В 2013 году на рынке недвижимости так и не сложилось четкого последовательного тренда. Он пребывает на перепутье в ожидании новых макроэкономических тенденций.
Самые надежные инвестиции
Недвижимость – уникальная отрасль, которой не слишком значительные и не слишком длительные макроэкономические проблемы часто идут в плюс. Чем хуже ситуация в классических инвестиционных инструментах, чем выше там турбулентность, тем больше денег вкладывается в покупку жилья, активность покупателей возрастает, и деньги перетекают на рынок недвижимости. Именно этот инструмент частные инвесторы считают самым надежным в ситуации, когда рушатся прочие столпы экономики. Соответственно, стоимость этого актива идет вверх тем быстрее, чем нестабильнее макроэкономическая ситуация. Однако если кризис окажется масштабным и длительным, с обвалом фондовых рынков, девальвацией рубля и прочими экономическими ужасами, недвижимости также не удастся удержать позиции.
Сейчас ситуация в мировой экономике остается довольно тяжелой, но именно это заставляет и правительства, и компании вести себя более умеренно и осторожно. Кризис, которым пугают уже несколько лет, в итоге становится все менее страшным – и крах экономики, и реальная девальвация обычно происходят именно тогда, когда их никто не ждет и не верит в их возможность. Многочисленные слухи и готовность участников рынка к самому худшему как раз говорят в пользу того, что кризис так и останется вялотекущим, с частой сменой периодов ухудшений и улучшений.
Во всяком случае, рынок недвижимости пока воспринимает ситуация именно так. Его реакция на перепады курсов валют, а также многочисленные печальные прогнозы пока остается незначительной. Эксперты полагают, что в ближайшее время не следует ожидать заоблачного роста цент на жилье, как это было в период до 2008 года. «В ближайшее время на рынке недвижимости не будет наблюдаться ни продолжительного устойчивого роста цены квадратного метра, ни его обвального падения, – считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». – Стоимость недвижимости независимо от сегмента или региона будет плавать в некотором характерном диапазоне цен, возрастая в периоды улучшения ситуации и активизации рынка, и корректироваться вниз в периоды очередной волны кризиса или нового макроэкономического и политического обострения».
Скучная картина
За 2012 год цены на жилье в Москве и Подмосковье выросли примерно на 6%. Правда, рост этот не был равномерным: в начале года стоимость квартир росла довольно быстро, летом нестабильность на финансовых рынках и резкий скачок курса доллара вызвали коррекцию цен вниз, с осени стоимость недвижимости стала постепенно подтягиваться к весеннему уровню. Скорее всего, такой же сценарий ждет нас и в этом году.
По экспертным оценкам, оценке других экспертов, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Москвы за первое полугодие 2013 года снизилась примерно на 2,5% за счет выхода на рынок новых проектов, которые на ранней стадии строительства предлагаются по привлекательным ценам. За тот же период квартиры на вторичном рынке подорожали в среднем на 3%. При этом количество сделок на вторичном рынке постоянно уменьшается.
В условиях отсутствия четкого ценового тренда вверх или вниз динамика стоимости квартир разных типов оказалась очень хаотичной. Например, наибольшее снижение стоимости, по данным IRN.RU, показали в этом году однокомнатные квартиры, которые обычно пользуются самым большим спросом и, соответственно, редко дешевеют. Объясняется это скорее всего тем, что большинство однокомнатных квартир располагаются в домах экономкласса, и цены на них номинируются в рублях.
Аналогичная хаотичная картина наблюдается и в динамике цен на различные районы Москвы. Например, самыми устойчивыми оказались одновременно самый дорогой Центральный округ столицы и дешевые районы за МКАД, а наибольшую коррекцию стоимости испытали Южный и Западный округа.
В июле столичный рынок недвижимости среагировал на ослабление рубля: долларовые цены заметно просели, валютный индекс стоимости жилья, рассчитываемый центром «Индикаторы рынка недвижимости», потерял за месяц чуть более 2%. При этом средний уровень цен на московские квартиры в рублях остался на прежнем уровне – в диапазоне 165-170 тыс. за кв. м. Продавцам становится все сложнее индексировать стоимость метра по доллару, и в этом, пожалуй, состоит главное отличие нынешнего рынка от рынка прошлого года.
Наибольшее падение показали недорогие объекты. Это предсказуемая реакция: элитное и даже просто качественное современное монолитно-кирпичное жилье всегда более инертно и медленнее реагирует на перепады рынка, да и цены на него чаще привязаны к доллару, а не к рублю.
Что день грядущий нам готовит?
Все опрошенные Executive.ru эксперты утверждают, что период ценовой стабильности, когда цены на жилье растут темпами на уровне или ниже инфляции, продлится как минимум до конца этого года. Особого роста не ожидается из-за резкого сокращения инвестиционного и спекулятивного притока денежных средств на рынок недвижимости. Это объяснимо: стадия становления давно пройдена, и жилье сейчас приобретается в основном «для себя», а не с целью инвестиций.
С другой стороны, в Москве и крупных российских городах маловероятно и сильное снижение цен из-за существующих миграционных потоков и ограниченного объема нового предложения. Процесс освоения принципиально новых и дорогих для девелоперов строительных площадок (например, московских промышленных зон) растянется на десятилетия, так что ждать восстановления докризисных объемов застройки сейчас не приходится.
Цены на жилье подталкиваются вверх инфляционными процессами, но одновременно сдерживаются ограниченным спросом, падением доходов населения и удорожанием ипотеки. Эти разнонаправленные факторы влияют на рынок уже несколько лет. Поэтому в отдельные периоды в зависимости от преобладания конкретных факторов отмечается рост цен, а потом начинается их снижение. Рынок так и ходит по кругу, и такая ситуация «волатильной стабильности» сохранится в ближайшее время.
