, можно посетовать на то, что в США, например, средняя ставка 15-летнего ипотечного кредита составляет сегодня 4,62%, а 30-летнего – 5,21%, тогда как у нас 15%-летний кредит под 10% можно считать огромной удачей, на 30 же лет вперед вообще никто пока не заглядывает, но все это общие места. Да, 145-миллионная Россия представляет собой крупнейший потенциальный рынок ипотеки в Европе, по самым скромным оценкам, объем спроса на этом рынке составляет от 10 до 30 млрд долларов, тогда как текущий объем ипотечного рынка составляет порядка 200 млн долларов или менее 0,01% от ВВП. Но у многих из нас нет времени, чтобы ждать, когда власть примет все необходимые законодательные решения, когда депутаты решат вопрос с эмиссионными ипотечными ценными бумагами, чтобы ипотека заработала в полную силу. Кредиты на покупку жилья нужны гражданам здесь и сейчас, но, увы, далеко не каждый может сегодня рассчитывать на получение такого кредита.
Требования к заемщику
На сегодняшний день на рынке есть ограниченное количество игроков, занимающихся предоставлением ипотечных кредитов, однако принцип оценки заемщика у них примерно одинаков, и требования к желающему получить кредит предъявляются довольно высокие. Так что, собираясь в банк за ипотечным кредитом, вы должны быть готовы к тому, что кредитный комитет будет рассматривать «под лупой» не только ваши доходы и ликвидные активы, но и «качество» вашего образования, ваше здоровье и даже, что называется, ваш «моральный облик».
Начнем с доходов. Практически все финансовые организации, предлагающие сегодня ипотечные кредиты, рассматривают в качестве дохода заемщика совокупный доход семьи, причем речь идет не только о «белой» зарплате по основному месту работы – в качестве источника дохода банк также будет рассматривать вашу зарплату по совместительству, по трудовым договорам, процентные доходы по депозитам в банках, дивиденды по акциям, доходы от страховых выплат, от сдачи в аренду принадлежащего вам движимого и недвижимого имущества и другие документально подтвержденные доходы. Причем, имейте в виду, что, как правило, речь будет идти о доходах за последний год (в самом лучшем случае, за последние 6 месяцев), а в некоторых случаях – о доходах за текущий и истекший календарные годы. Так что, если вы получаете высокую «белую» зарплату только последний квартал, а до этого не менее прилично зарабатывали, но расписывались в ведомости за 1000 рублей в месяц, шанс получить ипотечный кредит у вас невелик. Следует также учитывать, что проценты по кредиту и суммы, выплачиваемые в счет погашения основной суммы долга, не должны превышать определенной доли в вашем доходе – в основном банки исходят из того, что ежемесячная сумма, направляемая на погашение кредита, должна составлять 30-40% (в некоторых банках – до 50%) вашего ежемесячного дохода. Причем, будьте готовы к тому, что банк в качестве подтверждения вашей платежеспособности, репутации и «трудовых перспектив» попросит вас предоставить справки с места работы, причем не только с подтверждением доходов, но и с кратким описанием бизнеса компании, в которой вы работаете, указанием времени ее существования и ее участников. В Банке Москвы, например, от заемщика требуют даже принести характеристику с места работы, и хотя таковы требования далеко не у всех, но краткое описание вашей профессиональной деятельности вам придется представить в любом случае. Банк должен видеть, что выплачиваемая вам зарплата адекватна занимаемой вами должности.
Одно из немаловажных, хоть и негласных, требований к заемщику – возраст. Конечно, возраст заемщика оговаривается в условиях предоставления кредита, и везде нижняя планка возраста – 18 лет, однако, понятно, что у 25-летнего человека больше вероятности внушить доверие кредитному комитету, нежели, скажем, у 20-летнего, хотя бы потому, что он уже более прочно стоит на ногах, у него за спиной есть уже достаточное образование (которое, кстати, тоже является определенным преимуществом), некоторый опыт работы, а впереди – перспективы карьерного роста. Что касается максимального возраста, то при вынесении решения кредитный комитет, скорее всего, будет исходить из того, что к наступлению пенсионного возраста кредит вы должны вернуть (если вы, конечно, не «владелец заводов, газет, пароходов», что дало бы вам возможность получать доход пожизненно – но в этом случае ипотечный кредит вам вряд ли требуется). Вот и считайте сами. Впрочем, есть и исключения – в Сбербанке, например, возрастной ценз заемщика составляет от 18 до 70 лет. Стоит также учесть, что банки, рассматривая вопрос о выдаче кредита, отдают предпочтение семейным парам, логично предполагая, что двое зарабатывают больше, чем один; семья – это некий залог стабильности, кроме того, супруг (супруга) выступает созаемщиком по кредиту, так что у банка больше уверенности в том, что вы сможете с ним расплатиться.
Что касается прописки, то сегодня на рынке можно найти банки, которые не выставляют заемщику требования обязательно иметь в паспорте штамп о прописке в Москве, Московской области или Санкт-Петербурге, достаточно быть лишь гражданином РФ, а некоторые банки не требуют даже и этого. Однако в Райффайзенбанке, например, в ряду требований к заемщику есть и такое: банк должен быть уверен, что вы не привлекались к уголовной ответственности. Учитывая исторические реалии и то, что еще не так давно элементарный обмен валюты был в нашей стране уголовно наказуемым преступлением, для кого-то подобное требование может стать препятствием для получения кредита в этом банке.
Будьте готовы также к тому, что от вас могут потребовать документального подтверждения ваших расходов – например, арендной платы, квартплаты и иных коммунальных платежей, расходов на телефон, платы за образование детей, страховок, выплат по исполнительным документам, алиментов и др. И учтите, что, проверяя представленные документы, банк непременно обратит внимание на то, насколько аккуратно вы вносите все эти платежи.
Некоторые банки (в первую очередь, Сбербанк) требуют также наличия поручителей, то бишь тех, кто может своим доходом (имейте в виду, что в данном случае опять же имеется в виду «белый» доход) поручиться за вас перед банком. Чем больше кредит, тем больше требуется поручителей. Люди это, надо сказать, достаточно рисковые, поскольку в случае невозврата заемщиком кредита взыскание по задолженности будет обращено на них. Но никто из знакомых автору людей, выступавших поручителями по чужим кредитам, ни разу не вспомнил знаменитую фразу Воланда: «Да, человек смертен, но это было бы еще полбеды. Плохо то, что он иногда внезапно смертен». И тем не менее, несмотря на это обстоятельство, у нас почему-то пока отсутствует практика страхования здоровья, жизни и трудоспособности заемщика с назначением выгодоприобретателем поручителя. В том числе и по этой причине найти поручителя по кредиту, как правило, не так уж легко даже среди высокооплачиваемых знакомых.
Затраты
Естественно, обращаясь в банк, вы должны иметь не менее 30% от стоимости потенциальной квартиры (обратите внимание на то, что в данном случае имеется в виду стоимость, в которую ее оценит оценочная компания!), но, увы, это еще не все затраты, которые вам предстоят. Есть еще один немаловажный аспект, на который вы должны обратить серьезное внимание – накладные расходы. Прежде чем обратиться за кредитом, тщательно просчитайте, в какую сумму обойдется вам процесс получения кредита и сопутствующие затраты, и, как говорят в Одессе, вы таки удивитесь, насколько не символическая может получиться сумма.
1. Оплата банку за рассмотрение кредитной заявки. При этом некоторые банки берут комиссию только за выданный кредит, а другие – за сам факт рассмотрения заявки. Так, например, в Собинбанке за рассмотрение кредитной заявки заемщик обязан заплатить 1000 руб., тогда как в Райффазенбанке за выдачу кредита взимается комиссия в размере 1,5% от суммы кредита, но не менее 500 долл. А в Фора-банке, например, с заемщика взимают оба платежа – 1000 руб. за рассмотрение кредитной заявки и 120-200 долл. (в зависимости от вида кредита) за проведение кредитной сделки.
2. Оплата услуг риэлтора. Риэлтора, конечно, можно и не брать – найти квартиру, подготовить необходимые документы и провести сделку самому, но это займет у вас значительно больше времени. Не говоря уже о том, что риэлтор значительно лучше вас разбирается в нюансах оформления ипотечной сделки, включая технологию расчетов, четко представляет себе требования банка по качеству и юридической чистоте жилья, приобретаемого с использованием ипотечного кредита, и может представлять ваши интересы во взаимоотношениях с банком. Но это лишь в том случае, если он – профессионал. Если же он никогда не занимался ипотекой и собирается на вас тренироваться, такой риэлтор может доставить вам значительно больше хлопот, чем если бы вы занимались всеми этими вопросами сами. Но в этом вопросе вам необходимо вновь обратить внимание на требования банка – если он требует от заемщика взаимодействия только с определенными риэлторскими компаниями, с которыми у него подписаны партнерские соглашения, а у вас уже есть свой собственный риэлтор, то может так получиться, что услуги риэлтора вам придется оплатить дважды.