Цены на недвижимость этой осенью будут вести себя подобно биржевым индексам – без длительного роста и падения, со сменой вектора каждый месяц. Частое изменение ценовых трендов будет характерно не только для рынка Москвы и Подмосковья, но и для большинства крупных российских городов. «Пока не произойдут существенные структурные перемены в экономике, стоимость квадратного метра либо будет топтаться на месте, либо умеренно подрастать на уровне инфляции», - уверен Олег Репченко.
Больше всего шансов подорожать этой осенью будет у качественных объектов в регионах, где есть стабильный спрос, но ограничено предложение.
Во что инвестировать?
Инвесторам, которые еще не потеряли интереса к вложениям в недвижимость, стоит обратить внимание на те сегменты рынка, рост в которых возможен даже без существенного изменения макроэкономической ситуации в стране. Например, на жилье в Подмосковье. Квартиры в области могут существенно подорожать благодаря развитию самого региона.
Министерство транспорта Московской области недавно представило проект развития легкого наземного метро, линии которых проложат вдоль существующих железнодорожных путей. К 2025 году планируется построить почти 125 км линий и 48 станций. Первые линии появятся уже в 2015-ом (Химки) и 2017-ом (станция Ухтомская казанского направления) годах. А через 12 лет легкое метро соединит все крупнейшие города ближнего Подмосковья – Мытищи, Реутов, Химки, Видное, Красногорск, Крюково, Пушкино, Железнодорожный, Балашиху, Люберцы, Домодедово, Одинцово, Нахабино и Подольск. Наземное метро будет стыковаться с Малым кольцом Московской железной дороги, а конечными пунктами линий станут центральные вокзалы столицы.
Создание системы легкого метро в Подмосковье существенно облегчит жизнь жителям области, работающим в столице, которым сейчас приходится тратить по нескольку часов на дорогу на работу. Соответственно, вырастут спрос и цены на жилье в области. «Разрыв в стоимости метра в Москве и Подмосковье сейчас объясняется главным образом именно плохой транспортной доступностью областной недвижимости, - объясняет Олег Репченко. – Поэтому в городах, где появятся станции, рост цен на недвижимость будет очень значительным – на 10-25% в зависимости от того, насколько трудно добираться до населенного пункта сейчас. Не исключено даже, что в будущем качественное жилье в этих городах будет стоить дороже, чем в труднодоступных, депрессивных районах Москвы. Во всяком случае, недвижимость в городах ближнего Подмосковья с хорошей транспортной доступностью будет дорожать быстрее, чем где-нибудь в Бирюлево или Бескудниково».
Инвесторам необходимо понимать, что рост стоимости квартир начнется не в момент открытия станций, а задолго до этого. Цены поползут вверх еще на слухах о планах по проведению линий, а основной прирост придется на первую очередь строительства метро. Соответственно, следуя золотому правилу инвестирования «Заходи в рынок на дне», квартиры в подмосковных городах, где легкое метро появится в первую очередь, стоит присматривать уже сейчас.
Интересной стратегией для тех, кто предпочитает вкладываться только в недвижимость Москвы, могут стать инвестиции в те районы, в которых планируется создание пешеходных зон. Такие маршруты пройдут, например, по Большой Дмитровке от Тверского проезда до Охотного Ряда, по Знаменке, Воздвиженке, Сретенке, Большой Лубянке, а также в районе третьего транспортного кольца от площади Гагарина до площади Европы. Алексей Сидоров, заместитель генерального директора компании Kalinka Real Estate Conculting Group, полагает, что создание пешеходных зон приведет к росту спроса на квартиры в близлежащих домах и, соответственно, вызовет рост цен на них. Особенно это относится к маршруту от площади Гагарина до площади Европы: жилье в том районе сейчас достаточно дорогое, но не переоцененное, сохраняющее потенциал для роста в пределах 3-5%. Внутри Бульварного кольца, напротив, стоимость квартир близка к максимальной, поэтому особого роста тут ждать не стоит.
Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость, максимальный потенциал роста которой в среднесрочной перспективе остается в пределах 5%, или лучше выбрать более доходный инструмент, каждый инвестор решает для себя сам. Но в любом случае нужно учитывать, что этой осенью макроэкономический фон и ситуация на финансовых рынках вряд ли сильно изменяются. По оценке аналитиков «Альфа-банка», риски повышения процентных ставок, снижения темпов роста экономики, сворачивания монетарной поддержки ФРС и ослабления рубля относятся скорее к 2014-2015 годам. То есть в ближайшие полгода рынок недвижимости вряд ли выйдет из своей затянувшейся спячки.
Фото: pixabay.com
Материал написан хорошо, а предназначен в основном для тех, кто рынком до этого не интересовался и потому с ним не знаком. :)
Поскольку планы развития транспортной инфраструктуры хорошо известны, резких скачков цен на недвижимость после ввода в эксплуатацию новых транспортных узлов, как правило, не происходит - их планируемое появление уже заложено в цену соответствующих объектов. Поэтому инвестиционный потенциал у объектов вблизи строящихся станций - средний. Такую недвижимость, скорее, можно приобретать ''для себя'' - до открытия станций она действительно чуть подешевле. С точки зрения инвестиций сейчас ''модно'' рассматривать коммерческую недвижимость. Но это для среднестатистического инвестора инструмент менее понятный и близкий, чем жилье. :)
Дорогие автор и редакция E-xecutive.ru, Бульварное кольцо и ТТК - это топонимы, поверьте москвичу. И пишутся они соответственно. :)
Из статьи можно сделать вывод, что опрошенные эксперты кризиса не прогнозируют. Типа, чтобы не накликать. :) Похоже на них. :))