3. Оплата услуг оценщика. Банк будет рассматривать выбранную вами квартиру в качестве предмета залога только после того, как вы предоставите ему сертификат о ее оценке. При этом нужно учитывать, что если банк по какой-либо причине откажется кредитовать покупку именно этой квартиры, то за оценку следующей вам придется платить вновь. Стоимость услуг оценщика разнится в разных компаниях, однако и разные оценщики по-разному оценивают одну и ту же квартиру. Но тут, в принципе, выбор у вас небольшой – оценочную компанию вам, скорее всего, укажет банк. В среднем оценка квартиры вам может обойтись в сумму порядка 100 евро.
4. Оплата услуг нотариуса. За нотариальное удостоверение договора залога вам придется заплатить 1,5% от стоимости кредита, при этом имейте в виду, что в договоре будет записана реальная стоимость квартиры, а не стоимость по справке БТИ (и уж в любом случае – цифра не меньше той, на которую вам предоставляется кредит), а это уже совсем другие деньги. Если банк требует, чтобы квартира была заложена одновременно с переходом прав на нее от продавца к покупателю, тогда нотариальному удостоверению подлежит и сделка купли-продажи, причем оформляться она будет единым договором купли-продажи и ипотеки квартиры. Не удивляйтесь, если нотариус потребует также до 1% за подготовку проекта договора – это явление хоть и не столь распространенное, но встречающееся, особенно, если сделка оформляется в Подмосковье.
5. Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры. На сегодняшний день эта сумма составляет 2127 руб., без учета корректировки паспортов сторон и оплаты оформления свидетельства о регистрации права собственности (в случае необходимости).
6. Государственная регистрация права собственности заемщика и права залога банка. В соответствии с действующими тарифами по Москве эта сумма составляет 1800 руб. (без учета корректировки паспортов сторон).
7. Оплата услуг страховой компании. Страхование – неотъемлемая часть любой ипотечной сделки, и это логично – вы берете у банка деньги на совершенно непредсказуемый по российским реалиям срок – 10-15 лет, и банк должен быть уверен, что никакие трагические изменения в вашей жизни или в судьбе приобретенного вами за счет кредита жилья не помешают ему вернуть свои деньги – при наступлении страхового случая кредит будет погашен за счет страховых выплат. Основные риски, которые придется застраховать в любом случае:
- Страхование титула собственника (от риска утраты прав собственности на имущество в результате признания сделки недействительной);
- Страхование имущества от огня и прочих рисков;
- Страхование жизни и здоровья заемщика (созаемщиков).
В некоторых банках требуют также застраховать гражданскую ответственность заемщика и купить полис страхования от несчастного случая. Стоимость пакета страхования зависит от выбранной заемщиком квартиры и состояния его здоровья, в среднем же колеблется в пределах 1,5% от ссудной задолженности. При этом, как правило, имущество страхуется на сумму кредита, увеличенную на 10%. Страховые договоры чаще всего заключаются на один год с выплатой страховой премии за этот период. При продлении страхового полиса на каждый последующий год размер страховой премии будет меньше, поскольку он исчисляется в соответствии с суммой остатка кредита на дату заключения страхового договора.
8. Аренда депозитной ячейки. В каждом банке разная, но арендовать депозитную ячейку вам, скорее всего, придется в том банке, в котором вы получаете кредит, или, если у него нет своего депозитария, в том, который вам укажут.
9. Комиссия банку за перевод денег – в случае, если кредит вы получаете в одном банке, а закладываются они в депозитарий другого банка.
10. Комиссия банку за конверсию – в случае, если кредит вам выдают в рублях, а стоимость квартиры указывается в долларах, и за обналичивание.
11. Помните также о том, что на самом начальном этапе вам придется представить в банк большую стопку копий целого ряда документов, и если на услугах по ксерокопированию вы можете сэкономить, произведя это самостоятельно на рабочем ксероксе, то за нотариальное удостоверение копий, которые потребуются вам для оформления сделки, все же придется заплатить. Пусть не так много, но, учитывая количество необходимых документов, тоже деньги. Кроме того, денег стоит получение некоторых справок, например, справок из психоневрологического и наркологического диспансеров, предъявления которых требуют некоторые банки.
12. И последнее – задаток продавцу квартиры. Сумма задатка оговаривается с продавцом в индивидуальном порядке (как правило, это 500-1000 долл., в зависимости от стоимости квартиры), однако, не забудьте, что выбранная вами квартира по каким-либо причинам может банку не понравиться, а это значит, что задаток вы потеряете. Можно, конечно, предварительно оговорить с продавцом возможность возврата предоплаты, но продавца тоже можно понять – он связался с «ипотечником», собрал все нужные справки (а это, как вы знаете, в нашей стране особый вид спорта, который под силу не каждому), он терпеливо ждал резолюции банка, а тут такой «облом». Так почему он должен возвращать вам задаток? Это всего лишь адекватная оплата его безвозвратно утраченных нервных клеток.
Обратите также внимание на то, что оплата риэлторских услуг, плата за аренду депозитной ячейки, плата за получение документов, необходимых для оформления кредитной сделки, во многих банках не указана в перечне накладных расходов, но взимается дополнительно и зависит от договоренности сторон и действующих тарифов.
И помните, что деньги за все вышеперечисленные расходы вы можете попросту потерять, если сделка по какой-либо причине не будет зарегистрирована (хотя, надо вас утешить, такие вещи случаются крайне редко).
Первые шаги
Итак, вы, по вашему собственному мнению, идеальный заемщик. Не спешите выбирать квартиру. Прежде всего, подберите для себя наиболее приемлемые условия кредита – по сумме, по срокам, по процентам, по количеству необходимых документов, по тому, какие требования предъявляются к квартире, и по всем остальным параметрам. Вы скажете, что этот совет звучит банально? Отнюдь. Практика показывает, что при выборе банка люди, как правило, «зацикливаются» на чем-нибудь одном – на процентах по кредиту, на сумме самого кредита и т.д. Однако, в процессе получения ипотечного кредита есть масса подводных камней, которые изначально заемщиками в расчет не берутся, а в итоге могут стать камнями преткновения на пути к получению вожделенной квартиры. Так что первым шагом на этом пути, даже при полной вашей уверенности в том, что кредит вам дадут, является не подбор квартиры, а изучение нюансов в требованиях банков.
Определившись с банком, сначала вы пройдете так называемую «предварительную квалификацию», которая заключается в заполнении стандартной формы, содержащей общие сведения о вас, вашей семье, ваших доходах и вашем имуществе, на основе которой будет выноситься решение о целесообразности продолжения работы с вами. И если этот этап будет вами пройдет успешно, далее вам придется заполнить заявление на получение ипотечного кредита и собрать требуемые для его рассмотрения документы. Все ваши остальные действия должны начаться лишь после того, как банк проведет оценку вашей платежеспособности, и ваша кандидатура будет одобрена в качестве заемщика.
Выбирая банк, обратите серьезное внимание на условия досрочного погашения кредита. Возможно, ваше нынешнее финансовое состояние не дает вам повода задуматься над возможностью досрочного погашения, но где гарантия, что через полгода-год вы не получите нежданное наследство от сводного брата вашей двоюродной бабушки или не выиграете в программе «Кто хочет стать миллионером»? Если вы не предусмотрите подобного развития событий, может получиться так, что, получив «шальные» деньги и радостно прибежав в банк расквитаться по кредиту, вы обнаружите, что как раз-таки права погасить кредит досрочно у вас и нет. Правила досрочного погашения кредита в каждом банке разные, и если, скажем, в Собинбанке ограничений на досрочное погашение нет, и проценты начисляются только за период фактического пользования кредитом, то в DeltaCredit, по программам которого работает большинство участников ипотечного рынка, установлен мораторий на досрочное погашение кредита. В случае базового кредита он составляет 6 месяцев, далее, если досрочное погашение осуществляется с 7-го месяца по 5-й год включительно, банк берет с вас штраф в размере 3% от суммы платежа в счет досрочного погашения, с 6-го по 8-й год включительно – 1%, и только после 8-го года вам будет разрешено погасить кредит досрочно без штрафов.
Подбор квартиры
После того, как банк одобрил вашу кандидатуру в качестве заемщика (кредитная заявка, одобренная банком, действительна в течение трех месяцев), перед вами стоит задача выбора квартиры. Конечно, все требования к будущей жилплощади вами уже давно мысленно сформулированы, рыночные цены проанализированы, и даже занавески в будущей идеальной квартире повешены, однако… Это как раз и есть самый сложный этап в процессе получения ипотечного кредита. Как это ни парадоксально, банку не столь важно, понравится ли квартира вам, главное, чтобы она понравилась самому банку – ведь это он ссужает вас деньгами на ее покупку и это ему придется ломать себе голову над ее реализацией, если вы не сможете оплатить кредит. Так что здесь, как в старорежимной семье при выборе невесты – мнение жениха не актуально, главное, чтобы будущая сноха понравилась его родителям. И возможность выдачи кредита окончательно будет рассмотрена банком только после того, как квартира будет подобрана.
Если вы хотите квартиру исключительно в новостройке, выбор у вас достаточно ограничен. И дело даже не в том, что новостройки распродаются еще на стадии строительства и с момента оплаты до момента превращения понравившейся вам квартиры из бетонной коробки в полноценное человеческое жилье может пройти достаточно большой срок – от полугода до полутора лет. Дело в том, что, покупая новостройку, вы являетесь не собственником квартиры, а инвестором, квартира переоформляется в вашу собственность только тогда, когда дом принят Госкомиссией. И что в этом случае будет предметом залога (который, собственно, и является основой ипотеки)? Квартира, которой пока еще нет и собственником которой вы не являетесь? Далеко не каждый банк на это пойдет. Хотя некоторые банки все же нашли выход из положения и предоставляют кредиты под квартиры в новостройках, но здесь уже вступают в силу особые условия. Например, в DeltaCredit при покупке квартиры в строящемся доме первоначальный взнос составляет уже не менее 40% от стоимости квартиры, а процентная ставка определяется индивидуально и составляет 16-21% на этапе строительства квартиры и 10-15% после оформления договора ипотеки квартиры. Как вы можете заметить, это требует от вас значительно больших затрат, нежели при приобретении квартиры на вторичном рынке. Можете быть уверены, что и в любом другом банке, который готов финансировать строящееся жилье (а таких на самом деле единицы), до момента оформления квартиры в собственность и оформления договора ипотеки вы будете платить значительно более высокий процент по кредиту. Обеспечением кредита на этапе строительства будет являться не сама квартира, а залог права требования заемщика на получение в собственность квартиры, и только после того, как квартира будет передана вам в собственность, обеспечением станет залог самой квартиры. На этом этапе проценты по кредиту будут снижены.
Но и при приобретении квартиры на вторичном рынке вас ожидает достаточно подводных камней. И первый – продавцы этих квартир, которые, как правило, шарахаются от «ипотечников», как от прокаженных. Каждый продавец, даже самый необразованный в юридических вопросах, понимает, что стоящие за спиной потенциального покупателя риэлтор и оценщик однозначно «опустят» его по цене, но при всем при этом еще не факт, что квартира будет куплена. Зато время, силы и нервы при этом будут потрачены. Так что если у продавца есть возможность, он постарается от такого покупателя избавиться.
В свою очередь, существует ряд требований к квартире, которые вам придется соблюсти, и зависят они, прежде всего, от того, в каком банке вы берете кредит. И если юридическая чистота квартиры и «качество» правоустанавливающих документов – требование повсеместное и «обжалованию не подлежит», то «возраст» дома и качество перекрытий, например, по-разному рассматриваются разными банками. Так, например, обращаясь за кредитом в Собинбанк, вы должны обратить внимание на то, что, если вы хотите приобрести квартиру в доме постройки до 1970 г. с ЖБП, первоначальный взнос для вас составит не менее 60% от оценочной стоимости квартиры. Для тех, кто не в курсе, к домам постройки до 1970 г. относятся и так называемые «сталинские дома», столь любимые москвичами из-за удобной планировки и большой площади квартир (такими домами практически полностью застроен, например, район рядом со станцией метро «Университет»). Скорее всего, не устроит банк и квартира в «хрущовке», в доме «под снос» или ожидающем капитального ремонта. Препятствием к приобретению понравившейся квартиры может стать и незарегистрированная перепланировка, произведенная ее нынешним владельцем – банк может потребовать либо вернуть квартиру к первоначальному виду, либо зарегистрировать перепланировку. Не каждый банк станет охотно рассматривать и вариант квартиры, продавцам которой надо подыскивать альтернативную жилплощадь. В любом случае, все эти моменты вам придется уточнять в банке не тогда, когда вы подойдете к этапу выбора квартиры, а тогда, когда вы придете в банк в первый раз.
Выбрав квартиру и представив в банк сертификат о ее оценке, после того, как квартира будет одобрена банком в качестве предмета залога, вы заключаете с банком кредитный договор, в котором оговаривается размер кредита, срок и порядок его погашения, процентная ставка по нему и квартира, которая будет приобретена на средства этого кредита. Затем оформляется трехсторонний договор купли-продажи и ипотеки квартиры: по нему квартира становится вашей собственностью и одновременно оформляется в качестве залога банку. Свой первоначальный взнос вы должны будете перечислить на специальный счет в банке-кредиторе или положить наличными в депозитную ячейку. Далее идет стандартный набор операций с передачей денег, нотариальным удостоверением и государственной регистрацией сделки. Дополнением к этому «джентльменскому набору» в данном случае служит страхование.
Нюансы
1. Изучая требования банка, особое внимание стоит обратить на тот факт, страхуется ли квартира после сделки или до сделки. Если после сделки – вы рискуете лишь тем, что страховой случай может наступить в промежуток между госрегистрацией и получением страхового полиса. Но условием некоторых банков является страхование до сделки, т.о. вы страхуете еще не принадлежащую вам квартиру. Процесс выдачи кредита, нотариального удостоверения сделки, госрегистрации занимает время (как правило, 2-3 недели), и Бог бы с ним, если все закончилось благополучно, и вы стали собственником. Однако, представьте на минуточку, что сделку по какой-либо причине не зарегистрируют – возможно и такое. Получится, что вы застраховали чужую квартиру, и за немалые, между прочим, деньги.
2. Возможна ситуация, когда страховая компания отказывается страховать заемщика – либо ей внушает подозрение его состояние здоровья, либо его работа связана с повышенным риском. Это автоматически влечет за собой отказ банка в выдаче кредита.
3. Еще не так давно в числе бумаг, которые предоставляются в банк для получения ипотечного кредита, должно было быть заверенное нотариусом обязательство заемщика, имеющего детей, в том, что в случае, если он понимает, что не способен выплатить кредит, он обязуется выписать детей из квартиры. Сей замечательный документ, якобы, позволял банку безболезненно реализовать свое право и забрать у неплатежеспособного заемщика квартиру, являющуюся предметом залога. Прописанный в ней ребенок, естественно, в данном случае был для банка обузой. Конечно, эта бумажка никакой юридической силы не имела, даже несмотря на подпись нотариуса, поскольку, согласно 9 ст. Гражданского кодекса, отказ от осуществления принадлежащих гражданам прав не влечет прекращения этих прав. Скорее всего, таким образом банк просто получал возможность держать заемщика в «тонусе», чтобы тот все время помнил, чем для него может закончиться невыполнение условий кредита. Позже банки постарались обезопасить себя другим способом и просто стали отказывать заемщикам, имеющим детей, в выдаче кредита, но пострадали от этого не только заемщики, но и сами банки, т.к. большой процент обращающихся за кредитом людей составляли именно семейные пары с детьми, желающие улучшить свои жилищные условия. Так что теперь банки, занимающиеся ипотечным кредитованием населения, такой безумной справки уже не требуют, однако нюансы есть по-прежнему: если в семье, которая хочет получить кредит по программе, например, Сбербанка РФ, есть несовершеннолетний ребенок, требуется согласование с органами опеки. Соответствующее разрешение должно быть представлено в банк до заключения договора купли-продажи. Поэтому если в вашей семье есть несовершеннолетние дети, внимательно изучите требования банка в этой части.
Практика показывает, что в том случае, если по объективным причинам заемщик испытывает затруднения со своевременным погашением кредита и процентов по нему, банк постарается помочь и выработать взаимоприемлемое решение. В конце концов, банку, в определенном смысле, проще пойти в этом отношении навстречу заемщику, нежели обратить взыскание на поручителей либо «запустить» процесс продажи полученного заемщиком жилья. Но если эти усилия не дадут результата, и вы просрочите платеж белее чем на 3 месяца, на предмет залога, то бишь на квартиру, в которой вы уже благополучно обустроились и расставили мебель, будет обращено взыскание. Несостоявшийся заемщик будет выселен вместе с семьей, квартира будет продана на открытом рынке, из полученной суммы будет погашен кредит, все начисленные по нему проценты и неустойки, возмещены убытки и расходы по взысканию, а остаток средств будет возвращен заемщику. До недавнего времени Гражданский Кодекс не позволял выселять из отчуждаемой квартиры несостоявшегося покупателя и членов его семьи, если больше им было негде жить, но принятые Думой поправки в Гражданский кодекс изменили эту ситуацию, так что теперь у заемщика есть все шансы при невыполнении условий кредита оказаться на улице. Правда, по словам риэлторов, работающих с ипотекой с самого начала, в их практике случаев невыполнения условий по кредиту пока не было, но надо учесть, что и век у ипотеки в России достаточно небольшой, т.е. даже те, кто первыми в нашей стране взяли ипотечные кредиты, выплатить их до конца еще не успели.
Плюсы ипотеки
Не будем говорить о таких плюсах как возможность купить квартиру, имея на руках лишь 30% ее стоимости, или возможность сразу стать собственником приобретаемого жилья – это, конечно, плюсы, но не такие уж безусловные – все-таки и денег при ближайшем рассмотрении требуется чуть больше (правда, в DeltaCredit, например, да и в некоторых других банках, можно включить в сумму кредита комиссионные риэлторской компании и расходы по регистрации документов), и собственником вы становитесь только номинально, поскольку квартира ваша находится в залоге у банка. Но есть плюсы и более очевидные – например, отсутствие необходимости в поручителях (только несколько игроков ипотечного рынка по-прежнему не дают кредитов без поручителей) или возможность купить квартиру в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге, не имея прописки в этих городах и даже не имея российского гражданства. Но самый серьезный плюс в другом – в возможности сэкономить на налогах, причем сэкономить весьма существенно.
В статье 220 п.2 Налогового Кодекса говорится о том, что при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на налоговые вычеты «в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры».
Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 600 000 рублей «без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры». При этом в случае, если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования. Для того, чтобы получить налоговый вычет, необходимо предоставить письменное заявление в налоговую инспекцию, когда будете подавать налоговую декларацию.
Эпилог
Помимо указанных в справочнике банков ипотечные кредиты предлагают также другие финансовые учреждения. Как правило, это совместные программы банков и агентств недвижимости или девелоперских компаний. Так, например, ипотечную программу предлагает «Жилстройиндустрия» совместно с Объединенным промышленно-торговым банком (в данном случае речь идет о получении ипотечного кредита на приобретение жилья через компании-инвесторы московских новостроек, что касается готового жилья, то ипотечный кредит на него ОПТБанк предлагает по программе DeltaCredit). Совместно с Жилстройиндустрией ОПТБанк предлагает также довольно неплохую программу кредита «Улучшение жилищных условий», в соответствии с которой можно приобрести квартиру в новостройке с использованием стоимости уже имеющегося жилья.
По совместной программе с DeltaCredit работает также «Инвестсбербанк», однако, помимо этого, он предлагает также свою собственную программу ипотечного кредитования покупки квартир в строящихся домах в Москве и МО (за счет собственных кредитных ресурсов, привлекаемых на открытом рынке). По сравнению с программой DeltaCredit, процент по собственному кредиту у банка меньше – 10%, однако меньше и срок кредитования – до 5 лет. Кстати, взять можно и меньшую сумму – минимальная сумма кредита здесь – от 10 тыс долл. Это особенно актуально для тех, у кого есть основная сумма для покупки квартиры, не хватает всего лишь какой-нибудь «мелочи».
Дополнительный перечень банков и агентств, предлагающих программу ипотечного кредитования:
- Жилстройиндустрия
- Инвестсбербанк
- Международный промышленный банк
- Банк 1 О.В.К.
- Первая ипотечная компания
- Пробизнесбанк
- Фора-Банк
- Программа Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК)
- КБ «Агропромкредит»
Фото: pixabay.com
